恆豐裡寶安路160弄郵政系統房修繕后交房，改善居民生活品質

上海探路老舊“系統房”修繕改造

百年弄堂恆豐裡，紫藤長滿濃密的葉子，放眼望去一片碧綠，一面面五星紅旗和一個個紅燈籠，將老弄堂點綴得更加鮮亮。

這裡是個充滿故事的地方，解放前，中共上海區委、中共江蘇省委等秘密機關曾先后設於此地。

日前，位於恆豐裡的寶安路160弄郵政系統房修繕后交房。寶安路160弄項目是虹口區系統房修繕的首例探索，是在虹口區人大、區房管局、虹房集團、四川北路街道、郵政公司、山一居民區黨總支等各方聯動之下促成解決的民生問題。此次修繕歷時四個月，不僅修復了房屋“先天不足”的部分，還增加了不少功能設施，讓居民的居住條件和生活品質得以改善。

“系統房”，對於很多年輕人來說是個陌生的名詞，它主要是指單位自建或購買給職工居住的房子。

在上海“兩舊一村”老舊住房中，系統房是一個相對特殊的門類。尤其在上海中心城區，系統公房產權人多樣，既有央企、國家級研究機構、教育部直屬高校，也有部分改制企業和民營企業。其中部分系統公房的房齡超過半個世紀，個別已出現危房跡象。改造修繕，已成亟須面對的問題。

恆豐裡系統公房之痛

走進恆豐裡，人們的目光很容易集中於那些百年石庫門房子上，卻不曾留意它們的對面還矗立著一排三層樓高的老房子——寶安路160弄郵政系統公房。其建於20世紀30年代至50年代之間，共有24個門棟，目前住著115戶居民，最早的房屋距今有近百年歷史。

75歲的戴文吉出生於此，他的父輩與祖輩都是郵政系統職工。他記得“以前住的都是一個單位的人，大家基本都不關房門，就像一家人一樣。每層衛生間，大家都是隨便用的”。

不過這些年，房子裡的戶數越來越多。“以前一層一戶，現在一層兩三戶。”戴文吉說，“房子越來越老，管道生鏽排水不暢，木質地板漏水，樓梯老化，不僅生活不便，還有安全隱患，住得提心吊膽。”

79歲的袁春英在此居住了近30年，也感同身受，“我們喜歡老弄堂的氛圍，但房子內部環境太齷齪，原先的木質窗框被白螞蟻啃得全是洞眼，廚房裡淨是老鼠亂竄。”

為何系統房會“落魄”到如此境地？主要原因在於，隨著時代的變遷，很多單位已無法支撐房屋的維修。其中，成套的系統房被納入售后公房，而類似寶安路160弄這樣不成套的系統房，其維修維護就成了問題。

2021年，山陰路整體修繕時，也只是對寶安路160弄外立面進行了粉刷，內部無法徹底修繕。看著裡弄房的環境得到了改善，還被統一納入物業管理，住在系統房裡的居民隻能羨慕。戴文吉說：“曾經負責房屋維修的單位物業，現在隻管小修小補，因為資金問題而無法進行大修。”

共商共議之下的修繕

今年2月，一場“面對面”聯系服務群眾活動讓居民們看到了希望。居民代表向朱勤皓、王炎平等虹口區人大代表提出想要修繕房屋、改善居住品質的想法。了解居民訴求后，區人大代表多次深入小區走訪調研，並提出意見建議。

為了破解系統公房維修難的問題，在虹口區人大常委會推動下，四川北路街道、虹口區房管局、區退役軍人事務局和虹房集團等，最終將修繕提上了議事日程。虹口區人大代表章雷工作小組，更是全程參與修繕的每一個重要環節。

寶安路160弄屬於山陰路歷史風貌保護區，在對現有建筑進行修繕的同時，還要保証居民正常生活，這給施工帶來諸多挑戰。

天井改造是修繕過程中的難點。每個樓棟的天井隻有四五平方米，天井裡滿是雜物，還搭建了雨棚。山一居委會立即牽頭弄堂治理委員會，勸說居民清理雜物，施工方則在相對的兩個窗台之間搭起木板，由工人站在上面施工。就這樣解決了牆面漏水、水管老化、室外總體隱患等多種問題，使老建筑得到有效保護。

已經鬆軟的9號樓木樓梯，曾是最大的安全隱患。為確保安全，居民被臨時安置到附近賓館3天，施工團隊日夜趕工，利用這3天對木樓梯進行整體更換。在對其它有磨損的踏步板進行更換時，需要拆除樓梯扶手，而有些樓梯扶手帶有獨特的圖案，具有充分的歷史保護價值，施工方為此格外小心，避免損壞。

公共廚衛修繕前，需要樓棟所有承租人簽字確認，但有的居民因歷史遺留問題而不同意，有的居民因鄰裡矛盾而不同意。為此，山一居民區黨總支牽頭成立由房管部門、物業、弄委會、工程部、居民代表組成的臨時黨支部，多次上門進行統籌協調。

在戴文吉看來，這是他出生以來經歷的最徹底的一次大修。“在多方共同努力下，不少積怨已久的矛盾也在這次大修中化解了。”

兼顧個性與整體需求

居住在寶安路160弄系統房的多為老年人，需求各不相同。為此，臨時黨支部聯合施工隊制定了“一戶一方案”，為他們提供人性化服務。

74歲的鄭景康住在二樓，和隔壁鄰居合用一個衛生間。衛生間僅有兩三平方米，雖然改造無法解決獨用問題，但考慮到各自習慣，鄭景康和鄰居還是決定用兩套衛浴設施。

“真是螺螄殼裡做道場！”鄭景康在現場指給記者看，“兩個馬桶、兩套熱水器、兩個水斗，我們方便多了！為了防止污水外漏，施工隊還特地增加了擋水條，居委干部還幫我們申請了適老化改造。”

此外，山一居民區黨總支還通過走訪，將一批年久失修、老化的電閘和電線進行更換，解決了電壓不穩、頻繁跳閘等問題。鄭景康家也終於用上了新式電表。

10月28日起，寶安路160弄又開始了非機動車充電樁的安裝施工。山一居民區黨總支書記薛瑩告訴記者，這裡很多居民家都有電瓶車，租住的外賣、快遞小哥也不少，山一居民區大約有500輛電瓶車，對充電的需求很大。以前到了台風天，居委干部幾乎整夜不能睡覺，要不斷巡察，就怕哪裡出現了飛線充電，從而發生危險。

然而，小小的弄堂，增加充電樁又談何容易？居委會一方面要求機動車全部停在弄堂外面、還路於民，另一方面規范非機動車的停放，同時征詢每家每戶的意見，不斷更新方案。

“為了解決用電問題，我們專門向電力公司單獨申請了電表，連充電樁的顏色也征詢居民意見，選取與百年弄堂相協調的顏色。”薛瑩說，充電樁安裝完成后，可以滿足近70輛電瓶車同時充電。

在充電樁附近，還將引入花卉綠植，種什麼花由居民共議，種好之后也由居民護綠隊負責養護。全部完工后，小區設施和環境將更加完善。

大修之后，寶安路160弄系統房日常的維修保養也被納入了議事日程。四川北路街道黨工委書記李鵬介紹，根據目前方案，郵政系統將委托屬地物業進行一體化管理，形成長效機制，這將有利於形成集群效應，也有望日后通過物業品質、價格、滿意度三提升，從而真正提升居民的生活品質。

系統房改造難點何在

其實在徐匯區，此前已有了系統房改造的探索。

4月30日，徐匯區康健路341弄7—8號居民樓完成拆除重建改造，實現建成交付，首批回搬居民拿到了期盼已久的新家鑰匙。而徐匯區完成這一“啟動—簽約—建設—回搬”的全過程，用時僅一年。

居民鄭蓮仙阿姨已住進了原拆原建后的新家。她特別感嘆：“今年上海的幾次台風，我們家都扛住了，以前真的不敢想。”

2022年上海市頒布的《“兩舊一村”改造實施意見》對不成套職工住宅、小梁薄板房改造均提出目標，並計劃用三年時間實施舊住房成套改造90萬平方米。

根據現行法律法規，系統公房的改造須由產權單位出資進行，但實際上鮮少出現產權單位主動出資改造舊房的案例。房管部門專業人士表示，系統公房成套改造長期存在改造主體缺位、資金來源匱乏等難點。而康健路341弄7—8號舊住房拆除重建項目在啟動時，將產權由原來的上海應用技術大學移交至徐匯區屬國企，后者成為改造主體，從而實現區財政出資改造。市、區兩級多方合力開辟新路，最終完成了上海首例“產權移交”改造的城市更新案例。

徐匯區房管局副局長周艷表示，徐匯區在康健路項目的“探路”中總結了幾條經驗：

其一，“產權移交”是目前系統公房改造中較為可行的路徑。明確了產權人，意味著實施改造的主體得以明確，出資方也能明確為新的產權人本身。

其二，根據排摸情況，基本所有的系統房產權單位都沒有專業力量實施系統房的管理和改造。通過“產權移交”將房屋改造由政府專業部門牽頭完成，既能保証改造流程的合規和順暢，也能盡快為廚衛功能不全的老舊房屋實施改造。

但目前，上海“產權移交”系統房改造案例仍較為鮮見，其中一大難點是部分系統房的產權單位經過多輪改制，或是上級管理部門級別較高，因此申請舊房進行改造需要層層上報。如涉及上海以外的上級單位，因各地政策差異，改造的決策流程也可能拉長。此外，上海中心城區還曾出現系統房產權單位已不復存在，居民想改造但區政府找不到產權人的情況，遲遲無法合規地啟動舊房改造。

另一難點是系統房改造的資金該由誰出。專業人士建議，應逐步推進多方合作出資機制，即系統房產權人、居民和政府財政根據實際情況分別承擔一部分，讓舊住房改造的資金池更加可持續，真正實現“可持續的城市更新”。

也有專業人士呼吁，由住建部協同國家稅務總局對舊住房產權移交過程中涉及的稅務政策進行更新，提供一定的稅收減免，更大程度調動系統房產權人的改造積極性。

康健路341弄7—8號拆除重建改造后，原27戶居民全部搬回原址，同時新落成的居民樓還新增了33套住宅用作保障性住房或區內成套改造統籌安置房源。此前在靜安區蕃瓜弄的拆除重建中，通過擴大用地、擴大改造范圍，也新增了社區活動中心和保障性租賃房。

引入市場化的社會資本參與系統房的原拆原建是否可行？記者從相關部門了解到，舊房綜合改造一般由區級財政先行投入，市級財政后續補貼。由於不成套房屋的居住密度較高，土地范圍有限，一些改造項目無法像康健路項目那樣產生房屋套數的增量，甚至部分項目還需要抽戶，採取他處安置或者貨幣安置等舉措，無法以“提高容積率”等形式提升市場化資本參與舊房改造的吸引力。此外，住宅用地如引入市場化開發商，須走招拍挂流程，這又涉及新的成本投入。

不過，記者採訪中獲悉，目前本市相關部門正努力推進制定系統公房產權移交改造的相關政策，讓舊房改造不再“難以為繼”，而成為長久之計。（記者 周楠 舒抒）

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