今年第八批次土拍焦点地块落槌，将进一步完善各类业态功能

能级重塑，“真如之心”热身

■商办楼宇入驻率不断上升，“高·尚领域”综合体今年6月底全部开发完成，目前已运营的写字楼入驻率超过85%，商办住宅通过地下通道与地铁站实现全贯通

■配套和产业功能不断强化，两块国家级牌照——“国家数据产业集聚区”和“国家数字广告产业园区”，分别落位于海纳数创中心与鸿企中心（中海C座）

昨天，上海今年第八批次土拍落槌，出让总额156亿元。两宗地块各有亮点，前身为铜川路水产市场的普陀地块被中海地产以150亿元竞得，松江泗泾地块以16.41%的溢价率成交。

两宗地块出让，都不只是一次简单交易，更是市场对片区未来发展的一次投票。开发商愿意投入真金白银，看中的是区域长期价值。

完善功能

松江泗泾地块是区域内时隔两年多首次供地，吸引了4家竞买人、共7家企业竞拍，最终由国贸&星狮联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。

松江区规划资源局副局长沈洁介绍说，地块容积率仅1.2，在近郊市场中颇为稀缺，具备打造滨水低密改善产品的天然禀赋。泗泾承接了虹桥国际中央商务区南向拓展、上海中心城功能外溢、G60科创走廊产业赋能三重红利，科创产业、高净值人口与配套功能快速集聚，拥有较好的购买力基础。

16.41%的溢价率，沪外企业、外资联合争夺外环外地块，在市场调整期显得格外醒目，也明确传递出了一个信号：上海土地市场表现韧性，资本对确定性高、品质较好的项目依然保持信心。

本次土拍的焦点是普陀“真如之心”地块，被誉为真如副中心核心区最后一块“大衣料子”。它位于曹杨路和铜川路的十字路口，毗邻真如寺历史文脉和上海西站枢纽，包含两幅宅地和一幅商办混合用地，建筑面积39.7万平方米。

从配置上看，无论区位、体量还是稀缺性，“真如之心”放在任何一次土拍里都很吸睛。根据定位，“真如之心”以“魅力之心、连接之心、宜居之心”为主要设计理念，通过一系列互补功能打造全天候活力全龄中心。区域内以公园为基底，融入自然、文化、运动、商业、艺术、社区等多元化城市功能，以林荫步道串联室内外文化场地、商业盒子、购物中心等，打造可供各个年龄层和不同背景的人群汇聚的城市目的地。换句话说，“真如之心”将进一步完善真如副中心的各类业态和功能。

这宗地块以高品质住宅、商业、办公复合配置组合出让，这对开发商的资金实力和长期运营能力提出了极高要求，真正有资格入局的房企屈指可数。正因如此，仅有一家竞价在业内看来并不意外。上海中原地产分析师卢文曦表示，中海地产深耕真如板块多年，在区域内落地多个标杆项目，对板块规划、发展情况、市场客群有着深度认知，未来有望通过差异化定位打造完整生态。

后发优势

百亿级地块落子，有人将其视为真如副中心“收官”信号，但事实上，“除了‘真如翠谷’三期之外，副中心规划范围内仍有部分土地待收储和后续开发。”上海真如城市副中心开发建设投资有限公司副总经理陈霞说。

真如能不能接住这百亿元重注？市场之所以有这样的追问，是因为过去20多年间，真如的发展经历了不少波折。但恰恰在这些波折中，保持规划定力，优化空间布局，成了关键突破口。

2001年，国务院批复的《上海市城市总体规划（1999—2020年）》将徐家汇、花木、五角场、真如并列为四大市级副中心。当时，徐家汇已是成熟商圈，花木乘浦东开发之势而起，五角场依托高校资源转型“知识创新区”，而真如要在建成区内进行更新再造，难度远超“白纸作画”。

真如发展之“慢”是历史包袱叠加客观制约的必然结果。其一，核心区更新难度大。铜川路水产市场承担着上海中心城区三分之一以上的“菜篮子”供应，红旗村曾是中心城区最大的城中村，协调周期长达十余年。其二，220千伏高压线走廊斜穿核心区，长期割裂城市空间、制约地上地下开发，虽在“十四五”迎来进展，但跨区协调、投资巨大等难题仍需攻坚。其三，早期引入的首发项目开发节奏一再放缓，整体建设进度迟滞。多种掣肘叠加，导致产业导入与人口吸附力被大宁、长风等后起之秀分流。

但换个角度看，这些“慢”恰恰淬炼出真如的后发优势。“空间已腾出，框架已搭好，剩下的就是加快速度。”陈霞说。

“大衣料子”

如今的真如，与十年前判若两地。周末的环宇城MAX与海纳小镇周边，人流涌动、车流缓行成了常态。当年的多重掣肘，如今正转化为独特优势。

当年制约发展的城中村和批发市场，经过十多年更新，现在已成为市中心为数不多的“大衣料子”。上海首批城中村改造试点项目红旗村已经开发为“真如境”，涉及住宅、商办、文化和公园配套。其中环宇城MAX成为全市标杆商业体，日均客流超7.6万人次，2025年销售额超62亿元。

首发项目收官，商办楼宇入驻率不断上升。“高·尚领域”综合体，今年6月底随着T1塔楼取得产证，宣告全部开发完成。记者了解到，目前已运营的写字楼入驻率超过85%，商办住宅通过地下通道与地铁站实现全贯通。

真正让市场重估真如的，是其配套和产业功能不断强化。2021年普陀区官宣在真如谋划建设“海纳小镇”，与杭州云栖、无锡雪浪“三镇链接”共同推动数字化转型，恰好契合其辐射长三角的规划定位。如今，这一布局已兑现为两块国家级牌照——“国家数据产业集聚区”和“国家数字广告产业园区”，分别落位于海纳数创中心与鸿企中心（中海C座）。

目前，上海国际数字广告园已入驻企业超311家，集聚剧星传媒、今日头条、聚胜万合等头部企业。预计2028年竣工的京东华东总部正在建设中，部分团队已提前入驻中海中心办公。

面向“十五五”，西上海赛事中心、真如寺周边兰溪老街风貌提升等重点工程已排上日程。这里的城市更新不止于空间腾挪，更是功能与能级的系统重塑，对真如而言，“高端局”刚刚开始。

（来源：解放日报 记者 戚颖璞 周楠）