法定職責必須為 自我加壓主動為 基層吹哨及時為

金山“六力提升”解物業治理難題

問題處置“一次上門、多方會診、綜合施策”，為建設更美好和諧社區持續發力

■切實提升居民區黨組織的引領力、居委會的自治力、業委會的履職力、物業企業的服務力、職能部門的協同力、體系機制的保障力

外牆脫落修繕難、物業費調價難、老舊電梯更新難、小區停車難……這些物業治理的難題，考驗城市基層治理智慧與水平。日前，金山區發布《金山區黨建引領小區物業治理“六力提升”專項行動方案》，通過切實提升居民區黨組織的引領力、居委會的自治力、業委會的履職力、物業企業的服務力、職能部門的協同力、體系機制的保障力，積極探索物業治理有效途徑，力爭以最快速度、最大限度把物業治理中的民生小事解決在源頭，進一步顯著增強群眾滿意度和幸福感。

調物業費，從“服務先行”切入

老舊小區物業費用偏低，是當前物業治理普遍面臨的棘手問題。據了解，金山區目前共有274個住宅小區，全區住宅物業費均價約為每月1.18元/平方米。其中，低於每月1元/平方米的小區有167個。

位於金山區山陽鎮的三島龍洲苑小區，是一個建成20年的老舊小區，共有住戶1252戶，常住人口2955人，物業費多年維持在“多層每月0.75元/平方米、高層每月1.245元/平方米”的較低水平。如何打破物業管理持續性的運營困境？服務先行，成為破局的切入口。

契機出現在2023年，在舊房修繕這一重要窗口期，居民區黨總支成功開啟老舊電梯換新工程。居民區黨總支牽頭建立“三駕馬車+居民代表”協同共治格局，創新構建“項目改造資金+維修基金+業主自籌”資金籌措方案，根據每個樓道每個樓層的不同情況，確定了每戶樓道居民的分攤金額，同時設立專項賬戶，資金管理全流程公開透明，讓居民可以對每一筆錢進行查賬。

如今，小區內的31台電梯全部煥然一新，惠及居民868戶。同時，根據居民合理建議，小區還統籌實施了3個綠化休閑區景觀優化工程，科學配置15套全民健身器械，系統性升級155個安防監控點位等。

這些讓居民切實感受到了居住環境的提升，對物業費調價的抵觸態度逐漸鬆動。在此基礎上，居民區黨總支牽頭召開物業費調價工作會議，“三駕馬車”共同參與商討，積極推行清單管理機制，廣泛收集居民反饋的各類物業服務意見建議，形成問題清單，並及時反饋給物業公司，督促其積極整改。針對“物業費為什麼調”“怎麼調”，居委會還制作形成《物業費調價問答》，在線上線下營造積極的調價氛圍。針對部分不同意見，組織業委會成員、物業管理人員以及樓組長、網格長上門走訪宣傳，耐心解釋、消除顧慮，取得理解和支持。

最終，在各方不懈努力下，小區物業費被成功上調至“多層每月1.05元/平方米、高層每月1.545元/平方米”，於今年1月起正式執行。居民區黨總支書記、居委會主任沈欽慧發現，物業費上調之后，主動繳納物業費的居民反而增多了，物業費相關投訴實現清零，充分說明“合理調價，有利於保障物業企業提供更優質的服務、維護業主的長遠利益”。

這並非個例。當前，金山區正在推動實施“六力提升”專項行動，積極開展物業服務“質價相符、優質優價”行動。接下來，金山區房管局將積極指導屬地街鎮做好對小區調價的指導工作，合理安排時間節點，加強統籌協調，通過定期排摸低價低質、質價背離的小區情況，抓住物業服務合同期滿選聘、舊住房更新改造等窗口期推進物業費調價工作，推廣逐年梯度調整方式，持續提升物業管理的服務力。據悉，這幾年，金山全區已有36個小區實現物業費成功調價，調價幅度在每月0.3元/平方米以內。

修繕外牆，辦法總比問題多

近年來，高層住宅“外牆脫落”的報道屢見不鮮，但順利解決這一修繕難題的案例卻少之又少。金山衛鎮的御景龍庭小區是如何在短期內啃下了這個“硬骨頭”？

御景龍庭小區建於十多年前，其中高層、多層、別墅等多種房型混合。當年，小區的高層住宅因工藝上的先天缺陷，陷入外牆脫落的困擾，雖經多次局部修補，卻始終未能根除隱患。去年9月台風來臨，6棟高層樓棟接連發生9起外牆脫落事故，16輛停於樓下的汽車受損，居民的生命財產安全受到嚴重威脅。為此，東門居民區黨總支第一時間在危險區設置了警戒線和垂直防護欄，並於去年11月啟動房屋修繕項目。但擺在眼前的，是三座“大山”：修繕工程預算超千萬元，遠超小區維修基金承載能力，同時，修繕方案制定、居民協調動員也存在很大難度，這讓金山衛鎮東門居民區黨總支書記王燕“壓力山大”。

再困難也得迎難而上。經專業機構細致評估，東門居民區黨總支確定了“分類修護”策略，即對破損嚴重的東西外牆進行全面整修，對相對完好的南北外牆採取點位修復，並優先啟動3棟問題最突出的高層修繕工作，3棟的維修費用可壓縮至250萬元。在資金籌措方面，經過反復研討與多方協調，形成了“60%維修基金+40%社會募集”的方案。

為推動項目順利落地，在黨建引領下，居委會、業委會、物業公司“三駕馬車”協同發力，接連召開了無數場動員協調會，相關業主代表被邀請全程參與項目決策。為凝聚居民共識，業主代表主動撰寫倡議書，自發開展群眾動員工作，具備專業知識的業主也積極投身其中，為方案制定建言獻策。經過不懈努力，今年5月，修繕方案在居民意見征詢中一次性通過。目前，項目已進入最后的籌備階段，預計將於近期正式啟動，3個月后竣工。

“以前，面對各種難題，總感覺我們在‘單打獨斗’，如今全區開展‘六力提升’專項行動，上級部門牽頭推進，各職能部門也非常重視、主動指導，更好地幫助我們高效開展各方面的工作。”王燕感嘆。

當前，金山區正以“六力提升”為引擎，推動區級職能部門資源力量下沉，用好區級部門賦能網格治理“三張清單”，建立賦能小區物業治理“三單式”服務機制，以“法定職責必須為”清單明確職能部門法定職責，以“自我加壓主動為”清單統籌下沉部門政策資源和服務資源，以“基層吹哨及時為”清單匹配下沉資源，並根據社區治理訴求動態更新，助力解決“三跨”難題，確保問題處置“一次上門、多方會診、綜合施策”，為建設更加美好和諧的社區持續發力。

全覆蓋評價物業，優勝劣汰

遭遇“外牆脫落”煩惱的，還有石化街道的合生小區。但這個小區的解決之道，又有不同。

合生小區三期於2017年底交房。然而從2018年開始，7棟高層外牆便逐漸顯現出空鼓、小面積脫落問題，后來逐漸惡化為大面積脫落。居委會、業委會、物業公司多次向開發商反映並請求維修，但開發商僅進行了局部修補，交房兩年后，更是以“已過質保期”為由拒絕維修。關鍵時刻，在居民區黨組織的引領下，居委會、業委會與物業公司“三駕馬車”迅速形成合力，通過前期逐戶走訪排摸、多輪居民座談，達成共識，依法啟動訴訟程序。歷經兩年多的持續攻堅，在多方通力協作下，由開發商履行外牆修復責任，2024年11月底，合生小區外牆修復工程正式竣工，成功消除居民的心頭大患。

據悉，石化街道轄區有46個住宅小區，大多建於20世紀七八十年代，小區基礎設施普遍老化，物業管理水平亟待提高。今年，石化街道以“物業提升年”為主題開展一系列活動，進一步破解住宅小區物業管理難題、提升物業服務效能。比如，2月開展黨建引領“三駕馬車”協同運作推進會，3月開展售后公房物業重點問題協商坊，4月開展商品房物業重點問題協商坊，5月開展“物業費質價雙提升”石化街道物業費調價專題討論會等，整合力量、集中攻堅，有效解決居民關心的問題，形成可復制、可推廣的社區治理經驗。今年1至5月，石化街道物業類熱線工單物業管理類滿意度為82.8分，滿意度同比上升3.06%。

針對老舊小區眾多、物業隊伍專業度參差不齊等治理難點，石化街道還將開展“業委會圓桌交流會”，組織住宅小區業委會成員參加政策培訓，通過交流工作中碰到的熱點、難點、堵點問題，加深對政策法規的學習理解，同時將開展“物業技能大比拼”，組織轄區內物業從業人員開展技能大賽，進一步提升日常管理服務水平，為老舊小區治理注入新動能。

據了解，在“六力提升”專項行動中，金山區將指導業委會建立健全工作規則和管理制度，規范業委會決策程序和日常運作，加強對業委會成員的教育培訓，同時持續開展“滿鑫物業”管理評價，深化物業“五查”，即小區日常查、企業雙周查、街鎮月查、區級抽查、市級督查和信用記分機制，每月完成街鎮全覆蓋評價，每季度完成區級全覆蓋評價。對於信用評價低的企業，納入約談並督促整改，逐步淘汰一批小散弱物業服務企業，推動物業行業優勝劣汰、提質增效，為居民打造更優質的居住環境。

（來源：解放日報 記者 黃勇娣 通訊員 項竹彥）

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