6年，上海一高層住宅換電梯

35年前，在一場高層住宅問題筆談會上，全國各地的專家們就“中國是否應該發展住宅高層化”展開討論，其中被頻繁提及的問題是高層住宅的“命脈”——電梯。

35年過去，作為電梯保有量連續10余年位列全球之首的城市，上海的高層住宅電梯已顯現出明顯的“老齡化”特征。今年5月發布的《2023年上海市電梯安全狀況報告》顯示，截至2023年底，本市投入使用超過15年的老舊住宅電梯佔住宅電梯總量的29.95%﹔投入使用超過20年的老舊住宅電梯佔住宅電梯總量的12.18%。

2023年5月開始施行的《上海市電梯安全管理辦法》規定，投入使用滿15年的電梯可經評估后確定是否繼續使用或者對電梯進行修理、改造、更新。然而，與多層住宅加裝電梯相比，高層住宅換梯缺乏可參考的經驗和細化的指導方案。

換梯之困，成為上海老舊高層住宅必須直面的問題。對於上海紅楓公寓的150戶業主而言，這是一場長達6年的“攻堅戰”。

電梯老了

26歲的紅楓公寓老了。部分樓層的地板瓷磚壞了補、補了壞，呈現出兩三種不同的顏色。兩部電梯也顯出老舊，轎廂內紅色的地板漆被摩擦得露出了鐵皮內芯。

紅楓公寓位於上海閔行區虹橋鎮，共25層，每層6戶。公寓於1997年破土動工。居民區副書記朱莉彬清楚地記得，那年他讀初一，每次路過王家弄，看著高樓一點點被建造起來。1998年，業主們陸續入住。此后，虹二村變成了古北新城小區，后歷經五期開發，直至2013年全部完成，而紅楓公寓依然是整個小區最早建造的高層住宅。

電梯老了，就像人一樣，什麼毛病都出來了。住在15樓的蔡幼龍是紅楓公寓的樓組長之一，今年73歲。幾年前，他被困在電梯裡，轎廂內手機信號弱，隻能通過電梯內的無線通話聯系物業，物業聯系維保工來開門才得以脫身。有一次，一位老人出門沒帶手機，也不懂如何使用無線通話，許久未歸，家人以為出了什麼事，找了一圈，才發現是被困在電梯裡。

2018年退休后，蔡幼龍使用電梯的頻率增加了。他感到電梯在2019年之后大故障不斷，出現過困人三四個小時、門打不開或是關不上、電梯晃動厲害、急速下墜等情況。

住在5樓的郭世鑫記得，有一次同事來家裡給他送文件，見面第一句話：“每次坐你家大樓的電梯都感覺這地板要掉下去。”

“每次進電梯都有一種‘賭博’的心態，祈禱不要出事”，住在一樓的葉天宇偶爾也乘電梯，他理解住在高層業主的心情：如果每天坐電梯都如此焦慮，那這一天會是個糟糕的開始。

“換梯”的呼聲早在6年前就已有了。住在5樓的李新今年80歲了，是紅楓公寓的上一屆樓組長。意識到電梯該換時，李新計劃寫一封要求更換電梯的信給居委，但因全體業主並沒有達成共識，也就沒了下文。

4年后，更換電梯又一次被提上日程。李新的朋友、同樣也是樓組長的雷一峰請女兒代筆寫了一封信給居委會和業委會會。但訴求還是被擱置了，原因依然是電梯的老舊沒有讓所有業主都感同身受。

2021年底，蔡幼龍、李新、雷一峰等業主代表在雷一峰家開了一次會，討論換梯事宜。換還是修，在當時並沒有准確的答案。

轉折點發生在2022年疫情封控期間。長時間居家、上下樓做核酸、搬運物資等因素讓業主們感受到了電梯的重要性。究竟是換還是修？老電梯的原廠家已倒閉，維修時用到的重要配件需要從外地調貨，成本高，加之維修頻率逐月上升，有意向換梯的業主們認為，與其小修小補，不如一次性解決問題。

蔡幼龍在業主群裡發起了一次征詢意見的“接龍”，結果僅有50%左右的業主同意換梯。作為住宅的共用部分，電梯和消防水箱、外牆、水管等部件一樣，若需維修或更換，費用一般情況下從大樓的維修基金內劃扣。但當時，紅楓公寓的維修基金還剩下70多萬元。根據相關規定，其中30%是保底紅線，無法動用。一部普通電梯市場價在35萬元左右，剩余的維修基金無法覆蓋兩部電梯的費用。

還有業主認為，即便能覆蓋，如果大部分用來更換電梯，那未來外牆、水管、照明等設施的維修，錢又從哪裡來？

沒有石頭，也要過河

此前，在古北新城小區乃至整個虹橋鎮，都沒有換梯成功的案例，朱莉彬意識到，這將是古北新城換梯的“第一戰”。

在上海，多層住宅加裝電梯工作推行至今已有13年，指導政策較為完善。而高層住宅換梯，目前並無全市統一的指導性政策。即便有換梯成功的小區案例，朱莉彬也認為“不適用”：所在區不同、小區不同、樓棟情況不同、業主們訴求不同，根本無法借鑒。

“摸著石頭過河”，朱莉彬這樣總結，隨后又補充了一句，“連‘石頭’在哪裡都不知道”。

在未知中，紅楓公寓的換梯工作正式開始。

公開報道顯示，截至目前，上海換梯成功的小區大多由物業或業委會牽頭。但當時紅楓公寓的業委會正值換屆，物業也並不是業主們心中的最優選。讓物業主導來選擇電梯品牌和規劃資金，業主們頗有顧慮。

重擔最后還是落在了業主們自己身上。在朱莉彬的牽頭下，2022年7月，經全體業主投票推薦並公示，紅楓公寓成立了15人的換梯小組，蔡幼龍、葉天宇、郭世鑫等人均在其中。

換梯小組分工明確，各司其職。蔡幼龍和巫學民是其中年齡最大的兩位成員，都是老黨員，也都是樓組長，負責與150戶業主溝通。住在一樓的葉天宇雖然使用電梯頻率不高，但從小生活在紅楓公寓，對老房子和鄰居們很有感情，本職工作又是會計，負責記賬工作。郭世鑫從事與應急管理相關工作，對電梯也有所了解，負責招投標工作。此外，小組成員不乏熟悉建筑工程及法律的業主。

一部電梯使用維修基金，另一部通過業主自籌資金來解決，這是換梯小組確定的方案。此后，葉天宇、蔡幼龍和巫學民去了一趟鎮房管辦，詢問業主自籌的方式是否合法合規，他們擔心有關部門不認可，導致最后電梯驗收不通過。

得到肯定的回復后，紅楓公寓的業主們決定先使用維修基金更換第一部電梯。維修基金由物業方代理記賬，資金使用需物業審批、簽字，同時開戶銀行也要參與審價，流程較為煩瑣，而疫情又耽誤了進度。巫學民對此不理解，情緒激動下與物業方產生爭執，“用業主自己的錢，為什麼還要等這麼久？”

另一個問題是，電梯廠家需收到50%的首付款才能動工，而維修基金使用規范明確規定，工程費用一般分4次付款，首付30%，再根據施工進度，按照45%、20%、5%付款，兩者存在差異。

幾方溝通下來，朱莉彬發現，換梯牽扯到業主、物業、業委會、銀行、電梯廠家等多方主體，彼此之間存在信息差。在他的牽頭下，幾方共同開了現場協調會，最終明確了維修基金換梯的流程和時間節點。

使用維修基金要等，可換梯工作不能停下，業主自籌費用更換的另一部電梯被提上日程。對於這場從零開始的換梯，最困難的環節才剛剛開始。

錢、錢、錢

一部電梯費用在30萬元到35萬元左右，150戶業主，如何分攤？這不是一道數學除法題。

按照房屋面積分攤？大家認為不合理。有業主建議，按樓層高低分攤，還有人認為應考慮每戶人家的人口數。換梯小組認為，這些提議出發點都是好的，但太復雜。

反復討論后，換梯小組決定參考上海有關加裝電梯的指導文件，根據樓層來分攤，並將文件中各層出資費用百分比簡化：以100%為基准，根據樓層高低上下浮動，樓層越高，要分攤的費用越高，但最高不超過10%，最低不少於5%。

經公示后，業主們心裡都有數了。難題接踵而至——錢匯入到哪裡？誰來管？安全性如何保証？

考慮過多種辦法后，換梯小組認為，應參考加裝電梯的資金管理模式，由換梯小組的業主代表們共同管理。

具體到人，一位業主開戶，另外兩位業主掌握密碼，第四位業主保管實體銀行卡，第五位業主負責賬目明細。其中，開賬戶既麻煩風險又高，開始沒有人站出來，場面陷入了焦灼。

“那我來吧。”郭世鑫站了出來。他並非沒有以上的擔憂，但長期的項目管理經驗告訴他，“絕不能因為一個環節而耽誤整體進度”。

“即便除去1樓的6戶，向144戶業主逐一籌錢，也是非常難的。如果有極個別人不願付錢，有可能影響到其他人，都跟風不付錢了。”在基層工作多年的朱莉彬深諳這個道理。雖然無論是維修基金還是自籌資金，都是業主自己的錢，但前者是買房時已經交付的，后者是要“老百姓從口袋裡掏錢”，並不容易。

“換梯后，房子不管是租還是賣，都有好處。”朱莉彬的話很現實，也比較奏效。換梯小組將各樓層分攤費用發在業主群，一周左右，95%的資金已匯入郭世鑫的賬戶。

賬戶每進一筆賬，葉天宇負責登記具體戶數，並在業主群裡實時更新進度。到了第二周，資金基本都到位了。在他看來，最后的幾筆賬來之不易，“背后不知道要做多少協調工作”。

紅楓公寓出租率在30%左右，“電梯好壞和原來的業主沒關系”，巫學民表示理解，畢竟他們與這棟大樓的聯系幾乎被切斷了。

為此，蔡幼龍和巫學民“蹲守”在物業辦公室，軟磨硬泡下才拿到了出租業主們的聯系方式，接著或是打電話，或亮出身份証和黨員証明上門拜訪，甚至坐九號線跑到了鬆江，為已經搬出去的業主解答疑惑。“換電梯，怎麼換，怎麼籌集資金，都有一套書面資料，全部拿出來給他們看。”巫學民說。居委承擔“背書”工作，朱莉彬隨時在線，向打來電話確認的業主反復解釋，“不是電信詐騙，不是電信詐騙，是真的”。

蔡幼龍至今記得，頂樓的一套房被多次轉手，目前是出租狀態，物業費還拖欠著。兩次敲門無人應，蔡幼龍犯了難，得知租戶是年輕人，下班到家晚，第三次上門，習慣早睡的蔡幼龍特意等到深夜，最終等到了剛下班的租客。通過租客的租房平台，蔡幼龍才拿到現房東的聯系方式。房東表示願意出資，蔡幼龍還順便替物業把拖欠的物業費一並收了。

難題一個個被攻克，最后一關是遴選電梯品牌。眾口難調，有人希望新電梯“高大上”，最好能有人臉識別或刷卡乘梯功能，有人期待能換上觀光電梯，也有人想體驗最新推出的電梯技術，比如鋼帶曳引技術。

15人中又選出7人成立專業評估小組，負責電梯的招投標工作。幾輪討論后，確定了4家電梯品牌，郭世鑫負責寫招標書，蔡幼龍和巫學民多次前往市區，實地勘察已換梯成功的小區案例，“每一個品牌至少實地考察兩家”。

一場招標會在蔡幼龍家召開，蔡幼龍將密封的招標書拆封，並拍攝視頻，傳到業主群裡以示公正。在這場會議上，評估小組圍繞不同品牌電梯的質量、價格、技術優勢和服務態度等方面一一討論，要經濟實惠、性價比高、后期維保成本低。遵循“知情同意”原則，又將所有的招標信息以及最終選擇的日立公司介紹公示在一樓大堂，供業主參考。

業主們簽下確認書后，換梯工作塵埃落定。去年夏天，設備和工人進場施工，紅楓公寓的保安朱師傅清楚地記得，巫學民和蔡幼龍輪流“站崗監工”。“說是監工，其實也不算，我們都是外行人。”兩位老人自嘲道。他們朴素的想法是，有人在現場就可以及時溝通，提升工程效率，鄰居們就能早一點坐上新電梯了。

不同的聲音

換梯過程中，少數服從多數是常態，但反對的聲音也不是沒有。

除去1樓的6戶業主，剩下的144戶居民裡，最終隻籌得了143戶資金。始終不願意交錢的是二樓的一戶業主，換梯工作小組反反復復做工作，依然啃不下這塊“硬骨頭”。

為何不願意？最初問不出原因。蔡幼龍感到困惑，疫情封控時，這戶業主自發幫了大樓很多忙，十分熱心。

業主私底下向郭世鑫說明了情況。最早在購房時，二樓的6戶居民統一表示不需要電梯，物業就把二樓的電梯關停了，二樓業主也無需繳納物業費中與電梯相關的費用。后來，這戶業主想要開通電梯，物業表示，需要二樓2/3業主同意，才能開通，當時有3戶同意，3戶不同意，於是作罷。再后來，另一戶二樓業主也希望開通電梯，該戶是兩位年邁的獨居老人，電梯成為下樓剛需。朱莉彬了解情況后，走訪了3家不同意的業主，把其中一家說通了，才符合二樓電梯的開通要求。

同樣是二樓，為何他的訴求沒被滿足，別人的訴求就能被滿足？這讓最早要求開通電梯的二樓業主“耿耿於懷”，所以到了換梯時刻，他不願意出資。

了解原因后，換梯工作小組也表示理解。蔡幼龍和巫學民當時還表示，這戶的錢他們自掏腰包來墊。不過最終換梯總金額有所盈余，這戶人家的錢也順利解決了。

換梯工作開始之初，另一位住在中層的業主，曾公開在業主微信群內表示不同意換梯。這位業主曾在鐵道局下屬機械所工作，熟悉電梯這類特種設備，蔡幼龍稱他是“真正的電梯專家”。在他看來，兩部電梯一直在做定期維保，總體上是可以運行的，且他認為，“電梯隻要有‘驗收合格標志’，就沒有更換的必要”。

嚴格來說，他的觀點也沒有錯，換梯小組成員們都能理解，但這樣的觀點放到電梯頻繁出問題的現實裡，有點“站不住腳”。郭世鑫認為，“條文依據只是一方面，居民的切身體驗更加重要。”

后續籌款時，這位始終持反對意見的業主，在最后階段仍把錢交上了，“提出反對意見是我的權利，繳納費用是我的義務”。

換梯過程中，每一個共識的達成，都包含了多次討論協商。“換梯流程大同小異，但要有一群‘關鍵少數’願意站出來，帶領大家屏住一口氣堅持到底。”朱莉彬認為，這是關鍵所在。

換梯之后

最近，葉天宇和蔡幼龍正忙著給新電梯安裝不鏽鋼防護板。小區的其他多層住宅樓正在推進加裝電梯工作，他們找到朱莉彬，希望“搭個便車”。

談到新電梯，紅楓公寓內的業主們可有話說了。相比於老電梯，新電梯的控制系統更為智能，按一次按鈕，不會出現兩部電梯同時響應並停靠在同一樓層的情況，電梯運行效率提升，業主們等待的時間大大縮短。

新梯正式啟用時挂上的“大紅花”至今沒被拆下，它標志著一部運行26年的老舊電梯成功換新，以及一場耗時6年的換梯“攻堅戰”，終於落下帷幕。

對於來之不易的新電梯，業主們格外愛惜。蔡幼龍拿著抹布，彎著腰，把新電梯擦得锃亮。樓裡有兩戶人家裝修房子，要用新電梯運送建筑材料，有業主買了隔板安裝在轎廂內，防止新梯被剮蹭。

紅楓公寓的換梯經驗正在古北新城內被復制。39號樓金櫚公寓和紅楓公寓是“姊妹樓”，建造於2000年前后，外觀看上去比紅楓公寓新一些，但電梯也“上了年紀”。兩棟樓的特征和布局相似，該樓業委會成員向紅楓公寓換梯小組取經，目前該樓第一部電梯的換梯工作正處於維修基金審批階段。

周邊小區的居委書記也曾向朱莉彬請教。朱莉彬將流程與所有換梯的公示模板發給對方，“我們在最初起草時，每一個字都經過反復斟酌，畢竟蓋了章公示，要對內容負責。”

最近，業主們開始考慮起電梯未來的“養老金”。目前，紅楓公寓所剩的維修基金不多了，后續電梯維修，以及大樓其他需要維修的地方還有很多，錢不夠用時，全體業主隻能補繳維修基金。

早在得知樓棟要換電梯時，就有業主拿著徐匯區換梯補貼的宣傳冊找到朱莉彬，“徐匯區換梯有10萬塊補貼，我們沒有嗎？”

徐匯區於2020年推出《關於加快推進徐匯區老舊住宅電梯更新的工作方案》。其中提及，“凡是經過評估需要更新、改造的電梯，由政府補貼30%的資金。”

地理位置如此相近，為何在政策待遇上存在差異？面對業主的疑問，紅楓公寓業委會主任咨詢了區房管局，得到回復稱，針對換梯，目前上海市可供參考的政策文件是《關於推進本市老舊住宅電梯修理、改造、更新工作的實施方案》。該文件僅為指導文件，意味著各區可根據實際情況自行決定是否提供政策或資金支持。

據了解，近年來，多個區推出了區級層面的換梯指導政策，並明確相對應的補貼金額。但閔行區並沒有相關政策。對此，區房管局表示，正會同市場局、財政局，探索以業主出資、政府補貼的方式，共同參與消除小區居民乘梯安全隱患，希望相關指導政策能盡快出台。

在上海社會科學院副研究員李宗克看來，上海的城市化和商品住宅建設是從中心向外圍逐步擴展的，中心城區商品房老化情況會更早出現，問題更突出，群眾訴求強烈，能推動政府制定相關政策。有關補貼問題，不同區情況差異很大，中心城區財政是區級統籌，郊區鎮一級政府則有更高自主性，很難制定統一政策。

在上海，20世紀八九十年代建造的房屋屬性復雜。而維修基金制度正式建立於1998年，在這之前建造的房屋，維修基金究竟繳沒繳、繳了多少，難以一一考証。

針對目前上海老舊小區高層住宅的換梯難題，李宗克建議，可參考老舊小區加梯工作形成相關制度文件，推動完善各項工作機制：一是對街鎮相關部門、居民區、物業公司、業主等各方的權責制定清晰的規范。二是提供法律、標准、技術、財務等方面的規范指引和平台支持，保障工程質量，確保資金安全，便利各項流程。

多年的基層工作讓朱莉彬意識到，發動居民主動參與公共事務是提升居民自治能力的關鍵。在他看來，如何把商品房小區變成熟人小區，是作為基層居委黨組織需要認真考慮的問題。

小時候，樓棟裡的老鄰居都認識葉天宇。自大學住校后，他回家的次數變少，工作以后更是早出晚歸。但通過此次換梯，他重新找回了自己與紅楓公寓新老鄰居們之間的連接。

紅楓公寓作為一棟26年的高層住宅，“面臨的問題以后會越來越多”，但換梯開了個好頭，葉天宇對未來充滿信心。（記者 朱雅文 實習生 李夢迪 袁揚洋）

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