正值暑期，記者走訪鬆江大學城文匯路和楊浦大學路，兩條街區冷熱差異明顯

近高校商業街生存密碼：背靠大學卻不靠大學生

“沒有人永遠年輕，但永遠有人正年輕著”，長期以來，這個道理說服了商業市場，從而培育出一條條靠近高校、大學城的特色商業街。人們願意相信，靠近大學生，就是擁抱大市場。在上海，鬆江大學城文匯路的形成是如此，毗鄰復旦大學、上海財經大學的楊浦大學路也是如此。

日前，記者採訪了兩條街區30余家各類店鋪相關人員，談及選址原因，“靠近大學”幾乎是大家脫口而出的共識。可當談及生意，“不靠大學生”的聲音卻也頗為響亮。客觀的街區氛圍進一步驗証了他們的說法，特別是在大學路，盡管時值暑假，卻沒怎麼受學生離校影響，照樣餐廳等位不絕、飲品出單不斷。今天的大學周邊商業街到底靠什麼而活？這些在外界眼中自帶標簽、自帶流量的街區，它們的生長與演變，或許可以給更廣泛的城市街區塑造帶來啟發和思考。

大學生的錢好賺嗎？

“如果放在10年前，答案是肯定的。今天不敢這麼說了。”

大學生的錢好賺嗎？“如果放在10年前，我的答案是肯定的。今天不敢這麼說了。”鬆江大學城匯聚了上海外國語大學、東華大學、華東政法大學、上海對外經貿大學、上海立信會計金融學院、上海工程技術大學、上海視覺藝術學院等高校。大學城文匯路上，上海對外經貿大學對面，一家名為暖紀的餐館開了13年。店長梁先生說，自己的店是整條街上開得最久的，靠的純粹是大學生光顧。“以往即使每年寒暑假我們要經歷近4個月的虧損，剩下8個月的盈利也足以彌補回來。”

不過，最近三五年，梁先生還是多次縮減人工，並開始接外賣訂單，試圖拓展距離更遠的客戶。“原因是生意不好做了。學生中午還會來光顧，晚上都跑到周邊商場去了。”

學生消費能力見長是商家的普遍感受。楊浦區大學路上一家酒館，人均消費超過130元，“我們的客人裡學生很多，最近他們放暑假，直接影響客流。”服務生說。

鬆江大學城墨西哥餐廳品牌LaBamba創始人龐增彥則告訴記者，他們曾做過客群畫像，“現在大學生會經常去市中心嘗試人均200元以上的一些餐品”。

大學生似乎比過去“有錢”了。這不僅體現在他們可以承受更高昂的商品和服務價格，更在於需求的日趨多元化。在鬆江大學城讀書的錢同學告訴記者，除了下館子、逛商場，她和室友日常還喜歡做美甲、種睫毛和玩劇本殺。剛剛從復旦大學研究生畢業的劉同學則表示，自己日常還要去大學路上健身、練瑜伽。“辦卡的時候也需要一次性支付一筆不小的費用。”

一面是仍然蓬勃甚至更具潛力的大學生消費市場，另一面，不少沿街小店卻和梁先生持同樣的判斷。“開店的時候房東說這裡有10萬大學生，卻沒說這裡已經開了那麼多餐飲店。”文匯路上一家快餐店老板說，“現在學生消費兩極分化得厲害，要麼就吃十幾元的快餐，要麼就一頓人均上百元。小店隻能靠低價跑量求生存。”

文匯路上如今聚集著大量以低價為賣點的小餐飲。小店老板普遍反映店鋪換手率高，“開3個月就換招牌不是新鮮事”。一些就讀於鬆江大學城的學生也表示，小餐飲的選擇替代性極強。“大學城的食堂和宿舍樓之間隔著文匯路，有時沒課大家就想圖個方便，在文匯路上隨便吃一點。要是當天有課，肯定是去教學樓旁邊吃食堂了。”記者打聽了一圈，學生口中時常光顧的熱門餐飲小店，除了一家梅干菜燒餅、一家炒粉、一家米線、一家盒飯外，其他店都“沒什麼印象”。

顯然，學生消費的兩極化和鮮明的周期性，讓無論是以低消費餐飲為主要業態的文匯路，還是以特色消費、高消費為核心業態的大學路，都很難純粹以做學生生意而立足，形成了背靠大學卻不靠大學生的局面。不同的是，8月的文匯路，學生放假后，幾乎有一半門店歇業，門口還貼著類似“開學后見”的標識。而大學路卻終日喧鬧，傍晚更甚。

一熱一冷說明什麼？

“學生顧客不多，都是靠周圍的上班族、居民回頭客。”

趙小姐在楊浦創智天地一家科技公司工作多年。“從公司走到大學路3分鐘。”據趙小姐觀察，盡管大學路被外界認為是“大學生的后花園”，“可這裡一點不‘大學’”。

隨著商業業態持續升級，現在的大學路上，中餐、西餐、日料、韓餐、泰國菜館一應俱全，其中不乏人均消費355元的牛排館和人均消費669元的日料店。大學路雖短，但沿街動輒八九層的商務樓宇，已將商業空間放大數倍。任選其中一棟，記者從九層一路向下走，依次看到正在營業的女裝店、酒吧、桌游館、房產中介、美甲店、健身工作室、日式雜貨店、擼貓館、手作工坊等。

在三樓經營服裝店的瑩瑩告訴記者，她開店12年，換了3個鋪位，始終沒離開大學路。“學生顧客不多，都是靠周圍的上班族、居民回頭客。”

一件T恤叫價1890元的買手店，近期又在大學路的一條后街開了分店，店內隻提供9.5折的折扣，目標客群“肯定不是大學生，而是專門來大學路打卡的潮人”。

大學路讓“大學”的標簽弱化，反而更凸顯社區乃至社會的街區屬性。記者在傍晚時分走訪兩地，就發現大學路有全年齡段的消費者，親子家庭、游客、背包青年、遛狗的居民等，文匯路則除了零星學生和接送孩子去輔導班的附近家長，很難看到其他人群。這也就不難理解，為什麼每逢寒暑假的周期性淡季，都不會影響大學路的客流。一到午餐和晚餐時間，等位現象常有發生。“有些店鋪常態化排隊，一等就是兩個小時。”劉同學說。

反觀文匯路，則受淡季沖擊明顯。記者沿途走訪發現，暑假營收仍堅挺的店鋪隻有教育培訓機構、自行車行以及文匯路櫻花廣場內的5家女裝店。這些店鋪的老板都表示，原本做的就是鬆江新城的居民生意。

理論上，讓商業供給贏得除學生之外更多類型的客群，是大學城周邊商業街謀求可持續發展的必由之路。記者也從鬆江方面了解到，目前大學城已開始引導業主騰籠換鳥，優化各類型商業的比例，尤其是削減小餐飲比例，導入學生、社區居民可能歡迎的其他類型商業。不可否認，不同街區受各方因素共同作用，往往很難按理論的方式發展。就拿大學路和文匯路來說，大學路隻有雙車道，周邊毛細血管式的支馬路豐富，將周邊的社區、園區與街區的距離拉近，人的可達性強了，過路客的豐富程度自然就高。文匯路的規劃則過於疏朗，寬馬路、寬步道、林蔭面積小，逛的舒適度較低，且周邊社區與街區的連通性也較差。

此外，大學路地處上海20年前就已明確開發的四個城市副中心之一——五角場周邊﹔文匯路雖也在上海目前重點開發的五個新城之一——鬆江新城范圍內，但二者的開發時序、發展成熟度都存在本質差異。更關鍵的是，大學路自2004年動工，2009年延伸至國定路初見雛形，至今都在運營方瑞安創智天地手中，商家、運營方和政府更易達成協商共贏。可全長2.5公裡的文匯路上，商鋪產權構成復雜，其中一半多由小業主把持，街區風貌改變恐怕隻能逐步通過市場自主調節。

大學路有何吸引力？

“常有客人因為工作、居住原因離開大學路，又回來懷舊。”

的確，大學路作為一條高校周邊商業街，這幾年尤為出挑。一些學生在採訪中提到，大學路已有點兒“網紅化”了。“經常能看見穿著前衛的年輕人在這裡逛街”“店鋪裝修一個比一個適合拍照發朋友圈”……有的學生對這種現象表示認同，有的持保留態度。住在鬆江大學城的學生，則普遍感到“羨慕”。還有人提出，大學路的經驗有沒有可能復制？

拋開大學路特定的區位優勢，歷屆地方政府賦予的歷史機遇，以及客觀上更順暢的運營機制，記者在對照觀察兩條街區的過程中，還是能發現一些大學路主動作為且“做對”的地方，或許可以給其他大學周邊商業街區乃至更廣泛的城市街區空間提供思路。

首先，強化氛圍感，也可以說是設計感。大學路的巨幅牆繪、涂鴉隨處可見。劉同學告訴記者，很多牆繪作品會時常更換，路邊的供電箱、設備箱也都裝飾過。“整條大學路不會讓人覺得有裸露而丑陋的空間或市政設施。”沿街兩排外擺位更是將氛圍感拉滿。不論走到大學路上哪一段，悠閑坐著的人們、冒著香氣的小食和咖啡，都比炫目的廣告牌更吸引人。現如今，這種氛圍營造已在整個街區實現良性循環。記者看到，幾乎所有門店都願意在裝修上重投資。一些連鎖便利店、咖啡館，還會一改其一貫風格，在大學路上以特色主題、特色裝飾的面貌呈現。

其次，呵護老店。去年8月，在復旦周邊開了20多年的復旦舊書店遷入大學路一條后街——偉德路。而它的對面，新開的悅悅書店（原名志達書店），同樣曾在復旦周邊經營超過20年。還有一屆屆大學生都不曾錯過的老音像店，迎來11周年店慶的酒館homeless，即將老店新開的西式簡餐店uncle no name等，這些店鋪已然成為大學路學生、居民、白領共有時光記憶的一種載體。走訪中，不少店鋪老板提到，“經常有客人因為工作、居住原因離開大學路，又回來懷舊的。”同樣，開在鬆江大學城的暖紀也遇到過“重返校園”的客人。“有些學生已經畢業很多年了，趁著到上海出差也會來店裡吃一頓。”店長梁先生說。當然，懷舊式消費或許是大學周邊商業街區的一種獨特形態，但它所折射出的人與街區深厚的情感鏈接，同樣值得其他街區思考、破題。

再者，擁抱多元文化。小眾畫廊、黑膠唱片館、動漫天堂……三年前，二次元“聖地”animate在大學路開出上海首家獨立門店﹔今年，大英博物館、英國國家美術館授權的文創產品快閃店也在這裡出現，大學路的“可能性”已經在市場探索中被深度延展。今天，越來越多商家還在給予大學路新的期待：一家一個月前新開的椰汁飲品店，在上海的另一家門店開在寸土寸金的南京東路﹔一家做融合下酒菜的餐飲店，把大學路店作為品牌的上海首店﹔一家韓國料理店位於北京的另一家門店，設在知名的潮人集聚區三裡屯。

“我們覺得大學路的潮流程度和客群時尚程度是不輸三裡屯的。”門店店長表示。這也意味著，大學路有望成為國內為數不多的、地段不在城市中心，卻依舊擁有一流商業資源的街區。（記者 杜晨薇 吳越 李成東）

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