新江湾城雍景苑：不和开发商扯皮，花钱不算多，可复制推广

“低配方案”解决外墙脱落难题

杨浦区新江湾城雍景苑的居民最近挺高兴。小区里好几栋楼陆续修复了外墙，而且整个过程不用和开发商扯皮，花的钱也不算多，每栋楼都能“抄作业”。从2015年起就开始困扰小区居民的外墙脱落问题，终于有了解决的希望。

品质楼盘成房价洼地

雍景苑是2006年建成交房的商品房小区，是新江湾城街道最早的一批商品房小区，当时以环境好、品质高闻名。但2015年起，小区楼房外墙面砖屡屡发生脱落，造成多起物损，又因种种原因，始终没能修好。“面砖、大理石，几乎所有外墙上的东西都砸下来过。”小区居民王女士说。

为保障居民出行安全，新江湾城街道会同杨浦区建管委，在小区所有楼栋外墙搭设了脚手架和防护棚等应急防护措施。这一搭，就是好几年。居民成大伯说，一进小区，到处都是脚手架，难看不说，还影响房价。雍景苑本来是高品质楼盘，现在却成为周边一带的房价洼地，居民们急得不得了。

但维修确实困难。雍景苑小区建设时，外墙饰面的施工工艺没有相应的强制性规范标准，湿挂的工艺本身就容易脱落；建成后又从未进行过刷防水剂等保养举措。而且，小区由4家小开发商共同开发，责任难以追究。若动用物业维修基金，要完成全小区的大面积维修，无论选择市面上哪种通行的维修方案，都存在资金缺口。说白了，开发商不可能出钱，小区的钱又不够，维修工作自然难以推进。居民们各持己见；业委会步履维艰，最后竟不堪重负而解散。

居民有空就下楼监工

但事情总是要解决的。记者获悉，新江湾城街道牵头雍景苑居民区党组织成立工作专班，召集区建管委、区房管局以及居委、物业、党员骨干、业主代表等共商共议，坚持群众事群众议，各相关部门从维修政策、施工工艺、资金筹集、项目程序等多方面给予指导和支撑。

“业委会解散了，我们就以楼栋为单位，仍然从全过程人民民主、居民自治共治的方向寻找解题思路。”雍景苑居民区书记林路说，“什么时候修、找谁修、怎么修、修到什么标准才算可以？这些都由业主决定。”

制定维修方案不难。6号楼居民成先生和热心邻居咨询了专业人士后，发现搭建简易脚手架开展人工排查最可行——不用昂贵的红外探测，只要手动敲敲外墙，听声音就知道有没有空鼓，会不会掉落。脚手架搭到哪里，人工排查就进行到哪里，一旦发现问题，就把有问题的墙砖打掉，重新贴。难的是让居民接受方案。方案一出来，许多居民当场反对。最主要的意见是，凭什么要接受一个“低配”的方案？

有居民觉得，还是应该开发商负责，按最好的标准全部拆除一次性修好。也有居民担心，这个“低配”方案坚持不了多久，过两年还要出问题。还有些居民直接对着成先生等牵头人组成的维修小组开骂，觉得他们在瞎搞。面对质疑和谩骂，维修小组顶住压力，一家家详细解释方案。

“这个方案确实原始，但胜在经济、有效。”成先生说，“从钱的角度看，一栋楼修好只要不到30万元，而且连带漏水等问题一起解决。而按最早的方案，维修一栋楼大约要花七八十万元。从维修效果看，我们和维修公司签订合同，唯结果论。我们只管一条，修好后墙砖不掉落、不漏水，就行。一旦出现问题，合同规定维修公司必须负责到底。”维修小组还承诺，会现场监督维修进度和施工质量。他们也邀请楼栋里每一位居民，有空就下楼监工。

这些话最终打动了大家。居民们意识到，现在这个方案可能是最有机会落地并解决问题的了，指望开发商或其他哪方出钱维修不现实。最终，每家每户都同意了方案并签字。

成功案例带来示范效应

经过数月的沟通和谋划，小区4号楼、6号楼于10月中旬一齐开工。而成先生和其他几位牵头人也兑现承诺，每天早上7时就准时在楼下监工。“维修队开工我到场，维修工吃饭我吃饭，维修工休息我休息，把外墙维修当成自家装修一样盯。”成先生说。

现在，雍景苑4号楼、6号楼已维修完毕，装了多年的脚手架、防护棚随之拆除。居民反映，未再发生外墙脱落的情况，也不再漏水。记者在楼下观察，通过色差可以推断，一面墙大约有1/3的砖重新贴过。成先生介绍，他们还专门把后续维保写进合同：维修企业5年后要再做一次外墙检查，处理空鼓的墙砖，再刷一层防水剂。他认为，如此一来至少可保证8年无虞，“随着科技进步，8年后，说不定有更加价廉物美的方案。我们现在是用最经济的方案解决燃眉之急”。

这一成功案例起到了示范作用，其他楼栋纷纷来“抄作业”。林路说，现在小区又有2栋楼按同样的方案完成维修，还有8栋楼已签了合同，3栋楼在积极洽谈。林路还告诉记者，小区靠物业费和停车费等，每年有约120万元的收入，足以覆盖后续维保。维修成本降下来后，可持续性也更强了。

小区居民楼外墙脱落是个普遍现象，而开发商推诿扯皮、小区内部资金不足也是共性难题。雍景苑案例以较低的成本自主完成维修，且有后续维保方案，有很好的复制推广价值。新江湾城街道相关负责人表示，街道正总结雍景苑经验，向辖区内其他居民区宣传推广。（记者 胡幸阳）

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