上海老牌開發區轉型有溫度的“創新生態場”

漕河涇：年逾“不惑”二次更新

■徐匯區與漕河涇開發區攜手探索國企主導更新、小業主自發更新、多業主統籌更新、政府收儲、二級市場交易和“園區反哺社區配套”等多種形式——有些已經“突圍”出成效，有些還面臨多元復雜的挑戰

位於上海西南角的漕河涇開發區，近來的城市更新頗為熱鬧。

位於漕河涇開發區北部的綜合體“聚夢天地”最近正式官宣，60萬平方米的產業和商業載體使其成為漕河涇開發區“二次更新”的代表。

另一備受關注的米哈游上海研發中心，預計明年上半年交付使用。13萬平方米的產業空間將作為這家本土游戲大廠的研發總部大樓，吸引更多高端產業人才來到漕河涇開發區工作和生活。

此前一直“隻聞其聲”、稍顯低調的元創未來項目，作為漕河涇開發區在“中環第一界面”的門戶，建成后將作為電子信息和生命健康產業集聚的科創載體，同樣預計於明年上半年入市。

此外，漕河涇開發區內還有已完成微更新的新思大樓、正在探索業態與硬件同步更新的虹漕大樓、在建中的吉利集團研發中心以及梅特勒托利多“工業上樓”項目。

打破老園區物理圍欄

看似開發程度已經飽和的漕河涇開發區，為何能在歷經40余年發展后，找到新一輪的更新契機？

產業需求倒逼是其一。新興數字企業、AI新貴趨向於大體量、獨棟式、可交流的大平層空間。老牌開發區則多為老舊多層廠房且近50%的建筑房齡超過20載，顯然在空間品質上難以吸引新興產業增長極進駐。

與此同時，深耕開發區多年的“老客戶”正在經歷產業升級。當科技研發與制造環節的聯系越發緊密，老企業開始尋求新的“研發+制造”一體化空間。

此外，上海正加快推進的10個商務單元試點更新中，漕河涇不僅是其中“年紀最大”的開發區，也是產城融合、職住平衡的高需求代表。

如何打破物理圍欄，讓“三十而立”的老舊廠房、商務樓通過城市更新變為有溫度的“創新生態場”？徐匯區與漕河涇開發區攜手探索國企主導更新、小業主自發更新、多業主統籌更新、政府收儲、二級市場交易和“園區反哺社區配套”等多種形式——有些已經“突圍”出成效，有些還面臨多元復雜的挑戰。

留住好企業也吸引新租戶

前不久，海智在線的新總部入駐虹漕大樓。這是一幢位於漕河涇開發區、建於1997年的老牌商務樓。

海智在線年服務80萬家中國工廠、全球30萬家採購商。這家非標零部件智能供應鏈平台，選擇入駐這棟看起來“稍有年頭”的大樓，理由很明確：區位稀缺性、產業生態閉環、商務成本優勢以及周邊的國際視野。海智在線也成為虹漕大樓啟動更新改造后，首家新入駐的鏈主級企業。

此前，虹漕大樓像其他老舊商務載體一樣，位處漕河涇開發區的早期工業用地，主要服務傳統的生產制造企業。近年來，大樓自身的老舊安全隱患以及商業配套不足，開始明顯制約樓宇招租和產業發展。

虹漕大樓內有一家已經入駐辦公近17年的瑞士鐘表服務企業，前兩年租賃合同到期時曾經很糾結。企業既習慣於大樓鬧中取靜的區位，也希望大樓能提升硬件環境，增設食堂和餐飲休閑服務，幫助吸引和留住對環境品質有要求的高端人才。

類似的企業需求並非個例。這讓樓宇運營方和屬地徐匯區下定決心，為老樓找到合適的更新路徑。

最終，虹漕大樓的更新採用合資成立基金變更產權方的形式，解決了老舊商務樓更新中的第一個難點——明確更新主體。現在，虹漕大樓的產權方是新成立的上海臨創漕河涇私募基金管理有限公司，更新的實施單位為臨港新業坊城市建設管理公司，負責大樓的改造設計、配套更新等事項。

虹漕大樓新的產業功能定位則由產權方與徐匯區共同商定。新的產業定位是打造“AI+工業制造”創新加速器，聚焦智能硬件、機器人、精密制造、工業AI等領域，形成智能制造產業集群，為入駐企業提供從研發到市場的高效配置與服務，幫助企業在降本增效中實現加速成長。

“我們希望成為漕河涇隱形冠軍企業的供應鏈基礎設施。”海智在線負責人告訴記者。企業表示，針對漕河涇開發區內的硬科技初創企業，海智在線可提供“快速找廠”、供應鏈管理和工業AI場景落地等三類賦能，將自己積累的工藝知識和智能體能力開放給園區企業，降低中小企業自建供應鏈的門檻。

此前，臨港新業坊已完成新思大樓的微更新，為這座毗鄰中環、建於2008年的商務樓更換了低能耗的外立面，補齊室內商業配套，增設景觀節能照明和地庫光感設施。看似均未觸及樓宇核心結構的更新改造，卻在最日常、使用最高頻的細節上，讓大樓的辦公體驗煥然一新，既留住了好企業，也吸引了新租戶。

“漕河涇開發區的產業載體需求仍然旺盛，我們堅持做商辦載體的改造更新。”臨港新業坊城市建設管理公司副總經理楊建認為，園區商務樓更新有幾點需要關注：第一是“預則立”，不能等到客戶流失嚴重、大樓過於陳舊時才決定更新﹔第二是更新方式要與樓宇產業定位、企業租戶的實際需求相匹配。

“工業上樓”打造“智造空間”

位於徐匯區桂平路近宜山路的梅特勒托利多儀器（上海）有限公司於1992年入駐漕河涇開發區，建設生產廠房，是全球精密科學儀器與衡器行業的代表性企業。

去年12月，徐匯區政府與梅特勒托利多達成戰略合作協議，共同打造“工業上樓”項目，即在漕河涇開發區內的企業原址上，新建約6000平方米的智造空間，定制打造全球燈塔工廠和國家卓越級智能工廠。新廠房預計於明年上半年竣工。

記者了解到，2023年9月上海發布《關於推動“工業上樓”打造“智造空間”的若干措施》后，梅特勒托利多上海公司就迅速響應，提出通過“工業上樓”實現企業能級提升的構想。這家擁有120多年歷史的制造商深知，車間內微小的溫度變化，都會對天平傳感器的生產產生重大影響。因此，“工業上樓”的方案設計和施工也面臨諸多挑戰。

梅特勒托利多中國區實驗室、過程分析事業部總經理儲錦蘭介紹，精密儀器制造對防震和承重有極高的要求。公司員工也非常關注辦公及生產環境、停車位等細節的更新變化。這意味著，改造必須在生產與生活之間找到平衡。

然而，原辦公樓及工廠建筑均為20世紀90年代土地批租時代的產物，涉及用地性質、容積率提升等諸多審批環節，需逐項與現行法規對接。

這也反映了漕河涇開發區更新過程中普遍存在的難題：老舊廠房與商務樓難以滿足新型制造業對廠房承重、中試實驗的關鍵需求。

但為何梅特勒托利多仍然選擇在原址“嶄新起航”？儲錦蘭說：“這體現了上海的重要性。”雖然公司已在長三角建成燈塔工廠，但上海尤其是徐匯區在核心技術的知識產權保護、高端研發人才集聚等方面，都具備顯著優勢。

目前，上海正積極推動產業用地綜合績效評估機制，支持在同一地塊內混合配置研發、制造及公共服務配套，形成新型“智造空間”。

對徐匯區而言，梅特勒托利多“工業上樓”項目不僅是外企加大投資的示范，也是推動高端制造業轉型升級、扎根中心城區的創新嘗試。截至去年底，徐匯尚有約300公頃的稀缺工業用地，未來有望迎來更多重點項目和優質企業入駐。

拋開對“每平方米租金”的關注

從梅特勒托利多在建項目出發，來到寬闊的主干道宜山路，道路南側幾片“花花綠綠”又稍顯老舊的廠房建筑讓人有種“秒回”20世紀90年代的錯覺。這裡是漕河涇開發區典型的“園中園”，一批建成近30載的早期“桂字頭”老廠房，正面臨功能設施的老化。

但更大的挑戰來自園區中分散的業主構成。以建於1992年的桂果園為例，3.1萬平方米的用地面積、5.4萬平方米的建筑面積中，產權單位多達30家。在這裡開展改造更新，需要三分之二的業主同意方能推進。一個園區有好幾棟樓，每棟樓又有多個小業主，大家各有利益訴求，園區整體更新面臨多重挑戰。

虹梅路街道黨工委副書記、辦事處主任藍天介紹，去年3月，街道牽頭成立桂果園園區業主委員會，集體決策園區的發展事宜，最終商定以自籌資金的形式對每棟樓進行外立面更新，消除潛在安全隱患。目前，園區內已有3棟大樓完成了外立面煥新。

記者在採訪中發現，更高階的難題來自國企和政府部門對更新的“取”和“舍”，即如何下決心暫時拋開對“每平方米租金”的關注，摒除“二房東”思維，站在區域統籌的層面來推動園區更新。在推動低效用地轉型時，還要避免產業空心化，確保高精尖產業落地。這更需要政府和國企積極協同，找到平衡短期GDP陣痛和構建長期產業生態的好方法。

徐匯區和漕河涇開發區已經摸索出了一些“打法”。

一是探索產權歸集的路徑。以建於1996年的桂平園為例，園區靠近宜山路主干道，區位優勢明顯，但現存業態復雜，9家業主單位包含國企、民企以及外資企業。徐匯區對園區業主的基本情況進行梳理排摸、挨家挨戶上門走訪后，委托第三方評估公司對房屋價值進行了評估，接下來將依據評估結果和開發意向推進園區更新。

二是引入多元業態推動載體更新。建於2000年的新漕河涇大廈曾是華美達酒店的所在地，酒店退租后曾一度空置。虹梅路街道與漕河涇開發區總公司對其展開聯合招商，招引了復昇集團對該地塊進行改造和價值提升。現在，地塊內分別引入了“希爾頓”“城際”和“美居”等三大酒店品牌，還打開圍牆實現透綠，不僅提升了區域環境品質，更有效補足了漕河涇開發區缺少不同能級酒店的短板。

（來源：解放日報 記者 舒抒）