6月9日，全國首單“不動產+現金”混合財產形式的家庭服務信托在上海落地，這也是上海試點開展的首批兩個不動產信托登記案例之一。

信托本質上是一種財產管理制度，委托人將需要打理的資產托付給受托人，受托人根據委托人的意願，為受益人的利益代為管理。這裡的受托資產，可以是現金，也可以是房產。

但此前把房產這樣的不動產放進信托有一個問題，就是委托人需要把房產過戶到信托公司名下，這樣就容易出現產權歸屬問題。比如，一旦信托公司有債務糾紛或破產清算，委托人的房產就有被納入償債資產的風險。

有鑒於此，不久前，上海市委金融辦、上海金融監管局等六部門印發《關於開展不動產信托登記試點的通知》，規定要在不動產權証上注記“信托財產”專項標識，讓不動產信托的風險隔離效力受到法律保護。至此，“把房子裝進信托”真正實現了制度化，也直接促成了這筆全國首單的探索。

這筆“不動產+現金”業務的落地方上海信托介紹，該案例委托人為一位中年白領女士，將名下的一套商辦房屋作為信托財產，並追加現金資產，通過該房屋的出租獲取穩定的現金流，用於補充其母親養老金，保障晚年生活﹔待其子女成年后，該房屋定向傳承於子女，作為子女個人財產。

看到這裡，不了解信托的人會產生兩個疑問——

一是，這個產品與委托人自己把房屋出租有何不同？舉例來說，假如委托人身處單身或者離異狀態，當其進入婚姻狀態時，房屋出租帶來的租賃收入可能與未來婚姻財產混同，夫妻雙方原則上可以共同分配。如果沒有信托保障，這筆租賃收入未必能夠完全用於給母親養老。而裝入信托賬戶，租金則可以實現“專款專用”的獨立性。此外，假如委托人之后的配偶也有子女，不建立信托的情況下，多位子女就可能在房屋的繼承順序上產生糾紛。

二是，追加的現金資產和銀行理財有何不同？一個優勢前文已經提及，信托建立后，基於信托財產獨立性，當委托人和受托人遭遇債務或破產清算，信托財產都不會受到影響，受益人的權益都能得到保障。另外，信托相當於一個超級賬戶，房屋和現金可以裝在一起打理，委托人利用一個工具即可便利化地管理所有資產，實現綜合財富管理。

因此不難發現，信托的核心優勢就在於其“財產獨立性”和“他益功能”。

委托人將不動產等設立信托后，信托財產具有獨立性能夠對抗第三者債權。而在家庭財富傳承等場景中，與法定繼承、遺囑、贈予等方式相比，它也能夠更有效解決婚姻財產分配糾紛、繼承順序異議、遺囑生效風險等問題。

此次成功落地的另一個不動產信托登記案例來自愛建信托，不同於上一案例的“不動產+現金”，這是一筆純“不動產”信托業務，也是上海首單以不動產為信托財產的特殊需要服務信托。

委托人為一位年近八旬的離異獨居老人，膝下無子女，其日常生活主要由侄子照料。老人將名下唯一的住房托付給信托公司，住房租金作為退休金的額外補貼，助其安心養老，其百年之后再將房產定向傳承給侄子。該案例中老人生前仍保有房屋的運用、處置及收益權，身后確保傳承意願精准落地。

這一案例中信托的作用也很明顯：如果是遺囑繼承，需法院認可遺囑效力，並在當事人身故時才能生效，最終兌現前仍存在一定的流程風險。而信托在解決此類特殊需求時，其獨立性將幫助隔離風險，確保財產未來如願傳承到受益人手上。

由此可見，通過設立信托，委托人能夠提前安排、定向分配自身財產﹔受益人可以按照約定兌現權益，也能防止揮霍、糾紛等因素阻礙其獲得相應保障。

需要注意的是，信托可能包括設立費用、管理費用等。國際上，設立費用跨度比較大，從幾萬到幾十萬都有﹔管理費用如果按信托資產淨值的百分比收取，比例一般在0.5%至2%。當然，信托的收費規則也根據信托類型、資產規模、信托復雜程度以及所在司法管轄區的不同而有所差異，有些特殊情況也會不收取費用。

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