“‘騰籠換鳥’，‘騰’其實不難，關鍵是如何高效利用優質土地資源，‘換’來一個符合淞南發展實際、助力寶山‘北轉型’的合適項目。”淞南鎮黨委副書記、鎮長曹維淵表示，幾年來有不少企業表達過接盤意向，但溝通下來不是想做物流堆場，就是想改建為小商品市場，“看上去爛尾樓是消除了，但它無法成為鎮域經濟發展的新引擎。”

謀定而后動。在先后帶領20余家合作方實地考察、反復磋商洽談之后，2022年，淞南鎮與北京國泰創投集團旗下高精尖產業園區投資運營企業——北京國泰科園有限公司成功“牽手”。

“近年來國內生物醫藥產業發展迅猛，生物醫藥產業是上海重點發展的三大主導產業之一，也是寶山區推進產業轉型的主攻方向，我們這次來是希望用好之前做產業園區的經驗優勢，乘勢而為在寶山做一個專注於原研藥研發+產業早期服務的園區。”國泰科園合伙人說。

項目地塊一路之隔即為復旦大學江灣校區，毗鄰楊浦灣谷科技園，周邊商業、生活配套齊全，有學術氛圍也有煙火氣。長江南路站上車，乘坐軌道交通18號線直達張江，園區與上海生物醫藥研發核心區又串聯起來。“規劃之初我們便確定聚焦研發，配套共享實驗平台、動物房，承接張江溢出效應，與產業鏈協同發展。”國泰科園合伙人表示，園區的目標是讓科學家們輕裝上陣，“帶著論文和牙刷來，擼起袖子就能干。”

做園區，不是房子造好才開始招商。考慮到生物醫藥企業有許多個性化需求，不同的工藝流程對建筑內部管線走向布局要求不同，寶山國泰生命科技園採取定制廠房模式，在設計階段便根據企業需求導向調整，為各方節省時間。

近來，園區已接待了不少意向客戶。有企業希望預訂一棟獨棟研發樓做驗証實驗室，加強與周邊高校的科技成果轉換合作。有企業瞄准將來園區入駐企業的研發實驗設備租賃需求，先一步在淞南注冊成立公司，將來在此設立總部，開展業務。

破除“枷鎖”：部門協同，挂圖作戰落實進度

淞南鎮政府的一間會議室裡，貼著一張項目推進表，從2022年6月產業准入開始，一條條詳細記錄著地塊“涅槃重生”的每個關鍵時間節點和責任部門及負責人。

去年底，寶山國泰生命科技園項目取得《建設用地規劃許可証》《建筑工程設計方案批復》《建設工程規劃許可証》《建筑工程施工許可証》。四証齊全之日，淞南鎮黨委書記為項目推進表添了一條，並在微信朋友圈分享了這個消息。“淞南鎮拿出了鍥而不舍的精神，組建鎮城市更新和產業轉型專項工作組，錨定目標，挂圖作戰落實項目進度。在破解歷史遺留難題、促進土地資源高質量利用的過程中，得到了市、區規資局，區建管委等部門的專業指導和服務。”

項目地塊原為工業倉儲用地，容積率上限僅1.0。作為已經納入主城區開發的重點板塊，原有用地性質和開發強度無法有效匹配產業導入和城市發展需求。要建生物醫藥產業園，便要解決土地性質變更和擴容問題。為此，淞南鎮主動對接市、區規劃資源局，寶山區隨后開展《上海市寶山區何家灣產業區N12-0102單元控制性詳細規劃05街坊局部調整》，獲得控規調整批復，同時調整規劃用地性質，從原來的工業用地調整為教育科研設計用地（C6），容積率提高至2.5，為后續優質產業導入打開發展空間。

不同於平整地塊起高樓，該項目還涉及既有建筑的部分保留和拆除問題。淞南鎮主動對接區規資局、區建管委，針對原有建筑部分保留的技術難題，研究地面建筑部分拆除可行性方案。“為推進項目早開工建設，寶山區指定重大產業項目營商專員與我們和設計單位保持密切聯系。提前開展產業項目方案預審，對城市風貌、立面設計、退界間距等方面提出優化建議，幫助形成既能充分利用既有柱網和地下室，又能匹配生物醫藥產業的內部布局和外部建筑形態。”國泰科園合伙人介紹。