《上海市城市更新行動方案（2023—2025 年）》去年出台，計劃通過開展綜合區域整體煥新等六大行動，推動城市更新邁上新台階。當上海全面進入存量更新階段，以外灘“第二立面”為代表的區域更新，空間非常廣闊、輻射效應明顯，是上海提升核心功能、推動區域轉型、改善城市品質的重點片區，也在為城市更新探索提供更多新模式和經驗。來看上觀新聞的報道↓

創新機制先行先試

《行動方案》明確，到2025年，重點開展10個以上綜合性區域更新項目，重點推進“一江一河”沿岸地區、外灘“第二立面”、衡復歷史風貌區、北外灘、吳淞創新城、虹橋國際中央商務區等區域更新。同時，強化分類引導，加強全要素統籌協調。

以外灘“第二立面”、吳淞創新城為代表的區域更新，尺度大、難點多，集中展示了上海城市更新面臨的復雜性和挑戰性。不僅僅因為它們是城市或區域地標，更是因為更新涉及方方面面，或需要大刀闊斧輸入新業態新功能，或需要四兩撥千斤帶動周邊共同發展，或面臨短期資金投入的壓力，或需要考慮長期運營的效能。

在8月舉行的上海城市更新可持續發展論壇上，有建筑專家指出，外灘的單日流量為40萬人次，主要集中在沿江一線，即外灘第一立面，很少有人走進非沿江街區，即第二立面。

究其原因，是第二立面空間活力不足，對市民游客難有吸引力。空間背后的問題復雜，包括權屬關系復雜、建筑普遍缺乏養護、業態功能分散、使用效率不高。若不煥新，外灘就很難真正打造成為世界級金融文化中央活動區。

為破解這些難題，市區兩級政府從頂層設計出發，制定區域更新方案，明確了發展定位、功能布局、風貌保護、交通組織和設施布局，按照不同階段任務進行推進。目前，外灘“第二立面”被列為上海10個城市更新單元之一，探索落地責任規劃師、責任建筑師和責任估價師“三師聯創”機制，讓規劃師、建筑師、估價師能夠充分溝通，優化細節和指標，最終得出一個成熟、經濟、可持續的更新方案。

2018年，黃浦啟動外灘“第二立面”城市更新項目，為歷史建筑建立“一樓一檔”，推進南京東路179街坊中央商場、老市府大樓、外灘源二期等首批更新項目。率先進行更新的老建筑，正在點亮街區。“外灘·中央”項目採用現代技術在內街頂部打造一座玻璃穹頂，吸引了眾多市民游客前往打卡。記者從上海建工二建集團了解到，老市府大樓新設燈光融於外灘“第二立面”歷史保護建筑群中，與周邊聖三一堂、金城銀行大樓、新城飯店等優秀歷保建筑成為整體，在街區中形成光的導向和指引。

聚焦外灘“第二立面”保護性更新過程中的關鍵問題，老市府大樓綜合改造和南京東路179號街坊成片保護改建工程兩個示范項目創新更新策略和成套設計技術，攻克了歷史建筑保護修繕與活化利用和地下空間等系列關鍵技術，總結可復制可推廣經驗，為后續上海更大規模的歷史建筑保護與活化利用奠定了基礎，成為上海建設領域具有原創性、引領性的科技創新成果。

引入產業優化功能布局

物理空間改造是區域更新的“表”，通過導入產業、聚集人氣、點燃活力，才是區域更新的“裡”。從遠郊到中心城市，上海各區都在探索因地制宜盤活資源，實現產業迭代升級。

原為冶金、化工重地的吳淞地區已經抖落一身塵土，正在轉型成為上海北部城市副中心功能的重要承載區——吳淞創新城。吳淞創新城佔地26平方公裡，區位好、面積大，是不可多得的“大衣料子”。

以存量型開發為主的吳淞創新城，重新梳理盤活產業用地。寶山區創造性提出“企業自主轉型+政府局部收儲”模式，寶武等在地國企保留的產業地塊由企業自主投資建設、導入旗下的專業公司總部和新興產業，其余地塊由市區聯合收儲委托專業第三方進行開發。

目前，吳淞創新城規劃、開發、建設等各項工作進入快車道。今起三年內，吳淞創新城固定資產投資額將達千億元以上。特鋼區域寶楊路同濟路路口180米超高層、150米高樓已經開工建設，18號線、19號線江楊南路站將建設TOD，打造成城市新地標。在區域轉型和城市更新過程中，吳淞創新城加強數碳融合，持續深化傳統產業數字化改造，布局區域總部、研發中心、綠色低碳等新經濟新產業，加快建設綠色低碳轉型樣板區。

黃浦江和蘇州河兩岸公共空間的貫通開放，已經被公認為是成功的空間開發開放樣板。經過多年努力更新效果顯現，產業活力不斷聚集。

去年11月，中海地產在上海西岸智塔舉行了徐匯濱江西岸數智中心項目國際方案征集啟動會，計劃在濱江6幅地塊之上建立產業組團，融合辦公、商場、住宅、長租公寓，與鄰近的西岸數字谷、傳媒港聯合打造“產業黃金三角”。

徐匯濱江西岸曾是上海最重要的生產、倉儲基地和民族工業發源地之一，如今已轉身成為“生活秀帶”“科創繡帶”。這裡不僅有高品質的公共開放空間，高質量展覽雲集的美術館大道，還有串珠成鏈的產業組團。西岸發揮成片開發、系統建設，形成“一港一谷一城一場一灣一心”六個百萬級產業組團，構建起數字經濟、生命健康、文化創意、現代金融互為支撐的產業結構。

2020年9月，楊浦以“生活秀帶”為主題入選首批國家文物保護利用示范區創建名單。尊重原有環境的肌理和歷史印記，楊浦將濱江南段5.5公裡作為連續不間斷的工業遺產博覽帶落實整體性保護，讓曾經的“工業鏽帶”華麗蛻變。

目前，濱江南段正在加快產業導入，確立了由八埭頭、大橋東兩大功能核心、濱江一線創新產業帶及腹地多個組團組成的功能結構。通過區域更新騰挪出的總部辦公空間載體，引來眾多知名企業，如美團、抖音、B站、中交、中節能，到2025年，將匯集30家以上在線新經濟頭部企業、3000家以上創新型企業，產業規模超過3000億元。

塑造城市特色風貌

城市更新是永恆主題，但在城市發展的不同階段，城市更新需要回答不同的時代命題。時至今日，以舊改為代表的城市更新不僅僅要擔負改善民生、區域轉型的使命，還要觀照城市溫度和歷史文脈，堅守以人為本的價值取向，不斷提升城市軟實力。

作為上海中心城區最大的成片保護區域，衡復歷史風貌保護區承載著城市記憶，是展示上海歷史風採的重要窗口。風貌區徐匯片是核心部分，總面積4.4平方公裡，佔風貌區全域的57%，內有公寓、花園住宅、簡屋、舊式裡弄等類型住宅，且部分老舊建筑年久失修排列緊密，對更新建設技術要求較高。另一方面，由於風貌區內人口密集，經濟狀況、生活條件相對有區別，群眾對更新項目意願不同。

面對錯綜復雜的問題，徐匯區採取“三師聯動”策略，通過規劃師、評估師、建筑師務實調研，從專業視角梳理每一條弄堂肌理以及建筑特點，形成有針對性的、可持續的、與風貌區整體更新項目相平衡的策劃方案。群眾意見方面，突破先意願征詢后方案征詢的常規操作，前置方案征詢環節，根據群眾反饋動態調整，提高征詢通過率。進一步探索可持續的城市更新模式，努力形成集海派歷史風貌、高品質居住、多元配套服務、全天候活力以及特色化文旅為一體的高效城區。

當下，虹口北外灘以“一心兩片”為發展格局，“一心”核心商務區商辦建筑體量，“兩片”虹口港活力片區、提籃橋片區，按照風貌保護要求恢復歷史肌理，延續城市文脈。

2021年，虹口區對提籃橋歷史風貌保護區的10個街坊進行整體打包，一次完成舊改。同時，按照“一樓一檔案，一弄一方案”，保護老建筑和老物件。根據規劃，提籃橋片區將打造南區功能復合的創意活力區、中區多元交融的文化體驗區、北區開放創新的風貌生活區。

資料：上觀新聞

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