新江灣城雍景苑：不和開發商扯皮，花錢不算多，可復制推廣

“低配方案”解決外牆脫落難題

楊浦區新江灣城雍景苑的居民最近挺高興。小區裡好幾棟樓陸續修復了外牆，而且整個過程不用和開發商扯皮，花的錢也不算多，每棟樓都能“抄作業”。從2015年起就開始困擾小區居民的外牆脫落問題，終於有了解決的希望。

品質樓盤成房價窪地

雍景苑是2006年建成交房的商品房小區，是新江灣城街道最早的一批商品房小區，當時以環境好、品質高聞名。但2015年起，小區樓房外牆面磚屢屢發生脫落，造成多起物損，又因種種原因，始終沒能修好。“面磚、大理石，幾乎所有外牆上的東西都砸下來過。”小區居民王女士說。

為保障居民出行安全，新江灣城街道會同楊浦區建管委，在小區所有樓棟外牆搭設了腳手架和防護棚等應急防護措施。這一搭，就是好幾年。居民成大伯說，一進小區，到處都是腳手架，難看不說，還影響房價。雍景苑本來是高品質樓盤，現在卻成為周邊一帶的房價窪地，居民們急得不得了。

但維修確實困難。雍景苑小區建設時，外牆飾面的施工工藝沒有相應的強制性規范標准，濕挂的工藝本身就容易脫落﹔建成后又從未進行過刷防水劑等保養舉措。而且，小區由4家小開發商共同開發，責任難以追究。若動用物業維修基金，要完成全小區的大面積維修，無論選擇市面上哪種通行的維修方案，都存在資金缺口。說白了，開發商不可能出錢，小區的錢又不夠，維修工作自然難以推進。居民們各持己見﹔業委會步履維艱，最后竟不堪重負而解散。

居民有空就下樓監工

但事情總是要解決的。記者獲悉，新江灣城街道牽頭雍景苑居民區黨組織成立工作專班，召集區建管委、區房管局以及居委、物業、黨員骨干、業主代表等共商共議，堅持群眾事群眾議，各相關部門從維修政策、施工工藝、資金籌集、項目程序等多方面給予指導和支撐。

“業委會解散了，我們就以樓棟為單位，仍然從全過程人民民主、居民自治共治的方向尋找解題思路。”雍景苑居民區書記林路說，“什麼時候修、找誰修、怎麼修、修到什麼標准才算可以？這些都由業主決定。”

制定維修方案不難。6號樓居民成先生和熱心鄰居咨詢了專業人士后，發現搭建簡易腳手架開展人工排查最可行——不用昂貴的紅外探測，隻要手動敲敲外牆，聽聲音就知道有沒有空鼓，會不會掉落。腳手架搭到哪裡，人工排查就進行到哪裡，一旦發現問題，就把有問題的牆磚打掉，重新貼。難的是讓居民接受方案。方案一出來，許多居民當場反對。最主要的意見是，憑什麼要接受一個“低配”的方案？

有居民覺得，還是應該開發商負責，按最好的標准全部拆除一次性修好。也有居民擔心，這個“低配”方案堅持不了多久，過兩年還要出問題。還有些居民直接對著成先生等牽頭人組成的維修小組開罵，覺得他們在瞎搞。面對質疑和謾罵，維修小組頂住壓力，一家家詳細解釋方案。

“這個方案確實原始，但勝在經濟、有效。”成先生說，“從錢的角度看，一棟樓修好隻要不到30萬元，而且連帶漏水等問題一起解決。而按最早的方案，維修一棟樓大約要花七八十萬元。從維修效果看，我們和維修公司簽訂合同，唯結果論。我們隻管一條，修好后牆磚不掉落、不漏水，就行。一旦出現問題，合同規定維修公司必須負責到底。”維修小組還承諾，會現場監督維修進度和施工質量。他們也邀請樓棟裡每一位居民，有空就下樓監工。

這些話最終打動了大家。居民們意識到，現在這個方案可能是最有機會落地並解決問題的了，指望開發商或其他哪方出錢維修不現實。最終，每家每戶都同意了方案並簽字。

成功案例帶來示范效應

經過數月的溝通和謀劃，小區4號樓、6號樓於10月中旬一齊開工。而成先生和其他幾位牽頭人也兌現承諾，每天早上7時就准時在樓下監工。“維修隊開工我到場，維修工吃飯我吃飯，維修工休息我休息，把外牆維修當成自家裝修一樣盯。”成先生說。

現在，雍景苑4號樓、6號樓已維修完畢，裝了多年的腳手架、防護棚隨之拆除。居民反映，未再發生外牆脫落的情況，也不再漏水。記者在樓下觀察，通過色差可以推斷，一面牆大約有1/3的磚重新貼過。成先生介紹，他們還專門把后續維保寫進合同：維修企業5年后要再做一次外牆檢查，處理空鼓的牆磚，再刷一層防水劑。他認為，如此一來至少可保証8年無虞，“隨著科技進步，8年后，說不定有更加價廉物美的方案。我們現在是用最經濟的方案解決燃眉之急”。

這一成功案例起到了示范作用，其他樓棟紛紛來“抄作業”。林路說，現在小區又有2棟樓按同樣的方案完成維修，還有8棟樓已簽了合同，3棟樓在積極洽談。林路還告訴記者，小區靠物業費和停車費等，每年有約120萬元的收入，足以覆蓋后續維保。維修成本降下來后，可持續性也更強了。

小區居民樓外牆脫落是個普遍現象，而開發商推諉扯皮、小區內部資金不足也是共性難題。雍景苑案例以較低的成本自主完成維修，且有后續維保方案，有很好的復制推廣價值。新江灣城街道相關負責人表示，街道正總結雍景苑經驗，向轄區內其他居民區宣傳推廣。（記者 胡幸陽）

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