存量房貸延至40年，部分銀行已可申請

但要滿足“貸款人年齡+貸款期限”不超過75年

日前，房貸可以貸40年的新政策引發各方關注。8月28日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，將個人住房貸款期限從30年延長至40年。

據悉，銀行對於新購房客戶已經可以按照40年貸款期限進行受理。

那麼，廣大存量房貸的用戶是否可以進行延期？

答案是肯定的。目前，上海部分銀行已經開放了存量房貸的延期申請。記者從交通銀行上海市分行了解到，目前存量房貸可以辦理延期，延期期限不能超過原貸款期限的一半，且原貸款期限與延長期限合計不能超過40年。

也就是說，原來30年期的貸款，可以延期到40年，原來20年期的貸款，最多延期到“20+10”年。

建設銀行上海市分行表示，客戶可以通過建行手機銀行App（路徑：貸款—我的貸款—還款計劃調整—延長貸款期限）或線下向原貸款銀行申請延長貸款期限。銀行將根據客戶申請延長貸款期限的具體原因、還款來源及后續還款安排綜合考慮，合理確定可以延長的具體年限，最長不超過客戶原貸款期限的一半，且與原期限合計不超過40年，且滿足“貸款人年齡+貸款期限”不超過75年及貸款到期日不超過土地使用期限（若有）。

“舉例來看，如您申請貸款時35歲，土地到期日為2070年，原貸款期限為30年，最長可延長期限不超過10年﹔如您原貸款期限為10年，最長可延長期限不超過5年。”建設銀行上海市分行相關負責人表示。

值得注意的是，多家銀行表達了“貸款人年齡+貸款期限”不超過75年這一門檻。

這裡需要明確一個概念：貸款人年齡。

所謂貸款人年齡，其實指的是銀行給貸款人發放貸款時的年齡。

也就是說，如果是新申請房貸，想申請40年期，那麼貸款人需在35周歲之前完成貸款發放流程。這也意味著，如果按照這個標准，1991年以前出生的貸款人新辦理房貸時，已經不能辦理40年期的個人房貸。

而如果是存量房貸，情況又有不同。由於貸款人年齡是指貸款發放時的年齡，所以如果當年發放貸款時客戶年齡不超過35歲，還是可以將貸款延長至最高40年。

但1991年前生人也不必著急，因為具體到各地支行執行時，標准可能會略有放寬。比如工商銀行上海某支行就表示，其標准是“貸款人年齡+貸款期限”不超過80年。

此外，對於已簽貸款合同還未放款情況，交通銀行上海市分行則表示，在交易雙方同意的情況下可進行重新審批。

貸款年限最高拉長至40年，最直接的影響就是可以使月供降低，但需要注意的是，總的利息會增加。以100萬元貸款、上海首套房3.05%的利率來計算，30年等額本息月供約4243元，總利息約53萬元﹔如果拉長至40年，月供降到約3609元，但總利息會漲到約73萬元。每個月還款的壓力降低了600多元，每年可以少還超7000元，但40年的總利息比30年多出約20萬元。

此外，《意見》中提到，如果未來存量浮動利率房貸的利率與全國新發放個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，可協商調整利率或置換貸款。目前，部分銀行表示，存量房利率調整仍然按照2024年相關政策執行，暫無變化。

（來源：解放日報 記者 張楊 見習記者 潘懷遠）