上海首個按新規出讓宅地批次引關注

上海今年第十一批次土拍將於11月30日舉行，涉及的兩幅地塊分別位於浦東新楊思和寶山南大，總起始價格超41億元。

這是上海時隔兩個月再次公告出讓的宅地，也是上海落實8月28日國家商品住房銷售制度改革舉措之后，首個按照新規出讓的批次，受到市場關注。

兩幅地塊“小而精”。“地塊在自身條件、供需關系等方面都體現了這些特點，上海將用稀缺性、確定性和差異化的優質產品，來回應新舉措落地后的首次市場檢驗。”上海市自然資源調查利用研究院副院長范華昨天表示。

本批次土拍雖然隻有兩幅地塊，但特色鮮明、打法精准，都位於區域核心地段、交通便利，周邊配套較為完善，整體規模不大，開發周期適中，而且地塊指標也有利於房企打造優質住宅產品。

新楊思地塊緊鄰前灘世博總部集群及張江產業集群，能夠持續承接這些產業地帶溢出的人才自住及家庭改善型置業需求。

寶山南大地塊則走差異化路線，其優勢在於低密度和濱水生態資源。地塊位於上海中外環之間，地處南大智慧城核心區域，南接公共綠地，北臨走馬塘水岸公園，具備良好的濱水生態基底，佔地面積超3萬平方米，容積率1.36，建筑限高36米，總起始價格近15億元，這也是南大板塊時隔十年首次“上新”低密度地塊，在區域內較為稀缺。

針對市場關注的土地出讓條件，兩幅地塊都在預出讓合同中寫明“本地塊商品住房申請預售的，單體建筑應完成主體結構封頂”。換句話說，都不強制要求現房銷售，這也契合此前上海在9月28日出台落地8月28日國家商品住房銷售制度改革舉措的細則。此前，上海落實細則明確“優先選擇現房銷售”，意味著未來會“一地一策”按需設置銷售條件。

在土地款繳納規則方面，兩塊地採用分期模式。定金為總地價的20%，合同簽訂5個工作日內繳付﹔簽約30天之內，定金疊加第一期土地款，合計繳足總地價50%﹔剩余50%土地出讓金，房企可以在簽約之后一年內繳清，分期期間不計利息。

對開發商而言，開發標准大幅提升，考驗綜合實力。以預售條件來說，新模式明確預售節點在完成主體結構封頂，相比之前情況，現在的銷售節點明顯后移。

開發節奏更快的“小而精”宅地將成為未來主流。“上海在綜合考慮出讓地塊的區位條件、周邊配套、規模體量、產品去化等方面因素，以及房地產企業的資金投入、回款周期、銷售預期等，通過深化實施‘規儲供用’一體化工作機制，土地供應主動適配市場需求，優化土地供應管理。”范華說。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）