因地制宜創新土地二次開發模式，“好項目不缺地”背后底氣是啥

盤活存量，有“大棋”也有“妙手”

“好項目不缺地、好產業不缺空間”。這幾年，在上海各級政府的招商引資推介會上，企業時常能聽到這兩句話。鮮明的表態背后，是上海如今越來越有底氣講出這句話。

過去較長一段時間裡，上海對外招商引資的瓶頸就是產業用地“天花板”，有時隻能眼睜睜看著一些優質項目離開。

現在上海的產業用地依舊金貴，但通過因地制宜探索土地二次開發，盤活存量低效用地，推動“工業上樓”等新模式，上海正提升土地資源配置效率，逐步探索符合國際大都市定位的工業轉型發展之路。

廠房建設之初就考慮專業需求

上海自貿區臨港新片區的“生命藍灣”特色產業園區，正以其高效、便捷的標准廠房，吸引著眾多高新技術企業入駐，創造了“當年投用、當年去化、當年投產”的速度。

以上海恩盛醫療科技有限公司為例。當時企業最新研發成果已進入臨床階段，即將產業化生產，急需一處能實現“拎包入住”的產業空間。得益於“生命藍灣”提供的標准化產業承載空間，企業僅用時4個月便順利搬遷至該園區，解了燃眉之急。恩盛醫療總經理王盛強說，與臨港簽約前，遍尋上海都沒能找到合適的承載空間。

臨港奉賢公司副總經濟師、產業招商部總監倪敏介紹，標准廠房在建設之初就考慮到了企業的專業需求，解決了企業的痛點。比如生物醫藥園廠房考慮到了醫藥企業對層高的需求，氫能園廠房接通了直接輸送氫氣的管道。很多企業來實地看了之后，當即決定入駐。

做到“地等項目”“房等項目”背后，是臨港奉賢公司通過土地收儲模式，建設現代化高標准廠房，高效集約利用土地資源。

與之類似的，是鬆江區佘山鎮以股權收購等方式，打造高品質現代化園區G60佘山智造園。與利用土地容積率差做文章的存量工業土地二次開發路徑不同，佘山智造園的容積率僅有1.0左右，沒有增量土地面積。那麼，如何打平土地收購、新建廠房等近4億元的成本？該模式關鍵是，高稅收與低租金的聯動——企業入駐園區有門檻，需要簽訂“租稅聯動協議”，即企業每租賃1000平方米廠房，需納稅100萬元，將租金與地方貢獻稅收挂鉤。

佘山鎮相關負責人告訴記者，由於高度、容積率等限制，佘山鎮針對先進制造業對現代廠房、特種廠房的急迫需求，因地制宜建設高標准廠房，“按照租金回報率以及稅收規模，預計將在7年內回本。”

高品質廠房，讓企業慕名而來。德資企業馮阿登納找了3年，跑遍滬上多個園區，終於在鬆江區佘山鎮G60佘山智造園租到了層高達10米以上的廠房。入駐園區僅半年，馮阿登納就納稅4500萬元，下階段還將繼續擴大產能。

不斷探索提升用地效率新模式

“廠房不是自己的，心裡始終不踏實。一旦搬遷，用於廠房、設備提升改造的資金就打水漂了。”鬆江區車墩鎮“專精特新”企業皓固的相關負責人王菊告訴記者，在來到鬆江車墩前，公司正准備投資數千萬元用於半導體無塵車間建設，但因為隻能租賃廠房，始終下不了決心。

后來，車墩鎮巧妙地結合土地二次開發與“工業上樓”的模式，成功突破了工業土地瓶頸限制，建設集總部辦公、研發設計、生產制造等功能於一體的新型工業廠房，使得像皓固這樣中等規模的“專精特新”企業，能夠以較低成本擁有屬於自己的廠房。

以皓固為例，在推動“工業上樓”前，按照1.0容積率，建設6000平廠房，至少需要20畝土地。通過“向上突破”提升容積率，如今僅需要一棟佔地數畝的小樓。與此同時，車墩的工業園區也借此契機，順利完成了道路、廠房等基礎設施的全面更新，並實現了產業的升級換代。

在實踐中，車墩還探索出了一條新路——“以房換地”模式。相較於成本較高的政府收儲，“以房換地”模式的核心，在於對容積率的精妙運用。

車墩鎮與一批低效用地產權人溝通，將零散的老廠房集中利用。“絕大部分老廠房的容積率都很低，有的佔地10畝，建筑面積卻不到2000平方米。這一批老廠房單個佔地不多，但加起來就有上千畝土地。”

車墩鎮黨委書記高國相告訴記者，通過“以房換地”模式，將這些零星的低效用地收集起來，以容積率2.5甚至更高的標准建設新型現代化廠房，將同等建筑面積的新廠房給予低效用地的產權人，“老的業主免費拿到了新廠房，使用面積沒變，利益沒有受損”。

以某個佔地10畝的廠房為例，其現狀建筑面積約2000平方米，空間利用效率極低。通過提升容積率，這塊土地的建筑面積至少可以躍升至1.2萬平方米，土地價值實現重估。

眼下，車墩鎮正在推進上海莘莘學子創業園項目。車墩鎮政府和產業園區開發商合作，鎮集體經濟佔兩成股份，通過廠房“五成銷售、五成自持”的策略，實現多方共贏。

鼓勵園區自主轉型提高“畝產”

在上海盤活存量空間探索中，既有臨港、車墩這樣的土地收儲騰挪大手筆，也不乏園區自主轉型、提高畝產這樣的精細手段。

寶山區顧村鎮是機器人產業的發展高地，其產值分別佔全國和上海市的1/9和1/3，積聚了一大批機器人及智能制造相關企業。據顧村鎮副鎮長鄭楊透露，過去五年裡，顧村鎮已成功盤活低效用地1600畝，為上海機器人產業園發展奠定了堅實基礎。

顧村鎮的老牌企業上海羅浩斯集團有限公司一直從事電氣機械和器材制造，早年拿了較大一塊土地，但近年來業務利潤逐漸萎縮。在看到周邊企業轉型成功的經驗后，該集團選擇主動與鎮裡對接，拿出50畝閑置用地，並利用自有資金和銀行貸款開發“園中園”，轉型為服務企業的園區。這種傳統企業自主轉型的模式，不僅減輕了政府收儲低效用地的財政壓力，區域也順勢完成了道路、廠房等基礎設施更新和產業升級。

還有鼓勵企業自主改。在泥城鎮，許多早年間拿了地或簽了長租約的企業，寧願“捂”著土地做低端產業。泥城鎮政府篩選出一批有轉型意願的企業，量身定制包括廠房改擴建、技改轉型等方案。這大幅調動了企業的積極性，目前很多家都已經拿出了轉型升級的方案。

面對同樣的情況，鬆江區洞涇鎮扮演起了“紅娘”的角色，為那些產業能級有待提升、轉型意願強烈的傳統園區，引入一批專業平台公司，助力園區轉型升級。

以“佘山會”園區為例，引入新的平台公司后，更名為“活水協同創新園”。園區內部的硬件設施已從過去的破舊雜亂，蛻變成整潔且充滿現代工業氣息的風貌﹔咖啡館、餐飲店、人才公寓等配套設施一應俱全，為入駐的企業和員工提供了便捷舒適的工作和生活環境。

洞涇鎮鎮長李子告訴記者，該園區積極推進老廠房的改造升級，並與中北大學簽訂了戰略合作協議，共同設立了“院士（專家）工作站、重點實驗室、技術研究中心”，推進產學研用融合發展，努力打造洞涇招商引資的名片。據悉，近年洞涇鎮通過化零為整、清騰空間的方式，成功整合出了超過20萬平方米的優質廠房面積。

記者手記

“好項目不缺土地”是大城市招商引資的一句響亮口號。

但相關政策從“紙上”落到“地上”，需要克服諸多困難，如地塊權屬關系復雜、盤活利用成本高等。這就需要市、區職能部門強化對屬地的支撐，共同啃下這些硬骨頭。一方面，“好項目”的標准並非一成不變。稅收、營收等硬指標固然重要，但產業賽道、成長性等軟實力同樣不可忽視。周期型產業的爆發力與不穩定性、消費型產業的穩定性與低增速、成長型產業的高增速與高風險……這些特性都使得“好項目”的評判變得復雜。

另一方面，當政府部門以前瞻性眼光、多維視角遴選出一批批“好項目”后，新的問題來了——在供地名單上，一批“好項目”在排隊，排在后面的企業可能會等不及，為了發展而遠走他鄉。

騰出土地，優化空間，除了自上而下的體制機制優化，也需要基層拿出擔當和作為，創新土地二次開發模式，倒逼傳統行業轉型升級，以適應新的市場環境和競爭態勢。（記者 李成東 胡幸陽 吳越）

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