新賽道為何涌向梧桐樹下老房子

——上海市中心歷史文化風貌區調查之二

去年11月，長寧區對外發布，以愚園路、武夷路和定西路為中心，在這片有著百年歷史的街區打造“上海硅巷”科創街區。為何這一生活氣息濃郁、商業氛圍濃厚的老街區“突然”瞄准科創作為新動能？

無獨有偶，今年初，徐匯區提出在衡復歷史文化風貌區打造“衡復金融街”，人們好奇：老洋房、梧桐樹是得天獨厚的商旅文資源，但發展金融產業是否根基深厚？徐匯濱江已經有在建中的西岸金融城，“金融街”和“金融城”如何錯位發展？

上海“梧桐區”在人們印象中的標簽大多是咖啡館、老洋房、“網紅”等。但作為上海的城市核心區域，中科院各大院所、復旦醫學院和上海交大醫學院等為這裡積累了深厚的科研產業脈絡，國資國企地塊轉型后騰挪出的產業載體，則讓“梧桐區”近來不斷涌現“老瓶裝新酒”的轉型案例，吸引新興產業在此扎堆創新。

上海“梧桐區”內到底集聚了哪些產業，這些企業、機構集聚的原因又是什麼？

空間的匹配度

長樂路與巨鹿路之間，一家名為“趣辦一百〇八上苑”的產業園，面積不足1萬平方米，卻集聚了近年來靜安區新引進的多家時尚創意企業，包括比利時之家、美國WWD時尚傳媒、意大利奢侈品牌MISSION等全球知名品牌。

在“趣辦”總經理劉媛媛看來，讓園區開業三年始終保持滿租狀態的並非空間的“小”，而是產業定位的“精”。“改造時，我們保留修繕了一棟百年歷史的老洋房和4棟五層高的老建筑，都是昔日上海人民美術出版社的辦公室，這讓園區自帶濃厚的文化底蘊。”修繕時有意還原的水泥拉毛、馬賽克花磚，都從細節處樹立了園區的品牌形象，也讓其招商定位越發清晰：吸引時尚、藝術和IP孵化等文創類企業。

同樣由城市更新牽引新產業進駐的歷史街區，還有愚園路和武夷路。2014年起，長寧區相繼啟動愚園路、武夷路的城市更新，如今這兩條百年馬路都成了“網紅”。這裡同時背靠中科院上海微系統與信息技術研究所、中科院上海硅酸鹽所兩大近百年歷史的“科創源頭”，在此打造科創街區，並不令人意外。

“上海硅巷”由長寧區科委和長寧區科協、中科院兩大院所、新微科技集團、創邑實業以及華陽路街道等發起，分別承擔牽頭策劃、科技成果轉化與產業化、載體更新和屬地服務等作用。過去兩年，這一尚在探索階段的機制就已有顯著成果：愚園路引進了深耕數字交互和虛擬技術領域的觀池科技﹔武夷路引入了工業互聯網“獨角獸”黑湖科技﹔定西路上由巴黎春天商場改造而來的新微智谷，吸引了智能傳感器領域頭部企業矽睿科技入駐。

“創新與轉化是一個復雜的系統，‘政產學研金服用’每個環節都需要人的交流、互動和思想的碰撞。創新鏈跟產業鏈一樣，需要生態和集聚。硅巷豐富的科技與教育資源，厚重的歷史與文化積澱，加上便利的交通，成為孵化創新生態的理想場所。”中國科學院上海微系統與信息技術研究所所長謝曉明接受採訪時說。

“生態”中的一個重要環節是吸引產業投資。據徐匯區金融辦統計，目前衡復歷史文化風貌區徐匯區塊內已集聚約600家各類投資機構，徐匯區正在此打造私募股權投資基金集聚區，並成立多部門協同的工作組，承擔行業指導、產業投資、屬地協調、載體資源配置等職責。

“私募股權基金的人數一般在一二十人，與老洋房所能提供的空間承載量相匹配，‘梧桐區’環境的私密性與基金的‘私募’性質相符，且這類投資機構的投資人一般是上市公司或高淨值客戶，比較喜歡‘梧桐區’獨具魅力的氛圍。”徐匯區金融辦副主任傅斌梁說。

“梧桐區”內的大院大所也展現出對科技企業強大的“吸附力”。

研發“網紅貓”湯姆貓的浙江金科湯姆貓文化在上海成立新公司時，辦公地就首選瑞金醫院周邊。“瑞金的醫療和技術水平全國領先，有神經內科、中醫科等細分門類，與我們的研發方向非常契合，吸引力很大。”上海金科湯姆貓生命科技有限公司負責人介紹，企業主要瞄准非侵入式腦機接口、腦功能數據分析等領域，近期推進的一款新產品在研發階段需要借助專業醫療資源，產品問世后也需要通過醫療機構展開臨床應用。

“越來越多的研發環節開始‘上雲’、計算機化，隻要不用到大的科學設施和化學實驗室，中心城區也能承載企業研發的核心環節。”上海前灘新興產業研究院首席研究員周學強表示，上海市中心的“老城區”正通過城市更新促進產業創新。“更新”和“創新”並舉，恰恰是新賽道不斷涌向“梧桐區”的關鍵。

資源的可達性

今年是聯升創投基金入駐太原路的第十年，公司總經理俞峰談到企業辦公所在的這棟老洋房時，直言“搬來后就再也不想挪地方”。

對於一家私募股權基金來說，選擇經營地不隻要考慮自身需求，更要考量所在區域的產業能級。因此，專注硬科技創業投資的聯升創投基金，選擇了作為上海科創中心承載區之一的徐匯。在俞峰看來，落戶衡復風貌區除了環境上的匹配，還有獨棟老洋房能讓人靜下心來的特點。這與私募股權的行業特性——既需要充分廣泛的外聯、進擊與交流，也需要安靜獨立的空間來作沉積、判斷和思考有密切關聯。

2016年，西井科技從江蘇路舜元大廈搬到利西路上一個小園區。彼時，利西路只是愚園路和武夷路之間一條歷史悠久的小馬路。很多人不知道，一家在集裝箱物流場景無人駕駛領域擁有世界領先技術的人工智能企業就駐扎在此。

為何一條小馬路能包容如此硬核的科技企業？在西井科技總裁章嶸看來，恰恰是周圍的煙火氣，讓企業始終能凝聚最核心的競爭力：人才。“我們在公司樓下的咖啡店遇到過想要招聘的人才，對方恰好也喜歡這裡的氛圍。”

周學強指出了其中兩個底層邏輯：科技人員需要社交，很多靈感都是“腦袋碰腦袋”撞出來的﹔市場的規律就是“便捷創造價值”，在市中心能快速實現各類資源要素的組合，企業與人才的可觸及性更高。

專注物聯網、邊緣計算的人工智能企業興容（上海）信息技術股份有限公司搬到長寧區辦公后，公司CEO盧國鳴發現，員工們下了班不著急走，而是安排了在市區的休閑、社交活動。與此同時，企業整體的創造力更高了。“我們從一家從事基礎架構智能化運維的科技企業，走上了對網絡元數據進行人工智能分析的道路，業務面一下子走寬了。”在盧國鳴看來，企業所在的物理空間，會潛移默化地滋養身處其中的人。

上海創邑實業有限公司副總經理黃志偉全程參與了愚園路城市更新。這幾年，他觀察到“梧桐區”內科技企業的一個新趨勢：輸入的是科創，產出的是文創。

位於愚園路1088弄“愚見”園區的觀池科技就是其中之一。總部位於昭化路的觀池，業務板塊涵蓋視頻內容、數字交互、虛擬拍攝及線上和線下藝術展。去年底，企業在愚園路新設觀池科技，今年與索尼合作建立了具備光學動捕、GPU計算、最新實時渲染技術的XR（擴展現實）拍攝工作室。在企業負責人看來，愚園路浪漫的梧桐樹兩側有各領風騷的小店、流淌的人文氣息和時髦青年，將“科技+藝術”板塊放到這裡，“是最正確的選擇。”

“梧桐區”內的上海各區，對產業引導亦有自己的邏輯：黃浦區依托優質的醫療資源，與瑞金醫院合作打造了“沒有圍牆”的廣慈—思南國家轉化醫學創新產業園區，通過盤活瑞金醫院周邊散落的存量載體，為生物醫藥創新企業找到“新家”，將“環醫院科創中心”的產業布局化為現實﹔徐匯區今年起將通過街區更新改造，梳理更多適合金融機構入駐的洋房載體，將目前衡復地區散狀分布的私募股權機構逐步連點成片，同時吸引更多優質被投企業落地，形成“衡復金融街”聚焦私募股權類機構、“西岸金融城”聚焦持牌和金融科技機構的“一城一街”金融產業布局。

成本的折算法

不久前，“趣辦一百〇八上苑”支持比利時之家與WWD時尚傳媒在園區草坪聯合舉辦了一場藝術展，不少時尚界人士前來，園內其他文創企業也受邀參與，創造了更多行業交流和商業合作的機會。這些倉庫設在郊區、創意和銷售等部門常駐市中心的文創企業，自身辦公空間往往隻有一二百平方米，但對產品展示、活動路演的空間品質要求頗高。為此，“趣辦一百〇八上苑”打造了密度遠高於一般園區的共享會客廳、展示廳，免費供企業使用。

“梧桐區”企業對空間的多樣化需求也折射在租金承受力上。黃志偉注意到，初創類科技企業對市中心的租金始終比較敏感，這些企業中不乏海歸、海外人才，他們大多希望在市中心交通便捷、生活豐富、租金適中、環境整潔的空間辦公。

一面是市中心老廠房、舊園區尚有不少存量空間可供改造，一面是迫切尋找經濟適用辦公場地的初創企業，打通這當中的“信息差”，要算好空間更新的成本賬和改造后引入企業的租金賬。類似“上海硅巷”中將原本租金3元左右的廠房空間，通過城市更新提升為租金5元左右的科創辦公載體，目前看來“計劃可行”，但也亟待挖掘更多可改造的資源。

記者採訪中，園區運營方和企業均提到了以稅代租、租稅聯動等形式，以緩解企業在初創階段既依賴城市中心便捷資源，又無法負擔較高商務成本的矛盾。但商務成本並非隻有租金。周學強表示，企業初創階段尤其需要跟人打交道，在市中心辦公無疑增加了接觸客戶、投資人的便捷性。對員工來說，租房成本與通勤時間成本間的博弈始終存在。因此，政府能做的是盡可能減少中小企業的商務成本、員工的生活成本，讓“便捷性”和“租金”在天平的兩端盡可能平衡。“當企業活下來、活過一段時間后，相當於被市場概念驗証過了，那就可以在自己的賽道上快速發展了。”

作為產業載體，老洋房無疑是稀缺資源。“隻有讓老房子與新產業有機結合，老洋房才能發揮出最大的產業載體價值。”俞峰說。記者了解到，借助打造私募股權基金集聚區的契機，徐匯正進一步培育科創投資領域的企業“朋友圈”，通過服務吸引更多優質的被投企業落地上海、落地徐匯。（記者 舒抒 唐燁）

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