用三家企業換一家企業劃算嗎？上海碳谷綠灣產業園做了一次嘗試，把三家規模小、能耗高的化工企業所有土地進行收儲，合並轉讓給一家資源利用效率較高的企業，后者用於擴建農藥制劑、新材料和電子化學品生產線，30畝土地由此實現新舊動能轉換。

盤活土地帶來的效益是可觀的。據測算，碳谷綠灣已經盤活的1400多畝土地，未來將帶來超過150億元產值。

像這樣通過盤活存量產業用地讓園區騰籠換鳥的模式，叫作產業園區更新。在上海，老建筑和老住宅小區的保留改造往往最受關注，但這不是城市更新的全部。上海土地資源緊缺，要用有限的“面粉”，做更好的“面包”，拉動產業升級和城市發展，勢必離不開產業園區更新。

目前，產業園區提質增效行動已被列入《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》，計劃到2025年，推進3個以上重點產業集聚區提質增效，盤活產業用地3萬畝。

新家底：“轉”出優勢

一座城市的空間家底就這麼多，怎麼變出質量更高、效益更好的產業？答案寫進了行動方案，即推動存量工業用地轉型升級、創新發展，促進空間利用向集約緊湊、功能復合、低碳高效轉變，培育新興產業發展優勢。簡言之，就是讓城市家底有新的內涵。

上海產業園區成百上千，雖然情況不盡相同，需要量身打造升級方案，但無不以集約型、高質量為核心。碳谷綠灣產業園通過園區直接回購、企業間收購、閑置用地認定等方式，加快土地收儲和企業資產回購，根據規劃參數、配套標准、設計要求等方面建立“一地一檔”，勾勒地塊可承接的產業項目畫像，縮短選址論証周期。

“向天借地”成為2023年起市產業部門主要發力方向。金谷智能終端特色產業園在全市先行啟動，打造浦東首個工業上樓項目“金橋·擎天”，首層重生產、中區中試生產、高區輕生產與研發﹔鬆江車墩工業園試點“以房換地”模式推進工業上樓，打造先進制造業集群型的高端工業園區。

產業類城市更新本質上是為城市增強新動能提供空間保障，而要優化空間資源配置，就需要規劃引導。“上海正在建立市、區兩級項目庫，強化重點項目的儲備和組織實施，實行城市更新項目常態化入庫申報和動態管理機制，以政策創新來賦能城市更新。”上海市住建委更新處相關負責人說，這期間還要匯聚多方資源，發揮專家委員會和智庫作用，提供專業支撐。

1月初，“鬆江經開區中部sjc1-0013單元鬆東路以西區域城市更新項目”剛剛完成入庫專家評審，這是全市首批申請入庫的產業園區轉型升級項目，其土地利用方案和城市基礎設施建設方案在鬆江新城單元規劃中已經落地。嘉定區重點產業發展區真新南四塊曾作為上海城市設計競賽點位，向全球征集優秀規劃思路。目前，真新南四塊正在建設當中，結合蘇州河生態文化廊道整體打造，從過去以工業制造和物資儲運為主的廠區，轉型成為“航空航天產業+5G+大數據”的航空智谷產業園。

新思路：“瞻前顧后”

“瞻前顧后”，在產業園區更新中是一種改造思路。產業園區提質增效，要衡量的不僅僅涉及產出強度、經濟密度、創新濃度等“硬指標”，還有人文歷史等“軟指標”。上海許多產業園區脫胎於老工業區，老廠房、老構件是近代工業發展史的佐証，具有較高的保留保護價值。

楊浦區“互聯寶地”誕生於工業用地的更新探索，是進行風貌肌理保留的典型代表。上鋼二廠曾是全國冶金行業最大的獨立軋鋼廠，也是上海冶金史的重要見証者。在上鋼二廠停產后，楊浦區和寶武集團對閑置地塊進行更新，延續地塊內的特色風貌，在保留歷史建筑文化和工業特色的同時，融入現代辦公功能和新型材料，成為“互聯網+創新創業產業園”。

歷史記憶需要保護改造，如果加之適當的運營管理，更可以成為區域活力的觸發點。閔行區在力波啤酒廠的更新改造中，借助上海首個本土啤酒品牌的優勢，打造出文化和商業IP。文創園區命名中突出“力波”二字，變為“力波1987創意園”。除了保留原啤酒廠的標志性煙囪和麥芽倉庫，還將鍋爐房改造成力波1987精釀體驗館，提供力波啤酒精釀，成為周邊游客的打卡地。

同樣的，鬆江區雲間糧倉改造項目也將荒廢多年的老糧倉改造為文化創意園，標志性建筑8棟高層筒倉被保留下來，披上醒目手繪涂鴉，成為引流景觀。園區保留建筑還引入各式文化功能，不定期舉行展覽展示、演藝演出、講座沙龍等藝術活動，從歷史上的天下糧倉，成功轉型為盛產“文化食糧”的人氣文創園。

新理念：“與城共生”

環評是產業項目能否在產業園區裡順利啟動的先決條件。但這還不夠，在有限土地資源下，上海要走高質量發展的路，就需要每一個城市單元盡可能創造更多的正外部效應。對產業園區來說，要思考的不僅僅是經濟發展、產業轉型，還要統籌考量周邊需求、城市功能，也就是“與城共生”。為此，許多產業園區“引進”煙火氣，打造15分鐘生活圈新范本，在有限空間內營造復合業態，盡可能滿足居民多元需求。

楊浦“互聯寶地”在改造中，除了增加商辦空間供給，還規劃養老、托幼、衛生、智慧停車場等公共服務設施建設以及水電等市政配套基礎設施，便利居民生活，消除多年來區域積水內澇的困擾，提升街區環境面貌，保障區域供電。力波啤酒廠地塊拿出3.23公頃用地作為防護綠地與城市發展備建用地，在園區內配置租賃住房，促進產城融合、職住平衡。

在培育元宇宙特色產業的同時，城市更新項目漕河涇元創未來中心也不忘注入新的建造理念，力爭成為具備可持續發展思路的高科技園區新標杆。設計團隊採用低碳環保策略，通過研究項目場地、氣候數據、程序化關系、建筑能耗模擬結果、採光，優化建筑朝向、建筑形體、景觀及全年能耗解決方案。屋頂還採用了太陽能光伏板，在減少建筑日光輻射和總體能耗的同時，進行能源回收並實現更多的能源再生。（記者 戚穎璞）

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