住宅小区是城市治理的“神经末梢”。物业治理关乎千家万户的安居乐业，考验着城市治理的精细化水平。近年来，闵行区从全域推进“红色物业”，到建立健全党建引领、组织覆盖、人选推荐等“八项机制”，着力构建党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”协同运转模式，有效形成多元主体积极参与的社区共治格局，发挥小区党支部沟通协商作用，破解物业治理裉节难题，持续提升群众的获得感、幸福感、安全感。即日起，“闵行组工”微信公众号特别推出“答题，物业治理！”栏目，将从不同维度和视角呈现全区各具特色的探索实践。

物业服务品质是影响物业治理成效的核心关键。其品质提升，关键在于紧扣“公开透明”“有效配置”“优胜劣汰”等市场机制，以精准规制打造良好市场生态，破解物业服务“低价低质低效”、物业市场“鱼龙混杂”问题。闵行区各街镇、各单位锚定“质价相符”目标，通过强质量、强市场、强监管，不断推动物业行业提质增效。让我们来看看他们的一些探索实践。

老旧小区治理曾是虹桥镇基层治理工作中最棘手的“硬骨头”。全镇29个小区建成于上世纪八九十年代，且因规模小、收益低、布局散，长期处于物业服务缺位困境，社区矛盾较为突出。

近年来，虹桥镇坚持党建引领、系统施策，创新构建“党建聚共识、多方联服务、连片提品质”三级物业连片治理工作体系，打破单个小区治理孤岛，形成组团式物业治理工作机制，有效补齐物业服务短板，激活小区内生治理动力。今天走进虹桥海叶公寓、怡德苑等小区，环境整洁有序、物业服务温暖贴心，居民幸福感显著增强。

党建领航“团”共识摸清需求破僵局

虹桥镇坚持党建引领，自上而下明确治理职责，推动居民区党组织发挥牵头抓总作用，当好物业连片治理“主心骨”。依托“四百”大走访，建立全域摸排、诉求归集、清单销号工作机制，组织党员干部、微网格员深耕一线、入户入楼，全方位排查环境卫生、设施维修、停车管理、安保值守等物业短板，精准摸排居民差异化诉求，同步建立问题和需求“两张清单”，精准锁定治理痛点、找准服务方向，破解小区意见分散、治理推进缓慢的僵局。

海申居委所辖的海叶公寓，建于1999年，仅142户，是一个典型的老旧小微小区，物业费长期维持在0.6元/平方米。前物业公司因连年亏损而撤场，多家物业实地测算后也表示“接不了、干不起”，小区物业服务陷入困境。为破解小区物业管理难题，业委会提出连片管理方案，但多数居民因为不了解、不放心而产生抵触情绪，连片治理落地遭遇较大阻力。

居民区党总支切实扛起责任，通过“四百”大走访，第一时间组织党员、微网格员开展全覆盖入户走访，分楼栋、分年龄段精准摸排居民需求清单，全面归集各类反对意见与核心诉求，精准梳理出居民三大核心困惑：担忧小区被捆绑、担心权益被侵占、担心价格被抬高，找准群众思想症结与治理堵点。

海申居民区党总支靶向施策，分批组织居民代表实地观摩物业连片化服务的小区，现场核算运维成本，直观展现资源共享、降本增效优势。通过多轮议事协商、逐户答疑解惑，成功打消居民疑虑。最终海申花园、海联花苑、海叶公寓三个小区顺利完成整合，实现共计27万平方米区域物业连片一体化服务，在物业费不上涨的前提下，小区物业服务标准、应急处置效率、日常管理水平全面升级。

多方联动“团”服务攻坚克难见实效

虹桥镇推动构建居民区党组织把关、业委会履职、物业公司履约、职能部门监管的一体联动链条，为破解物业治理难题提供坚实的制度保障。一方面，规范业委会运行管理，推动业委会全程参与物业选聘、成本核算、合同签订、费用公示等关键环节，畅通业主与物业沟通渠道；另一方面，健全联合巡查、动态评级、闭环整改全流程监管机制，开展常态化联合督查，建立物业信用动态评价体系，对服务缺位、整改不力的物业主体及时约谈督办，实现物业服务全过程可控、可管、可监督。

锦华居委辖区内的锦华公寓、怡德苑等5个小区彼此仅一街之隔，类型却大不相同——既有建成20余年的老旧商品房，也有刚交付的新盘，还有动迁安置小区，管理上互不相关。部分物业公司服务缺位、投诉频发却拒不退场，职能部门监管缺少联动抓手；部分业委会担心连片化管理拖累小区服务，抵触片区整合，陷入治理僵局。

面对“不愿撤、不敢合、不想管”的局面，锦华居民区党总支主动牵头，联动镇城建中心、社工办、执法中队等职能部门开展联合督导与政策宣讲，规范物业服务企业履约，同时督促各小区业委会全面参与片区治理协商，全程参与连片管理成本核算、方案制定全过程。通过“一张成本对比表”说话：明确连片化后可实现安保、维修人力片区共享，预计年节约安保支出超50%、维修人工费用下降约40%，大幅压缩运营成本，且充分保留各小区自主权益。经过多轮多方议事协商，成功破除各方顾虑，实现五小区连片运营。半年下来，居民物业费没有多付，物业服务质量都全面升级，有效破解物业难监管、小区难联动的治理难题。

连片管理“团”品质小区治理开新局

锚定小微小区物业运营成本高、营收不足、服务缺位等行业痛点，虹桥镇主动破局、靠前谋划，统一制定片区规范化物业服务标准，集中统筹保洁、绿化、维修、应急安保等公共服务资源，全面推动楼道保洁常态化、绿化养护精细化、应急处置快速化，从制度层面保障服务质量提升，切实解决老旧小区维修滞后、环境脏乱、应急响应慢等民生问题。通过片区规模化连片运营，推动老旧小微小区逐步实现收支自平衡、运营自主造血、治理长效自治，形成可持续发展的良性循环。

2025年初，虹梅路2964弄、2986弄及外贸公房三个总面积不足1万平方米的小微小区接连遭遇物业撤场危机。前物业公司直言：“每户每平方米才收0.8元不到，根本包不住成本。”消息一出，居民慌了神：没有物业，安全谁来管？卫生谁来扫？垃圾谁来清？

虹桥居民区党总支牵头召开“四位一体”联席会议统筹处置应急物业真空问题，约请镇城建中心下沉指导，面对面积小、利润薄的市场现实，严筛出服务优、口碑好的物业企业。好物业要留得住，服务品质要跟得上，归根结底得在物业费上调出空间。为此，镇城建中心聘请专业机构对小微小区物业费进行评估，确定合理调整范围，为物业费调价提供可靠依据。在此基础上，居民区“两委”班子和业委会成员抓住居民最关心的三个问题“调多少？怎么调？值不值？”，一一作出解释和回应，成功打消大家的顾虑。

最终，新的物业顺利入驻，不仅实现了服务平稳过渡，还建立了点对点服务机制，确保业主关心的突出问题及时处理，进一步拉近了物业与业主的距离。在居民区党总支的推动下，物业与业委会建立健全定期议事、公示和评议机制，确保沟通不断线、服务不缩水，过去没人管、管不好的烦心事，如今件件有了着落。

民生无小事，治理见初心。下一步，虹桥镇将持续深化物业连片化管理成效，不断优化治理机制、拓宽覆盖范围，深耕细作老旧小区治理工作，全力打造可复制、可推广的老旧小区治理虹桥样板，以精准治理、暖心服务守护居民宜居幸福家园。

（来源：“闵行组工”微信公众号）