外環邊上的園區人氣高，業態豐富，消費生態完善

智慧灣科創園，集裝箱裡的“百人百店”

工作日人流量七八千，周末輕鬆破萬，遇上搞活動，最多一次單日擠進來5萬人。

難以想象，一個地處上海外環邊的園區能有這麼高的人氣，像個“不夜城”，但位於寶山區的智慧灣科創園做到了。隨著園區五期建設啟動，主街更新提上日程，這組數字有望繼續提升。

過去十來年，上海涌現了一批由工廠、倉庫改造而成的園區，其中一些火到了現在，還有一些逐漸隱入塵煙。在城市規劃專家看來，上海的城市更新，不僅是城市空間的再造，更是城市功能的重塑、生活品質的躍升、文化記憶的延續和發展動能的轉換。

一個園區的改造、運營、發展、創新，其實也要遵循這樣的邏輯。位於南北高架與外環線交會點，南臨寶山“母親河”蕰藻浜，智慧灣不像中心城區園區那樣自帶地段光環，也少有機會承接重磅活動導入“潑天流量”，但它始終沒有停下腳步，立足區域特點做著各種探索。

逢山開路，遇水架橋。眼下，有過高光時刻也經歷過危機的智慧灣，總結出了一套“打法”。它的“智慧”，或許能給其他城市更新項目提供一些啟示。

辦公樓裡驚現“農場”

位於高層的“農場集群”每日有1000多台打印機同時運行，產品銷往全國乃至世界各地

智慧灣2016年9月開園，四五年前媒體做過一些報道。彼時園區以科創、文創融合聞名，“入駐企業和工作室450多家，入駐率達85%以上”。

但危機總是讓人猝不及防。2022年到2023年，大批企業集中提出退租或減少承租面積的要求，讓園區運營方“如臨大敵”。“當時很多企業已經入駐好多年，對這裡也很有感情，但是市場變化了，他們接不到訂單，實在是撐不下去了。”園區相關負責人回憶。

園區內最高的一棟主樓，原本被大大小小的企業填滿，那時“一度走空了”，留下一道難題：幾萬平方米的空間，找誰來接手？

從主樓向下俯瞰，可以看見一座造型優雅的步行橋。它借取趙州橋的結構方式，採用單拱結構承受荷載。之所以成為園區一景，是因為橋梁的各個部件由3D打印混凝土技術分別打印而成，隨后通過現代施工技術拼裝的。

在它周圍，還有入選全國科普教育基地的中國3D打印文化博物館，以及3D打印書屋、3D打印休閑座椅……3D打印，是園區有別於其他項目的特色，也是“自救”行動的抓手。

與其另起爐灶，不如放大優勢。借助之前打下的基礎，園區開始與這個領域的創業者接洽，給出的條件頗為誘人——3D打印企業落戶智慧灣，園區將提供創業孵化服務指導、資源對接、場地落地和多元化生活服務。漸漸地，主樓內形成了“3D打印農場集群”。

一開始聽到“農場”，記者蒙了，樓裡還能搞農業？事實上，此農場非彼農場。

業內人士解釋，3D打印農場指的是集中運營大量3D打印機、實現規模化生產的小型加工廠。3D打印的過程包括開機、裝載耗材、導入模型，隨后打印、取下成品，類似於農業種植領域的播種、施肥、採摘，所以大家稱之為“農場”。據說，擁有10台以上3D打印機，經營者就可以被稱為“農場主”。

走進一個個格子間組成的“農場集群”，記者見到了年輕的“農場主”們。雖說都是做3D打印，但各家特色產品不同、主營渠道也不同，不僅沒有“同行見面分外眼紅”，反而會互幫互助介紹業務。如今，這個位於高層的“農場集群”每日有1000多台打印機同時運行，產品銷往全國乃至世界各地。

集裝箱店最出圈

星巴克的到來“是個標志性事件”，代表著“不隻寶山區，還有外區的白領人群也開始來了”

3D打印之外，智慧灣還有一個特色——坐落在園區內，五顏六色、錯落有致的集裝箱。

很多園區都會用集裝箱做景觀小品和便民空間，但如此大規模使用集裝箱，並借助其易移動和靈活組合的特點改造園區空間布局的，還數智慧灣。在這裡，集裝箱可以是辦公室，也可以是小餐飲、零售店，還可以作為新就業群體服務驛站。

園區最出圈的集裝箱店，是2020年9月開業的星巴克。這也是星巴克中國大陸首家集裝箱店，剛開業就引來一撥撥游客打卡。設計師以“箱”為主體，用六個大小不一的集裝箱創意拼搭，通過不同角度、高度的堆疊來產生一些架空、露天陽台、走廊等空間。旁邊還種了不少櫻花樹，記者在櫻花季前去採訪，也拍了不少美照。

在園區負責人看來，星巴克的到來“是一個標志性事件”，代表著“不只是寶山區，還有外區的白領人群也開始來了”。而這，也是園區進一步招引品質餐飲、提升商業能級的基礎。

“企業出走潮”出現后，園區的另一個重大決策，是面向C端客戶做商業。“對於這麼大體量的園區來說，沒有人是很可怕的，不管是老企業還是新企業，大家肯定都不想在一個很‘荒’的地方辦公。”園區負責人說，“商業起來了，對企業來說有了配套，店鋪聚集帶來人氣，每天有流水進賬，園區也能夠繼續堅持下去。”

星巴克所在的、幾百米長的南北向主街，成了重點招商區域。很快，其他知名咖啡品牌和茶飲品牌也來了，連鎖洋快餐、中式快餐以及具有各地特色的美食小店也來了。原有的倉庫廠房改建的空間不夠用了，就補上集裝箱，再后來，園區中心廣場四周的集裝箱也“告急”了。

“只要是位置好一點的集裝箱，基本上一空出來就馬上被搶掉。”園區負責人面露自豪。

“要的人多了，租金有沒有上漲？”記者問。對方回答：“按照現在的行情，我們是可以租到每平方米十幾元的，但沒有那麼做。”這個價格，要遠高於方圓幾公裡的寫字樓租金。至於原因，負責人表示，園區希望通過“百人百店”計劃，進一步提升商業活力。

簡單來說，“百人百店”計劃鼓勵個體創業者“百花齊放”“各顯神通”，從集裝箱起步，逐漸做大做強。根據位置的不同，每個月租金在5000元至8000元不等。

在文化廣場南側的一個集裝箱裡，記者見到了玩具車模店迷卡屋的老板陳瑞豐。兩年前，他是園區后備箱集市的一名普通攤主，積累了一批固定客戶后，他於幾個月前在園區注冊了公司，在集裝箱內開了這家店。從“攤”到“箱”，顧客消費的平均客單價翻了一番。看著來往的人流，陳瑞豐覺得，“在這裡開店蠻好的”。

在這裡上班“蠻好的”

憑借合理的租金、便捷的交通、豐富的生活配套，智慧灣吸引了一些游戲動漫行業的中小企業

不僅是店主覺得“蠻好”，在這裡上班的年輕人也覺得“蠻好的”。

午餐時間，記者偶遇幾位組隊吃飯的小伙子，他們的目的地是那家開在園區內、距離公司僅150米的共富海鮮面館。名字叫“面館”，實際上是海鮮大排檔，開業5年，這家店已干成“網紅”，被列入點評網站的“必吃榜”。一位小伙子告訴記者，“工作日去吃還好一點，要是周末來，11時到，前面就有幾十桌排隊了。”

聽上去，幾十桌也還好。但根據園區負責人的介紹，由於生意過於火爆，這家店的承租面積已從200平方米，擴張為現在的12000平方米。周末用餐高峰期，裡面幾百桌客人像在吃席，外面幾百名食客“嗷嗷待哺”。

眾所周知，現在相當一部分年輕人對於上班地點是要“挑”的，太遠、太偏，周邊太無聊，都不考慮，游戲動漫等科技創意行業，尤其如此。

因此，智慧灣憑借合理的租金、便捷的交通、豐富的生活配套，以及一批網紅店的加持，吸引了一些游戲動漫行業的中小企業聚集。

月退制作就是其中之一。這是一家專注於內容制作和生態運營的公司，服務對象包括騰訊、網易、米哈游等頭部游戲廠商。企業聯合創始人劉曉峰表示，企業員工平均年齡24歲，喜歡在有煙火氣的地方辦公，“在這裡有時大家忙到晚上，下樓就能吃點夜宵，喝一杯，逛一逛，還是很開心的。”

記者此前採訪過的一家貿易公司負責人也說，“在智慧灣辦公，基本是哪裡掙錢哪裡花”。從潮玩泡泡瑪特到潮牌買手店，從寵物生活館到“痛車”行（“痛車”是一種獨特的車輛改裝文化，是指人們將喜愛的動漫角色、角色名字等字畫貼或噴涂在車上），園區內能給90后、00后提供情緒價值商品的店太多了。

對園區內的企業來說，屬地政府的關心也很及時。劉曉峰說，顧村鎮相關負責人會定期來企業走訪，此前有員工提出租房難，當面反映問題后，鎮裡很快對接了寶山區房管局，篩選出交通便利的房源供員工選擇。“鎮裡還主動告知人才公寓租金補貼政策，確保符合條件的員工享受到福利。”

（來源：解放日報 記者 吳越）

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