住宅小區是城市治理的“神經末梢”。物業治理關乎千家萬戶的安居樂業，考驗著城市治理的精細化水平。近年來，閔行區從全域推進“紅色物業”，到建立健全黨建引領、組織覆蓋、人選推薦等“八項機制”，著力構建黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業“三駕馬車”協同運轉模式，有效形成多元主體積極參與的社區共治格局，發揮小區黨支部溝通協商作用，破解物業治理裉節難題，持續提升群眾的獲得感、幸福感、安全感。即日起，“閔行組工”微信公眾號特別推出“答題，物業治理！”欄目，將從不同維度和視角呈現全區各具特色的探索實踐。

物業服務品質是影響物業治理成效的核心關鍵。其品質提升，關鍵在於緊扣“公開透明”“有效配置”“優勝劣汰”等市場機制，以精准規制打造良好市場生態，破解物業服務“低價低質低效”、物業市場“魚龍混雜”問題。閔行區各街鎮、各單位錨定“質價相符”目標，通過強質量、強市場、強監管，不斷推動物業行業提質增效。讓我們來看看他們的一些探索實踐。

老舊小區治理曾是虹橋鎮基層治理工作中最棘手的“硬骨頭”。全鎮29個小區建成於上世紀八九十年代，且因規模小、收益低、布局散，長期處於物業服務缺位困境，社區矛盾較為突出。

近年來，虹橋鎮堅持黨建引領、系統施策，創新構建“黨建聚共識、多方聯服務、連片提品質”三級物業連片治理工作體系，打破單個小區治理孤島，形成組團式物業治理工作機制，有效補齊物業服務短板，激活小區內生治理動力。今天走進虹橋海葉公寓、怡德苑等小區，環境整潔有序、物業服務溫暖貼心，居民幸福感顯著增強。

黨建領航“團”共識摸清需求破僵局

虹橋鎮堅持黨建引領，自上而下明確治理職責，推動居民區黨組織發揮牽頭抓總作用，當好物業連片治理“主心骨”。依托“四百”大走訪，建立全域摸排、訴求歸集、清單銷號工作機制，組織黨員干部、微網格員深耕一線、入戶入樓，全方位排查環境衛生、設施維修、停車管理、安保值守等物業短板，精准摸排居民差異化訴求，同步建立問題和需求“兩張清單”，精准鎖定治理痛點、找准服務方向，破解小區意見分散、治理推進緩慢的僵局。

海申居委所轄的海葉公寓，建於1999年，僅142戶，是一個典型的老舊小微小區，物業費長期維持在0.6元/平方米。前物業公司因連年虧損而撤場，多家物業實地測算后也表示“接不了、干不起”，小區物業服務陷入困境。為破解小區物業管理難題，業委會提出連片管理方案，但多數居民因為不了解、不放心而產生抵觸情緒，連片治理落地遭遇較大阻力。

居民區黨總支切實扛起責任，通過“四百”大走訪，第一時間組織黨員、微網格員開展全覆蓋入戶走訪，分樓棟、分年齡段精准摸排居民需求清單，全面歸集各類反對意見與核心訴求，精准梳理出居民三大核心困惑：擔憂小區被捆綁、擔心權益被侵佔、擔心價格被抬高，找准群眾思想症結與治理堵點。

海申居民區黨總支靶向施策，分批組織居民代表實地觀摩物業連片化服務的小區，現場核算運維成本，直觀展現資源共享、降本增效優勢。通過多輪議事協商、逐戶答疑解惑，成功打消居民疑慮。最終海申花園、海聯花苑、海葉公寓三個小區順利完成整合，實現共計27萬平方米區域物業連片一體化服務，在物業費不上漲的前提下，小區物業服務標准、應急處置效率、日常管理水平全面升級。

多方聯動“團”服務攻堅克難見實效

虹橋鎮推動構建居民區黨組織把關、業委會履職、物業公司履約、職能部門監管的一體聯動鏈條，為破解物業治理難題提供堅實的制度保障。一方面，規范業委會運行管理，推動業委會全程參與物業選聘、成本核算、合同簽訂、費用公示等關鍵環節，暢通業主與物業溝通渠道﹔另一方面，健全聯合巡查、動態評級、閉環整改全流程監管機制，開展常態化聯合督查，建立物業信用動態評價體系，對服務缺位、整改不力的物業主體及時約談督辦，實現物業服務全過程可控、可管、可監督。

錦華居委轄區內的錦華公寓、怡德苑等5個小區彼此僅一街之隔，類型卻大不相同——既有建成20余年的老舊商品房，也有剛交付的新盤，還有動遷安置小區，管理上互不相關。部分物業公司服務缺位、投訴頻發卻拒不退場，職能部門監管缺少聯動抓手﹔部分業委會擔心連片化管理拖累小區服務，抵觸片區整合，陷入治理僵局。

面對“不願撤、不敢合、不想管”的局面，錦華居民區黨總支主動牽頭，聯動鎮城建中心、社工辦、執法中隊等職能部門開展聯合督導與政策宣講，規范物業服務企業履約，同時督促各小區業委會全面參與片區治理協商，全程參與連片管理成本核算、方案制定全過程。通過“一張成本對比表”說話：明確連片化后可實現安保、維修人力片區共享，預計年節約安保支出超50%、維修人工費用下降約40%，大幅壓縮運營成本，且充分保留各小區自主權益。經過多輪多方議事協商，成功破除各方顧慮，實現五小區連片運營。半年下來，居民物業費沒有多付，物業服務質量都全面升級，有效破解物業難監管、小區難聯動的治理難題。

連片管理“團”品質小區治理開新局

錨定小微小區物業運營成本高、營收不足、服務缺位等行業痛點，虹橋鎮主動破局、靠前謀劃，統一制定片區規范化物業服務標准，集中統籌保潔、綠化、維修、應急安保等公共服務資源，全面推動樓道保潔常態化、綠化養護精細化、應急處置快速化，從制度層面保障服務質量提升，切實解決老舊小區維修滯后、環境臟亂、應急響應慢等民生問題。通過片區規模化連片運營，推動老舊小微小區逐步實現收支自平衡、運營自主造血、治理長效自治，形成可持續發展的良性循環。

2025年初，虹梅路2964弄、2986弄及外貿公房三個總面積不足1萬平方米的小微小區接連遭遇物業撤場危機。前物業公司直言：“每戶每平方米才收0.8元不到，根本包不住成本。”消息一出，居民慌了神：沒有物業，安全誰來管？衛生誰來掃？垃圾誰來清？

虹橋居民區黨總支牽頭召開“四位一體”聯席會議統籌處置應急物業真空問題，約請鎮城建中心下沉指導，面對面積小、利潤薄的市場現實，嚴篩出服務優、口碑好的物業企業。好物業要留得住，服務品質要跟得上，歸根結底得在物業費上調出空間。為此，鎮城建中心聘請專業機構對小微小區物業費進行評估，確定合理調整范圍，為物業費調價提供可靠依據。在此基礎上，居民區“兩委”班子和業委會成員抓住居民最關心的三個問題“調多少？怎麼調？值不值？”，一一作出解釋和回應，成功打消大家的顧慮。

最終，新的物業順利入駐，不僅實現了服務平穩過渡，還建立了點對點服務機制，確保業主關心的突出問題及時處理，進一步拉近了物業與業主的距離。在居民區黨總支的推動下，物業與業委會建立健全定期議事、公示和評議機制，確保溝通不斷線、服務不縮水，過去沒人管、管不好的煩心事，如今件件有了著落。

民生無小事，治理見初心。下一步，虹橋鎮將持續深化物業連片化管理成效，不斷優化治理機制、拓寬覆蓋范圍，深耕細作老舊小區治理工作，全力打造可復制、可推廣的老舊小區治理虹橋樣板，以精准治理、暖心服務守護居民宜居幸福家園。

（來源：“閔行組工”微信公眾號）