上海連續半年二手房單月成交破2萬套：有人試探漲價，有人置換千萬房源

樓市“金九銀十”有望加速兌現

進入9月，上海樓市傳統旺季“金九銀十”有望加速兌現。剛剛過去的8月，市場已釋放出復蘇信號。盡管當月雨量創下歷史同期第二高，台風頻頻侵擾，卻沒有打亂人們的置業節奏。

記者從上海市房管局獲悉，8月份上海二手住房成交2.07萬套，同比增加18%。從去年11月以來，除今年春節假期所在的2月外，其余月份成交量均穩穩站上2萬套大關。

隨著“滬八條”落地以及8月28日多部門出台的房地產一攬子政策加碼，市場預期進一步改善，二手房帶看量明顯增加。回暖之下，新的變化正在發生。

有的賣家試探漲價

寶山楊行位於外環外，是此次政策精准發力的重點區域。住房貸款首付比例下調后，購房門檻進一步降低。

“‘滬八條’出台以來，我們平均每周人均帶看量達到4到5組，比之前增加了30%。”上海中原地產寶山楊行板塊門店負責人周榮說。

一個值得關注的趨勢是，部分賣家的心態出現微妙變化，開始試探性上調報價，幅度不大，約在兩到三個百分點，換算下來大約5萬元到10萬元。在賣家看來，市場經過幾年的深度調整，外環外很多區域的二手房價格已跌至高峰期的六到七成，幾乎探底。隨著一攬子政策落地，市場預期轉好，賣家更有底氣去博弈一個更好的價格。

周榮認為，這種信心並非毫無根據。“今年1月到7月，全市累計成交二手房約15萬套，這相當於以往整整一年的量。由於基本面上交易活躍，全市二手房的供應量不斷下降，而且地段好、品質好的房源流通性很強，買家也不願意錯過。”

買家選擇半徑擴大

如果說賣家的試探還帶著幾分謹慎，那麼買家的腳步則明顯加快。上海鏈家研究院負責人李根表示，在“滬八條”發力下，改善型需求加速入場，3室及90平方米至120平方米的戶型佔比穩步提升，成交結構持續優化。

上海鏈家三林店社區維護經理唐修貴注意到一個趨勢：置換型客戶的選擇范圍正從在周邊換房擴展到全市跨區域購房。“客戶以前賣了房，多半是在周邊換個有電梯的房子，面積稍微大一些。現在不一樣了，很多人直接看向外環外的新房，比如聯排、疊拼或者大平層，追求的是更好的環境和居住品質。”

8月29日，一位業主通過唐修貴賣掉了一套位於浦西的樓梯房，成功置換到鬆江的獨棟住宅，價格在1000萬元左右。還有一位賣家距離退休隻有兩三年時間，他把一套位於5樓沒有電梯的老房子轉給女兒，自己在嘉定又購置一套別墅方便養老。

“原因很簡單，同一個價位在外環外可以買到更好的房子。”唐修貴說。一方面，新政補貼堅定了這類買家的選擇。新政裡的“以舊換新”購房和貸款補貼兩項疊加，最多可省8萬元，相當於家電購置“免單”，吸引力實實在在。

統計數據顯示，8月21日“滬八條”施行以來，購買外環外一手住房中，符合“以舊換新”購房補貼的，即購買外環外一手住房且購房前一年內有出售二手住房行為的，約195套，佔同期外環外一手住房成交量的23%。其中出售二手住房位於外環內的共66套，佔34%，可疊加享受3萬元“以舊換新”補貼。

另一方面，2025年9月上海出台的住宅品質提升新規全市統一執行，對外環外住宅的實際影響要大於中心城區。外環外地塊的容積率相對更低、淨空與風貌約束更少，新規中陽台半計容放寬、公共用途架空層與風雨連廊不計容、建筑高度適度彈性等設計紅利更容易落地，新出讓地塊的項目有條件實現更大陽台、更高得房率、更豐富的社區公共空間。

比如，位於浦東川沙的“佳運·璟和ONE”是外環外典型的全域抬板社區，車庫置於抬板之下，地面完整留給綠化與活動場地，多棟樓設置連片底層架空層作為公共活動空間，主力戶型均超過110平方米。位於嘉定新城的“象嶼金茂·滿嘉”整體抬高地坪約1.2米，洋房區在此基礎上再抬高約4.4米，架空層內增加了活動區域。

中介轉型愈發迫切

交易模式和客戶需求的變化，也在倒逼房地產經紀行業加快轉型。“AI等新技術的發展，讓客戶獲取信息和咨詢政策的渠道更加多元。如今，客戶對於新政細則的了解，不再主要依賴中介，直接向中介咨詢的需求也有所減少。”周榮坦言。

新媒體平台以及AI找房工具的興起，正在重塑消費者獲取房產信息的方式，也在一定程度上分流了傳統中介的線上客源。但在上海市房地產經紀行業協會會長、太平洋房屋董事長張靜看來，線上渠道的擴張並不意味著傳統門店失去價值：“線上平台、AI更多解決的是房源展示和初步匹配問題，但房產交易是大額、非標資產，看房實勘、價格博弈、產權核驗、置換銜接以及交易風險把控等復雜環節，仍然離不開專業人員。”

這也意味著，中介行業的價值正在發生變化。過去，中介更多依靠信息差和渠道優勢撮合交易。隨著房源信息日益透明、線上渠道不斷豐富，單純的信息撮合價值持續下降，中介需要從“賣房的人”轉向“幫客戶做決策的人”，從房源銷售員向置業顧問、交易風控專家轉型。

尤其是在市場逐步進入置換主導階段后，消費者的需求也在發生變化。相比單純獲取房源信息，購房者更加關注交易安全、資產研判、置換方案以及政策解讀等專業服務。這對經紀人的專業能力和機構的服務體系，都提出了更高要求。

在張靜看來，未來三年，房地產經紀行業的核心命題是完成一次專業重構。對企業而言，需要重構服務體系，清晰區分基礎代辦與全流程居間服務，擺脫單純依靠低價競爭的模式。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）