市場上轉讓信息多了起來，但在有人離場的同時也有不少投資者入場

環迪士尼民宿還是一門好生意嗎？

數量曾以每年10%至20%的速度增長的環迪士尼周邊民宿，近幾個月迎來一波轉讓潮：房價曾高達2000元一晚的網紅民宿在社交平台挂牌轉讓﹔一家專門發布民宿及酒店租賃、轉讓信息的中介平台上，環迪士尼周邊民宿的轉讓數量佔到該平台近半年來發布總量的27%。

2016年6月上海迪士尼開園后，樂園自有酒店房間數不足以承接大量擁入的游客，為周邊民宿發展帶來機會。第一撥投資且經營良好的環迪士尼民宿主，最快一年內就收回成本。此后，越來越多的人來到迪士尼周邊投資或經營民宿。當市場越來越“卷”，民宿之間打起價格戰，相關轉讓信息也多了起來。環迪士尼民宿，如今還是一門好生意嗎？

多家環迪士尼民宿轉讓

挂牌10天后，在迪士尼附近經營一家民宿的薛彬和下家達成意向，將自家民宿轉了出去。“剛談好，交接過戶還需要一段時間。價錢挂低了一點，后悔倒沒有。”對這次成交，薛彬如釋重負。

2019年入場民宿經營的薛彬，享受過一段環迪士尼民宿的紅利期。2018年，在開車考察了近3個月、兜遍迪士尼附近約30個自然村后，薛彬最終選定了距迪士尼10分鐘車程的幾幢民宅和小院作為落腳點。賣掉市區一套房子，他和太太花了近300萬元，將租下的民宅和院落打造成理想中的樣子。

“民宿剛開張那幾年生意還不錯，住客中六七成是迪士尼游客，還有一些網紅來拍照、企業來租場地辦活動。”薛彬說，民宿旁邊的樹林裡可以蕩秋千、射箭、燒烤，當時也吸引了不少本地的親子人群來休閑玩樂。2021年春節，薛彬的民宿以整棟包租的方式迎客，11間客房每晚收入超過1萬元。背靠迪士尼，也令這裡的民宿當時沒有太明顯的淡季，“前幾年民宿房間平均出租率在70%至80%”。

去年“十一”長假后，薛彬開始感受到迪士尼周邊民宿的明顯降溫，直到今年3月經歷了近一個月的“極淡季”，房價徘徊在300多至400多元一晚，他萌生了將民宿轉讓出去的想法。和其他民宿主交流的過程中薛彬發現，今年以來環迪士尼民宿轉讓的信息明顯變多了。

記者查詢發現，去年10月以來，專門發布民宿、酒店出租及轉讓信息的“桃花源跡”平台陸續登出了全國各地37條民宿轉讓信息，涉及地區包括北京、上海、蘇州、杭州、大理、重慶、莫干山等。其中，上海地區的轉讓民宿有10家，而這10家民宿無一例外地集中在迪士尼周邊，佔總數的27%。從轉讓信息看，這些環迪士尼民宿房間數從10間到17間不等，通常還剩下6年以上租期，轉讓價格從50多萬元到400萬元不等。

另一家社交平台上挂出轉讓信息的環迪士尼民宿中，不乏當年的網紅民宿。比如佔地30畝、有23間客房的網紅民宿“方外”，以面積巨大的泳池和可直入泳池的高大水滑梯為標志，頗受親子游客青睞，2021年夏天時房價曾高達近2000元一晚。如今在社交平台上，這家民宿也被打上了“轉讓”的標簽。旅游平台最新數據顯示，目前“方外”平日房間起價約770元，觀景雙床房價格1500多元。

入局者太多競爭同質化

在薛彬的印象中，2016年至2018年是環迪士尼民宿發展的黃金期。那時上海迪士尼剛開園不久，周邊住宿設施供應量有限，一批來自福建廈門的民宿投資者率先打入環迪士尼民宿市場。“那時開出來的民宿幾乎都不愁客源，民宅租金不高，房價達到500多元一晚。第一批民宿投資者一開就是兩三家，甚至四五家。”此后，越來越多的人加入環迪士尼民宿經營者大軍。繼福建人之后，一批溫州人和上海本地設計師也投身其中，附近民宿以每年10%至20%的速度增長。疫情期間，民宿投資熱潮暫歇。去年旅游市場復蘇后，又一批新投資者入局。

多名受訪民宿主認為，環迪士尼民宿越來越多、同質化競爭激烈，“價格戰”導致民宿收益下降，是這一帶民宿出現轉讓潮的直接原因之一。

開過餐飲店、干過外貿的李毅成，去年4月接手了一家名為“木木裡一枝”的民宿。該民宿距離迪士尼樂園車程近20分鐘，地理位置並不佔優，但李毅成經過多方考察比較后認為，這家民宿無論是裝修還是運營都比較成熟，接手后做一些小的改動就可以開始運營。決定接手前的半個月，他幾乎每天都會關注這家民宿房源預訂情況，有時是晚上直接去民宿現場看，有時在旅游平台上看訂出去了多少房間。觀察下來，他發現這家民宿房價普遍在五六百元一晚，出租率為70%至80%，情況還不錯。

最終，李毅成和幾名股東一起將這家民宿盤了下來。剛接手的幾個月，民宿生意符合預期。但8月底暑期結束后，客房出租率“斷崖式”下降，房價也跌至兩三百元一晚。即便如此，房間還是很難訂出去。與此同時，將民宿轉給李毅成的上家，又在離迪士尼樂園更近的區域連開了三家民宿﹔離“木木裡一枝”不遠的隔壁村，五六家新民宿正在興建改造中。

經營民宿近五年的薛彬也發現，生意不如以前好做。前幾年，薛彬家民宿的客源有迪士尼游客，也有網紅和上海本地居民。但從去年下半年開始，更難賺到錢的網紅們不願再花錢租民宿場地拍照，本地居民傾向於去外地玩，民宿客源損失近2/3。今年3月，薛彬的民宿房價比去年同期下降近30%，出租率也降了。

記者查詢發現，與前幾年環迪士尼民宿高則800元至1000元、低則400元至600元的房價相比，近期平日裡迪士尼周邊房價200元至300元的民宿十分常見。即便如此，一些民宿的平日出租率仍不足四成。

與此同時，迪士尼區域酒店的供給不斷增加，也進一步分流了民宿客源。今年3月11日，上海迪士尼度假區宣布園區第三座迪士尼主題酒店正式啟動主體工程建設。這家位於星願湖畔的酒店建成后，將可提供400間客房。加上此前已建成的有420間客房的上海迪士尼樂園酒店、800間客房的玩具總動員酒店，僅迪士尼自有酒店客房供應量就將達1600間以上。

在迪士尼外圍，一批度假及商務酒店也加入了與民宿搶客的大軍。這些酒店的客房體量多在100間以上，可利用規模優勢採購迪士尼門票，並推出“門票+住宿”的優惠打包產品，對通常隻有十多間客房的民宿形成了碾壓優勢。

在川沙鎮上經營著一家民宿的Stella，從2016年起就開始見証迪士尼周邊民宿業的發展。她認為，民宿的開關及轉讓是行業自然洗牌的常態。但不可否認的是，近兩年游客市場分化加劇了迪士尼周邊民宿的競爭。

“迪士尼剛開園時門票隻有300多元，現在淡季票價人均500元上下，旺季時的門票消費更高，三口之家玩一趟加樂園裡吃飯基本開銷至少近2000元。”據Stella觀察，現在願意來迪士尼游玩的高淨值人群，並不介意多花點錢住迪士尼自有酒店﹔而周邊民宿承接的主要客群是大學生、人口較多的大家庭和外地年卡粉絲等，總量有限。

在川沙連民村“時光宿予”民宿主陳語默看來，環迪士尼民宿轉讓本身已成為一種有利可圖的“生意”：有些投資者租下民房裝修，經營一年左右差不多能收回成本，再加一筆百萬元左右的轉讓費把民宿轉出去，穩賺不賠。還有中介機構接盤出價便宜的民宿后，再以出租或二次轉手的方式賺錢，於是市場上流動的民宿變得更多。

不少民宿主對前景樂觀

轉讓潮下的環迪士尼民宿，還是一門好生意嗎？

3月份民宿生意整體偏淡時，陳語默曾問過一些感嘆“生意很差”的同行，生意究竟差到什麼程度？對方的回答是：“客房出租率隻有60%，比去年同期降了近三成。”

聽到這個答案，陳語默說：“前幾年春節和去年上半年，迪士尼一帶的民宿生意的確非常好。但把90%的出租率當成常態，顯然不科學。”在她看來，上海的民宿平均出租率達到50%，就是相當不錯的數據。而一些新入局的民宿從業者，卻期待在民宿外觀最漂亮的第一年就把成本賺回來，后面就是純入賬。“其實是迪士尼把大家‘寵壞了’。”

與一些身在局中、對市場的不確定性充滿迷茫的民宿主相比，經營民宿近八年的陳語默相對淡定。一是她自己的民宿不隻依賴於迪士尼游客，也會做一些特色活動和會務出租吸引本地居民﹔二是在她看來，環迪士尼周邊的民宿出租率在整個上海民宿市場，已是“天花板”級別。

最近，陳語默密集走訪了迪士尼附近的9家民宿，發現各家民宿面臨的情況並不相同。“我走訪的民宿中，有7家民宿清明假期的客房出租率達到八九成，另外兩家情況相對一般。其實民宿經營得好不好，和房子的位置、裝修、運營水平都有關系。”

以經營情況較好的宣橋鎮腰路村“米拉夏朵”民宿為例，這家2022年開業的民宿花巨資請設計師打造，外觀宛如一座軟綿綿的雲朵城堡，內部空間也大量採用曲線和弧形設計，柔和的線條配上落地窗外的田園風光，十分吸睛。從住客評價看，民宿的服務細節也可圈可點，除了基本的干淨整潔，還為住客配備了戴森吹風機、一次性馬桶圈墊和一次性浴缸袋等。在旅游平台上，這家民宿4月16日入住的房價最低為738元，較高的1694元一晚，價格相當堅挺。

清明假期首日，記者實地探訪迪士尼附近3家民宿時了解到，假期三天這些民宿的客房出租率都在六七成以上。其中，位於七灶的“在野香舍”民宿假期三天出租率約70%，屬於近期比較好的情況﹔與之距離約700米的“蜜嶼”民宿去年11月開業，房價從300多元至500多元不等，店主稱當天24間客房已全部訂滿。在網紅民宿“方外”，一批年輕住客正忙著搬運晚飯的燒烤食材，孩子們則在民宿游樂區蕩秋千、跳沙坑、玩蹺蹺板。記者詢問得知，這些住客分別來自嘉定、青浦、楊浦等地，當天並沒有去迪士尼游玩，來民宿主要是為了假日休閑放鬆。

未來環迪士尼區域的民宿生意會怎樣？不少民宿主仍保持樂觀。今年清明假期，李毅成的民宿客房預訂率超過去年“十一”假期，讓他看到了希望。他說：“我會繼續堅持下去。”

Stella的信心，來自迪士尼樂園正在不斷擴展的游樂區域。2016年6月開園以來，上海迪士尼已先后擴建完成“玩具總動員”和“瘋狂動物城”兩個新園區。現在，一個位於“瘋狂動物城”主題園區附近的迪士尼新景點正在籌備中。此外，迪士尼體驗主席戴明哲透露，華特迪士尼近期將官宣在其體驗板塊投資600億美元，用於全球范圍內的園區擴建，這將是過去十年投資總量的兩倍，表明了迪士尼對於持續創新和擴展其主題樂園的承諾。

另一方面，上海迪士尼強大的輻射效應，也培育出了一批周邊產業，令上海國際旅游度假區成為上海文旅千萬級流量入口之一。在國際旅游度假區，除了上海迪士尼樂園和迪士尼小鎮，比斯特上海購物村、薰衣草公園、季高兔窩窩親子園、鄰家露營地等為游客提供了諸多休閑選擇，與環迪士尼民宿群在一定程度上形成了呼應。

即使是剛跳出民宿行業的薛彬，其下一步計劃依然與迪士尼有關。經營民宿時，從事過服裝行業的薛彬夫妻倆發現，為迪士尼玩偶做配套服裝是一個不錯的方向。現在他們已經想好，要在迪士尼周邊租下一間民房，經過改造后成為玩偶服裝的展示間，同時也出租場地供人拍攝人像或商品。“等我們的新場地完工后，歡迎大家來參觀。”（記者 李寶花）

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