沿線144家入駐企業2023年全年稅收超過1億元，安居與樂業相互賦能

武康路—安福路成功沖擊“億元街區”

電視劇《繁花》熱播，大批游客前往黃河路打卡，有網友調侃：“武康路、安福路的居民總算能清淨點了。”近年來，上海每逢有新打卡點，都會出現類似比較。而被比較的坐標，往往就是這兩條馬路以及武康大樓。

年初，從1.5公裡長的武康路—安福路傳來好消息：包括88家主要商戶在內，沿線144家入駐企業2023年全年稅收超過1億元，成功沖擊“億元街區”。每天賣出的一杯杯咖啡、一瓶瓶香水背后，武康路—安福路是如何找到合理的業態定位的？當靜謐的風貌街區被打上“城市IP”標簽，怎樣才能讓這樣的街區在良性發展中保持長久的生命力？

商居融合的梧桐街區，要成為的始終不是爭引流量的打卡地，而是能合理安排生產、生活、生態空間且“安居”與“樂業”相互賦能的宜業宜居樂園。我們不妨從武康路—安福路來剖析一下上海進入新階段的城市發展邏輯。

城市更新助力街區升級

2020年8月，湖南路街道辦事處副主任藍天到任第一天，從武康大樓出發走完整條武康路。“我的步幅大概75厘米，走了1600步約1.1公裡，當時我就想，這條馬路不算長，為何商業發展這麼有活力？”

2020年至2022年，武康路—安福路沿線商戶的全年稅收保持在6700萬元至7900萬元之間，其中部分知名服飾品牌商戶納稅額常年保持在千萬元以上。這讓湖南路街道看到了沖擊“梧桐樹下”新消費“億元街區”的潛力。

但歷史風貌區內商業准入標准嚴格，居民區密集、街邊商戶小而分散，在引導商業實現規模化產出的同時，還要處理好商居關系，並非易事。“風貌區最初隻有‘宜居’這一功能規劃，商業以菜場、小餐飲、便民服務為主。”一位街道干部說。

變化始於上海世博會前，徐匯區啟動街區更新，武康路成為首批保護性規劃設計和整治工程的試點路段，街區形態開始提升。近十年間，徐房集團相繼對建業裡、衡復藝術中心等歷史保護建筑進行修繕，啟動系統性招商，區屬國企自持的優質載體經過資源統籌進入市場，獲得外資品牌青睞。皮爺咖啡、舒胤服飾等品牌，就在這一時期進入了武康路—安福路。

相較於街區發展趨勢，樓宇經濟則面臨市場風向的轉變。2000年起，上海樓宇供給持續攀升，瑞安、新鴻基、嘉華國際、香港新世界等港資開發商相繼在淮海中路沿線拿地，風貌街區享受到了商業輻射的紅利。但樓宇經濟歷經20余年發展后，如今上海市中心歷史風貌街區內已鮮有大幅地塊出讓，所以必須騰籠換鳥，用城市更新、零星舊改騰挪出新載體，才能繼續用好風貌街區梧桐樹下寶貴的城市資源，打破樓宇增量的瓶頸。跳出樓宇看街區，成為大勢所趨。

本土品牌引領新消費趨勢

近年來，以香氛、家居香薰為主的“嗅覺經濟”崛起，海外品牌涌入國內市場，觀夏、聞獻等本土香氛品牌也收獲大批擁躉。2022年初，觀夏在湖南路上一棟建於1936年的西班牙風格老洋房裡開設了上海首店，其研發的“空境研茶”使用了30%的茶淨油，噴身上后隻留下純粹茶香，代表了國內調香新技藝。

藍天注意到，近年來入駐武康路—安福路的品牌中，不少都具有流量黏性強、營銷模式虛實融合的特點，很注重沉浸式體驗——觀夏的線下門店均提供“淨手儀式”，顧客可免費體驗“茵陳蒿”洗手液和“昆侖煮雪”護手霜，在親身感知中構建對品牌的價值認同。這從一個側面反映出線下消費在特定品類中的不可替代性。

武康路—安福路沿線88家主要商戶中，面積最小的不過10余平方米，最大的“話梅”（美妝產品零售店）也就500多平方米。與制造業相比，這些小空間線下店鋪的產值微不足道，但單位面積的產出卻相當可觀。

“國潮和外資品牌均在武康路—安福路實現了品牌價值的提升，各類快消品亦在此集群出圈。”藍天介紹，上述業態相對不容易產生噪音、重油煙等擾民情況，營業時間貼近居民作息，因而在大浪淘沙中脫穎而出，成為風貌街區的主力業態。不少新銳品牌都有從線上走到線下的需求，而相較於直接入駐大商場后“淹沒”在一眾國際品牌中，這些國潮、小眾品牌更青睞流量大的街區。“沿街門店可以裝飾得更出彩，大家打卡時，門店的辨識度和顧客的歸屬感會比在大商場內更強。”Plusone咖啡品牌負責人寶尼說。

能否在武康路—安福路上開店，已成為品牌能力的象征。“一方面說明品牌調性與街區匹配，另一方面証明品牌能承受這裡的租金。”一位知情人士告訴記者。

2020年下半年起，武康路—安福路沿線主要商業載體單位面積的租金從15元起步，以每半年上漲50%的速度，起伏至今到了最高可達50元至60元的水平，相當於重奢商場二三層鋪位的租金價格，發展勢頭可見一斑。

街區內也形成了一個由品牌創業團隊、藝術家、設計師和投資人組成的“朋友圈”。大到快閃活動的創意設計，小到產品包裝的一粒紐扣設計，每個品牌都動足腦筋，力求讓展陳空間高度融入歷史風貌。就連五原路上面積不足10平方米的五金店，也將燈具擺放成花藝造型，與整條馬路的氛圍更“適配”。

在上海社會科學院應用經濟研究所副所長湯蘊懿看來，正是新消費品牌的集聚，改變了風貌街區內原有的空間載體，吸引了不同人群、不同社會元素碰撞出多元的社會關系和社會現象，從而使武康路—安福路成為上海街區商業崛起的代表，引領新的消費場域發展。

各路段定位都有建議性指導

沃歌斯旗下連鎖輕餐飲品牌Baker&Spice，於2007年在安福路開出品牌形象店。17年后，這裡已是周邊白領、居民、學校師生和家長們信任的“社區伙伴”，也見証了安福路從寧靜到爆火。

“這兩年，大家都來上海Citywalk（城市漫步）感受海派文化，安福路一下子繁榮起來，像一個孩子一夜間長成了青壯年。”沃歌斯集團運營管理區域經理白連虎說，街區的活躍度首先要有持續的客流來支撐，相應地，就要求商家保証服務品質、政府保障公共服務配套。

為此，徐匯區相繼對武康路—安福路展開了架空線入地合杆整治、地下管線更新，店招店牌的顯示度一下子亮了。湖南路街道則對共享單車投放、垃圾分類、道路停車等展開整治。

但這都只是治標。起初，衡復風貌區內業態並未進行系統性的規劃，商戶憑自己的判斷，“哪個賺錢做哪個”，因而走過彎路。永福路一度成為酒吧街，每天早上馬路兩旁都豎著瓶瓶罐罐。湖南路街道對擾民業態展開過強監管整治，但“這條路關了一家，另一條路又新開一家”。徐匯區曾根據衡復風貌區街區商業“前店后百姓、下店上民居”的特點，出台過一版業態導則。湖南路街道在營商服務過程中也同步發現，聚集在風貌區內的品牌創始人大多為“80后”“90后”，市場嗅覺敏銳，但風險管理意識欠缺，需要政府部門加以引導。

最終多方摸索出答案：治本的源頭在房東。衡復風貌區內老洋房資源集中，僅武康路—安福路沿線約0.4平方公裡范圍就有61處歷史建筑，房屋產權歸屬復雜，不少優質載體掌握在私人業主手中。“街道跨前一步與房東溝通，建議其避免招引重油煙、噪音擾民業態，潛移默化地引導房東對租戶品質有所把關。”藍天說。同永康路從酒吧街轉型為咖啡街類似，一批咖啡、烘焙、時尚零售業態也逐步在武康路—安福路集聚，街區環境和消費氛圍有了穩定提升。

去年，湖南路街道編制了《上海市徐匯區軟法治理指引（武康—安福風貌街區版）》及《徐匯區湖南路街道沿街商業業態新發展導則》，轄區內各路段定位都有了建議性指導：武康路—安福路集聚快消、服裝、美妝和香氛類業態﹔淮海中路交通繁忙、商務樓密集、街區尺幅較大，因而以商業配套和便民服務為主﹔烏魯木齊中路有菜場、早餐鋪，宜繼續保持濃濃的煙火氣……街道還積極推進整體性營商機制，即由徐匯區商務委、區市場監管局負責業態指引和監管，區投資促進辦公室統籌協調，街道、功能區公司分別發揮綜合服務和專業服務優勢，多方合力不斷優化營商服務舉措。

租稅聯動撬動“商業+商貿”

風貌街區也是徐匯統籌規劃“全球新品首發地”的標的——最快春節過后，國際知名潮牌Supreme就將登陸長樂路，在此開設以滑板文化為主題的中國首店。

“首店效應”有望吸引騎行、運動等潮流業態形成集聚。在人們期待長樂路重現昔日潮牌街輝煌的同時，湖南路街道也正籌劃相應的租稅聯動政策，鼓勵更多業主將空間承租給品牌首店。

租稅聯動政策常見於樓宇，而在風貌街區，租稅聯動則是撬動“商業+商貿”聯動模式的重要因素。對品牌來說，進駐空間資源稀缺的歷史風貌區，能享受到租金優惠來之不易，經營業績越好，承租金額就有望進一步下調，這無疑讓企業有了更大動力、動更多腦筋在日常經營上，也讓街區變得更有吸引力。

對於入駐企業，湖南路街道的服務原則是“無事不擾、有求必應”。街道黨工委書記楊海英說，“無事不擾”即讓市場主體充分發揮作用，“有求必應”則要求街道順勢而為、主動服務，在“有所為有所不為”中，激發新零售頭部企業在風貌街區的創新創業熱情。

去年3月，交警部門與湖南路街道曾對機動車亂停靠現象展開聯合整治，取消部分車位，以防再度出現為擺拍噱頭而故意違章停車的情況。“遇到周末客流量大，交警和城管部門會主動引導客人分流到周邊的五原路、永福路停車，那裡已事先劃好了車位。”白連虎說。這些都是“有所為”。

生活方式品牌GOODBAI的首家線下店去年在延慶路開業，創始人的明星效應引得品牌每次發布限定商品時都會排起長隊，隊伍最長能到富民路。為此，湖南路街道與轄區內商戶建立了溝通機制，后者提前向街道報備，活動當天執法力量和第三方巡查人員都會提前部署。“不怕人多，關鍵是要有序。”一位街道干部說，這是“有所不為”。

“網紅流量”變“治理能量”

伴隨Citywalk的崛起，文旅消費開始更加注重個人體驗和獨特性，非傳統城市地標的文商旅價值被公眾自發地挖掘。武康路—安福路作為“Citywalk文化”的代表，開始吸引兄弟省市來組團取經。但無論是商戶還是屬地街道都有一個共識：簡單地將武康路、安福路上的商戶復制到其他城市的歷史街區或是城市更新項目，未必能收獲同樣的效果。

深度挖掘和尊重在地文化，尤其是充滿煙火氣的市民文化，是上海市中心歷史文化風貌區成為城市文旅IP，並保持活力的關鍵。

眼下，天氣晴好的周末，武康路—安福路每日都有約4萬人次客流。加上武康大樓周邊周末日均1至1.5萬人次的客流，把“網紅流量”變成“治理能量”，是湖南路街道始終在探索的課題。

“商居矛盾始終存在。”楊海英說，居民希望馬路安安靜靜，商戶希望街區終日人流如織，此時需要居民區黨總支搭建好居委、物業和業委會等社區“三駕馬車”的溝通平台，街道引導各方梳理解決矛盾。

“話梅”新店在安福路、武康路路口裝修時，后排居民注意到窗戶設置略高，或有損隱私安全。經街道溝通后，商家主動退讓，調整窗戶角度和消防通道位置，對居民合理訴求做出響應。五原路上的湖南路街道辦事處，正門並不起眼，原因是街道將大門位置讓給了一牆之隔的銘言生鮮，讓居民進出這個500平方米的菜場更便捷。湖南路街道有約2.7萬居民，商居共融始終是上海“梧桐區”最大的特質，菜場、理發店、小餐飲等民生保障，就是政府部門要兜底的分內之事。

“風貌區不是博物館，更不是空城，這裡白天很熱鬧，但晚上居民們依舊能享有安靜的環境。”一位家住國富門公寓的居民說。

眼下，湖南路街道正倡導以“鄰居理念”構建“超級共贏生態”，通過探索街區共治公約、路管會、路長制等共建共治模式，推進黨建引領下的街區治理力工程，實現風貌街區產、城、人的深度融合。畢竟，有“人”的風貌區，才更有味道。（記者 舒抒）

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