上海首个按新规出让宅地批次引关注

上海今年第十一批次土拍将于11月30日举行，涉及的两幅地块分别位于浦东新杨思和宝山南大，总起始价格超41亿元。

这是上海时隔两个月再次公告出让的宅地，也是上海落实8月28日国家商品住房销售制度改革举措之后，首个按照新规出让的批次，受到市场关注。

两幅地块“小而精”。“地块在自身条件、供需关系等方面都体现了这些特点，上海将用稀缺性、确定性和差异化的优质产品，来回应新举措落地后的首次市场检验。”上海市自然资源调查利用研究院副院长范华昨天表示。

本批次土拍虽然只有两幅地块，但特色鲜明、打法精准，都位于区域核心地段、交通便利，周边配套较为完善，整体规模不大，开发周期适中，而且地块指标也有利于房企打造优质住宅产品。

新杨思地块紧邻前滩世博总部集群及张江产业集群，能够持续承接这些产业地带溢出的人才自住及家庭改善型置业需求。

宝山南大地块则走差异化路线，其优势在于低密度和滨水生态资源。地块位于上海中外环之间，地处南大智慧城核心区域，南接公共绿地，北临走马塘水岸公园，具备良好的滨水生态基底，占地面积超3万平方米，容积率1.36，建筑限高36米，总起始价格近15亿元，这也是南大板块时隔十年首次“上新”低密度地块，在区域内较为稀缺。

针对市场关注的土地出让条件，两幅地块都在预出让合同中写明“本地块商品住房申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”。换句话说，都不强制要求现房销售，这也契合此前上海在9月28日出台落地8月28日国家商品住房销售制度改革举措的细则。此前，上海落实细则明确“优先选择现房销售”，意味着未来会“一地一策”按需设置销售条件。

在土地款缴纳规则方面，两块地采用分期模式。定金为总地价的20%，合同签订5个工作日内缴付；签约30天之内，定金叠加第一期土地款，合计缴足总地价50%；剩余50%土地出让金，房企可以在签约之后一年内缴清，分期期间不计利息。

对开发商而言，开发标准大幅提升，考验综合实力。以预售条件来说，新模式明确预售节点在完成主体结构封顶，相比之前情况，现在的销售节点明显后移。

开发节奏更快的“小而精”宅地将成为未来主流。“上海在综合考虑出让地块的区位条件、周边配套、规模体量、产品去化等方面因素，以及房地产企业的资金投入、回款周期、销售预期等，通过深化实施‘规储供用’一体化工作机制，土地供应主动适配市场需求，优化土地供应管理。”范华说。

（来源：解放日报 记者 戚颖璞）