上海行動方案出台半年來，政策風向正帶動市場變化

樓宇更新，更是營商環境氣象煥新

■引導樓宇更新，目標之一其實是解決一個微觀層面的營商環境問題。對於商貿服務業比重高的大城市來說，樓宇的環境，往往也是最基本的營商環境

■推進樓宇更新，更大的意義是指向存量功能轉型。樓宇使用到一定階段，伴隨產業變遷和周邊人群結構調整，也完全可以承擔新的職能，迸發新的活力

一

上海是樓宇的“森林”，高層樓宇在1萬棟左右。尤其像南京西路、陸家嘴，堪稱上海乃至全國最具規模的CBD，這些地方很多樓從建造到今天，差不多得有三四十年了。

一幢樓用了小半個世紀，很多設施難免陳舊損壞，技術也跟不上當今時代了。就好比自己家也免不了修修補補。

所以這幾年，上海不少商務樓宇開始集中進入改造期。換鍋爐的、換電梯的、換空調的、換外立面幕牆的，也有干脆動大手術的。當然，因為改造費用動輒數百萬元，而且改造期間還要妥善安置樓裡的企業白領，所以相當一部分有這個想法的樓宇，實際上還處於觀望期，一來觀望效果，二來觀望政策，期待能由政府挑頭，給一些引導性的紅利。

政策真的來了。去年6月，《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》發布，方案提出，要對甲、乙、丙三個等級的樓宇分類施策進行更新提升，並圈定了包括小陸家嘴、虹橋開發區與商務區、世博等在內的10個區域進行試點，明確通過財稅政策、專項資金扶持等方式來引導樓宇更新。

這半年裡，政策風向帶動市場變化。不久前，位於陸家嘴金融城核心地段的裕安大廈就悄無聲息地更換了電梯系統，附近寶安大廈今年也把更新冷凍機組的計劃提上日程。金穗大廈更是完成了一次徹頭徹尾的“變身”，實現全方位更新。

上海為什麼要在這個節點上，用政策推動樓宇更新？首先不容忽視的是客觀需求。舉個例子，陸家嘴處於濰坊新村街道范圍內的樓宇，一共是36棟。根據前期排查，其中玻璃幕牆臨近設計壽命（20—25年）的建筑5棟，超過25年的建筑8棟——也就是說65%的樓外立面亟待改造。

這些樓裡，裕安大廈是1995年建成的。樓裡的老電梯用了差不多近30年，最近幾年開始頻頻發生“電梯關人”事件。但是修起來難度又很大，因為這個型號的設備市面上已經停產了，出現問題連元器件都找不到，唯有改造一條路。

還有些改造真的是技術迭代帶來的必然要求。幾年前裕安大廈改造了鍋爐，原因是以前的鍋爐環保不達標，而且能源供應一直是靠0號柴油。大廈要用柴油，得提前跟中石油預約時間，靠卡車來運輸。然而，卡車開進陸家嘴並不是一件容易的事情。裕安大廈索性耗資300多萬元，換了可以使用天然氣的新鍋爐。

二

當然，上海力推樓宇更新提升，背后還有更深層的原因。

裕安大廈更換新電梯的一次性投資是200多萬元，但原先的老電梯能耗高，換新之后因為現在的電梯技術更先進，電費明顯下來了。要知道，很多大樓一個月的電費都要100多萬元，有更省電的設備方案，長期省下的也是筆不小的數目。

除了顯性的好處，其實還有很多無法量化的收效。比如，提升了大樓的運行效率。不少白領說，現在上下樓要快很多，而且單個電梯的容量也大了。這無形中讓裕安大廈相比周邊樓宇更增加了市場競爭力，樓宇裡原有的租戶黏性也更大了。

所以上海引導樓宇更新，目標之一其實是解決一個微觀層面的營商環境問題。對於商貿服務業比重高的大城市來說，樓宇的環境，往往也是最基本的營商環境。今天電梯壞了，明天空調不冷了，后天熱水不熱了，表面看都是小事，但實際操作中，卻可能隨時演化成關乎樓宇“存亡”的大事。

再加上這兩年宏觀發展環境不穩定，國內樓宇市場不可避免面臨更困難的招租環境。隨著新的板塊、新的樓宇不斷入市，對老的商務板塊也有一定沖擊。哪怕像陸家嘴這樣的成熟CBD，一些樓宇想要提高出租率，也是需要以價換量的。

還有一小部分樓宇，長期以來租戶流動性大，產業也五花八門，隨著樓內設施的日益老化，這部分樓所受的市場沖擊最大，目前看也是最迫切需要更新的。不更新，可能就是樓內企業“隻出不進”，更新，才有機會帶來新的氣象。 

三

到現在這個階段，可以說是政策導向也有了，市場需求也凸顯了，但更新的聲勢似乎還不夠大。究其原因主要是兩個方面。

一是改造的現實難度。記者採訪的一些樓宇，不少出現了新設備安裝不符合工況要求的情況。比如某樓想要換新的空調機組，但樓內預留的空間並不足夠安放現在的設備，需要在樓裡或者樓的周邊重新挖掘空間資源，設備採購的難度也增加了。另外，這裡還涉及政策審批的問題。

不過最關鍵的原因還是錢。樓宇單單改造一項設備，投資額基本都要幾百萬元，對樓宇業主的現金流形成挑戰。而很多老樓的產權又比較復雜，比如1996年建設的寶安大廈，其中6萬平方米在大業主手裡，還有3萬平方米在小業主手裡。改造的費用要讓大業主承擔有困難，但要獲得所有小業主的一致認同又需要漫長的協商。

此刻，地方政府的作用就不單單是發布一個引導政策，關鍵是要搭建平台，給這些想要更新的樓宇制定合理的、可操作的方案。

比如浦東濰坊新村街道近年來就做了一件關鍵的事情。它把規劃、建筑、能源等領域的高校和專業機構聘請來作為樓宇更新項目智囊團，專門為轄區內的樓宇提供改造的技術支持、資金支持。前一階段的一次座談會上，街道邀請的專家就詳細介紹了現在樓宇最關心的資金籌措模式的問題。

目前來看，除了最傳統的自籌資金模式外，市場上普遍比較認可的是合同能源管理模式。簡單來說，就是樓宇邀請一家第三方企業共同出資更新設備后，以減少的能源費用來支付節能項目全部成本的能源合作方式。這種合作可以有效降低業主的前期投入。陸家嘴不少有更新計劃的樓宇已經在考察和研究這種合作方式的可行性了。

地方政府也有必要通過補貼、激勵等機制，助推好事最終形成一個好的結果。記者了解到，裕安大廈鍋爐改造時，就曾拿到過40萬元的政府補貼，一定程度上提升了企業后續進行其他設備改造的積極性。

四

目前發生在陸家嘴的樓宇更新，普遍還是狹義的更新。實際上，上海推進樓宇更新，更大的意義是指向存量功能轉型。比如很多城市核心地段的樓，本身也確實需要改造了，但改造后是不是還有必要作為辦公使用，還是有可能轉型成為商業、酒店等，從而有序調節同一地段內的商務樓市場供給規模。

這在國際上是有成熟經驗的。比如紐約市政府就提出《“新”紐約：讓紐約為每個人服務》的發展目標，旨在打造混合使用、富有活力、包容性強、具有韌性且可持續的街區。截至2023年，紐約擁有超過約5500萬平方米的高層商辦空間，數量超過洛杉磯、達拉斯兩座城市的總和，所以紐約積極探索適應性改造模式，將存量商辦空間改為創意實驗室、教育機構、住宅、酒店和幼兒機構等。

倫敦市政府也持同樣的思路，計劃充分利用“允許發展權”，對空置辦公空間進行改造，力爭在2030年前為城市急需的創意、科技人才提供至少1500套新住宅。為了引導樓宇更新，還精簡了流程——開發商不需要再次申請完整的“規劃許可”，通過地方政府“事先批准”的簡化審批形式就可以獲得改造的權限。

的確，樓宇使用到一定階段，伴隨產業變遷和周邊人群結構調整，也完全可以承擔新的職能，迸發新的活力。

這兩年，國內如北京、成都等城市，也像上海一樣，在考慮樓宇的功能性改造。上海最典型的更新案例是南京西路的錦滄文華廣場，由錦滄文華大酒店改造成高端辦公和購物中心的復合型商業體，驗証了樓宇可以為街區和城市提供更多發展的可能性和韌性。期待未來上海有更多樓宇能釋放潛力，以全新的姿態，更有力地服務城市的空間和功能重塑。（記者 杜晨薇）

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