在上海，大量2000年前后建成的小區正陸續老化

小區“建得起”如何“養得好”

■不少改造停留在“建設思維”：隻算投入賬，不算運維賬。出路其實很清晰：變“事后扯皮”為“事前約定”，把責任和錢的安排，在動工前就說在明處

■圍繞公共收益、停車管理、設施維護等涉及共同利益的事項，建立常態化協商議事機制，在一次次議事和參與中形成對社區事務的認同

小區建成20多年后，會發生什麼？

今夏，“解放日報·夏令行動”記者走訪上海多個小區發現，隨著小區設施陸續老化，“怎麼養”成了不少老舊小區的難題：寶山區住友寶蓮花園的景觀水池干涸發臭，居民想重新啟用，高昂的費用卻令管理方望而卻步﹔虹口區廣紀路景明花園沿街商鋪天花板滲漏，晴天也滴水，想維修錢卻不夠﹔不少老舊小區因早年集中改造留下的外立面設施正集中進入老化期，高空墜落隱患凸顯，維保卻成了“燙手山芋”……

在上海，大量2000年前后建成的小區房齡已超25年。“建得起”如何“養得好”，正在成為社區治理的新考題。

小區“錢袋子”怎麼活起來？

今年7月，記者來到住友寶蓮花園和金匯麗舍小區時，景觀水池都已停擺數年﹔同一時間，虹口區景明花園外的商鋪滲漏問題，也拖了大半年。諸多不便影響著居民生活，而管理方並非不清楚問題所在，一拖再拖的理由很簡單：錢不夠。

小區設施運維依賴著維修基金，賬上沒錢、又續不上錢，管養就陷入僵局。而“錢不夠”的背后，則是兩個堵點——

一是公共收益管不好。公共收益本是維修基金的重要補充，是錢袋子的“活水”。停車費、廣告費、快遞櫃場地費、充電樁營收……在上海，大多數小區並非沒有收入，但在不少小區，這筆錢長期是本“糊涂賬”。

記者曾經走訪過一些小區。例如，浦東新區的品臻國際三銘公寓交付16年來，公共收益從未公示，物業一直宣稱“零收益”﹔楊浦區公交新村的收益公示也不清不楚，上半年為零，下半年突然進賬千元。究其原因，前者十余年沒有業委會，后者業委會成員老齡化、缺乏專業能力。

可見，小區自治力量的長期缺位，讓本應明明白白的小區賬目變得“面容模糊”。即便國家層面有民法典、《物業管理條例》，市級層面有《上海市住宅物業管理規定》《上海市住宅小區公共收益管理辦法》，但小區自治力量薄弱、業委會履職乏力，終究難以實現常態化管理。公共收益的問題，表面是“賬不清”，實質是“無人管”。

二是維修基金續籌機制薄弱。如果說公共收益是“活水”，那麼維修基金的續籌，就是錢袋子的“底盤”。一旦維修基金續籌困難，“活水”再多也托不起大額的修繕支出。

“維修基金的首期歸集因為要綁定產証，基本能做到應收盡收，可賬戶資金用盡后再續籌，相關機制卻十分薄弱。”今年7月，來自華東政法大學刑事法學院的社會實踐團隊開展了一項社會調研，直指維修基金續籌難的症結。團隊負責人熊恩覽經過調研后發現，根據當前法律規定，維修基金的續籌工作完全由業委會承擔，可一旦業委會癱瘓、陷入換屆僵局或怠於履職，續籌程序便根本無從啟動。

如何從制度層面為維修基金的續籌補上“剛性”約束？調研團隊提出了幾條頗具針對性的建議：細化居委會代行業委會追繳職責的適用條件，當業委會癱瘓或怠於履職時，由街鎮督促、居委會經業主大會委托后代行追繳﹔以建造成本指數（建材、人工、居住CPI加權）為依據，每3至5年評估調整維修基金首期歸集成本價，實現歸集額度與維修成本同步聯動、合理增長﹔還可以考慮在存量房網簽合同中增設維修資金補足的格式化約定，余額不足首期30%時，由買賣雙方在網簽時點一並結算，把補足責任前移至房屋交易環節，避免后續問題的產生。

改造“后半篇”怎麼跟上來？

當下，上海老舊小區正在推進硬件更新，但記者關注到，一些由政府主導的惠民工程卻陷入了尷尬，統一改造的設施步入老化期后，誰來管、錢誰出，維保責任總是多方扯不清。

問題的症結並不在於政府“該不該做”，而是在改造開始前，往往缺少一個關鍵動作：把“后半篇”說清楚。

在這些老舊小區的外立面改造開始前，質保期滿后維保主體是誰、費用從哪來，這些問題都沒有被寫入改造方案。當這些統一安裝的空調外機罩、雨棚、晾衣架超出質保期后，居民們會覺得“這是政府統一弄的，不是我要求的”，甚至有些改造在開始前都未充分征求過居民們的意見，隻下發了一紙通知就開始施工。到了管理部門這裡，卻認為“誰使用，誰出錢”，權責關系一模糊，最后只能是誰也不管。

記者在走訪中發現一個值得玩味的對比：長寧區有小區業主因不滿意改造方案，經過充分討論，寧可集體放棄已審批的數百萬元外立面改造資金，等待自行續籌維修資金后再改造﹔在普陀區，也有小區通過了細節公示不充分的方案，最終在施工期間叫停了項目。

可見，前期參與越充分、權責約定越明確，即便不接受改造也不會有爭議﹔反之，倉促上馬的工程，矛盾就可能會在后期顯現。

更深一層看，“后半篇”跟不上，本質是改造還停留在“建設思維”：隻算投入賬，不算運維賬。有基層干部坦言，有的小區物業費僅每平方米0.8元，改造時卻按高標准做了綠化和景觀，半年后就荒了，“花了大價錢，做了一個注定養不起的東西”。

出路其實很清晰：變“事后扯皮”為“事前約定”，把責任和錢的安排，在動工前就說在明處。

有長期關注社區治理的專家建議，不妨借鑒動遷征收的成熟經驗，把“要不要、怎麼改、改完誰來養”事前與居民充分協商，逐戶書面固化。沿著這一思路，改造啟動前也可進行“兩輪征詢”：第一輪定意願，第二輪細化到設施選型、質保期限、維保費用分攤，由居委會、業委會、物業和設計單位共同參與比選，確認后簽訂權責確認書。改造項目立項時，也應同步測算未來所需的運維費用，明確資金來源並寫入協議，對於安全風險較高的設施，也應當適當延長質保期，或預留一定比例工程款作為運維保証金。

各方治理力量怎麼聚起來？

錢的問題解決了，責任邊界厘清了，事情最終還要落到人身上。

如今的小區治理，事務越來越細、涉及的主體越來越多，真正考驗的是能不能把分散的力量組織起來。

位於靜安區的福安大廈曾經面臨著頗為棘手的問題：小區裡兩部運行20多年的電梯設備老化、故障頻發，前任物業撤場后，新物業又遲遲未能到位，電梯更換和維保一度陷入空窗期。就在這時，句容居民區黨總支出手了——工作人員及時對接市場監管、街道管理等部門，保障電梯基本維保和運行安全﹔隨后又通過樓組會議、黨員會議和上門走訪，發動熟悉小區、願意出力的業主，將電梯更換與業委會換屆同步推進。新業委會成立后，賬目公開、居民議事逐漸形成常態。

由此，原本各自承擔職責的主體，有了更穩定的協作基礎。居民區黨總支的行動所解決的，並不只是電梯的問題，更重要的是讓居民、業委會、物業等不同主體之間建立起了聯系，形成了社區治理的協同機制。

目前，上海已出台《關於加強黨建引領物業治理的若干措施》《關於完善本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設的實施意見》等多項文件，明確推動形成居民區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式。制度正在為不同主體搭起協作框架。基層治理更需要做的，是讓框架中的人真正動起來。

上海市社會工作研究會副會長閆加偉認為，基層治理下一步更需要從解決具體問題，走向社區共同體建設。“要避免治理長期依賴個別‘能人’，基層黨組織應把工作做在平時，在日常走訪、樓組議事中主動發現願意參與公共事務的居民，逐步建立社區治理骨干儲備，讓居民參與不因人員流動而出現斷檔。”

在他看來，這種儲備還可以進一步專業化。如今小區公共收益、維修資金、設施維護、工程改造等事務越來越專業，可以針對居民特長建立社區專業人才庫，在法律、財務、工程、園藝、設計等領域挖掘社區內部資源。遇到具體事務時，再根據實際需要組織專業居民參與，讓社區裡的人解決社區裡的事。

人找到了，還要有平台議事。專家建議，可以圍繞公共收益、停車管理、設施維護等涉及共同利益的事項，建立常態化協商議事機制，不只是問題出現后臨時召集各方，而是定期讓居民、業委會、物業等坐下來溝通。

這樣的治理方式，改變的並不只是一個問題的解決方式，也是在改變居民與社區的關系。居民不再只是提出訴求、等待回應，而是在一次次議事和參與中形成對社區事務的認同。

社區治理從“建設時代”到“運維時代”，兩字之差，背后是治理邏輯的根本轉變。建設靠投入、靠項目，偏重短期出成果﹔運維靠制度、靠責任，偏重長期出效益。錢要活起來，責要落在前，人要聚起來，才能讓“建得起”的小區真正“養得好”。

（來源：解放日報 記者 唐乙雋 車佳楠 王一凡）