對於體量小、位置分散、缺乏市場化物業管理條件的微型老舊小區，單獨引入物業既不經濟也不現實。上海市楊浦區四平路街道探索的“以大帶小”連片托管模式，借助周邊成熟小區的物業資源和管理能力，將服務半徑延伸至相鄰的微型樓棟，在降低邊際成本的同時實現服務覆蓋。錦西路171號、175號、177號樓的物業引入是這一模式的具體落地。物業費從0.18元/平方米/月調整至0.80元/平方米/月，小區從“集資保潔、無人管護”的失管狀態，回歸日常物業服務正軌。

8塊錢能買什麼？

四平路街道是楊浦區老工人新村較為集中的區域，轄區內共有85個小區，其中八成以上住宅為上世紀50至80年代建成的售后公房。受房齡較長、設施老化等因素影響，物業管理類訴求在街道12345工單中佔比較高。為有效回應老舊小區物業治理難題，街道聯合同濟大學團隊開展研究，探索社區物業善治路徑。鞍山四村第三居民區是典型老舊社區，老年居民佔比高，房屋出租比例大，轄區內包含若干體量較小的自然小區。

錦西路171號、175號、177號三棟樓即屬此類。三棟樓共有68戶居民，住宅原本是某單位職工宿舍。進入21世紀之后，單位物業撤出，小區陷入無物業管理的狀態。在無物業服務期間，樓道和小區公共區域保潔依靠住戶“集資”完成——每戶每月繳納8元，聘請隔壁小區保潔員順帶清掃。但公區綠化、設施維護、保安服務長期缺失，而困擾居民多年的化糞池反污問題也無法得到解決。

更為深層的問題是維修資金沉睡。由於常年未使用，該樓棟的維修基金賬戶處於凍結狀態。這意味著，一旦涉及公共區域的大額維修支出，只能依賴居民臨時平攤。這使得樓棟在面對超出“兜底維修”范圍的公共問題時，缺乏基本的物質資源和制度路徑。

投訴轉化為治理共識

2025年的幾起12345投訴，客觀上成為該樓棟物業走向正規化的外力。先是某棟5樓居民投訴杉樹遮擋陽光，需要修剪﹔隨后2樓住戶投訴衛生間漏水，要求全樓更換下水管道。這兩個問題均超出了兜底維修物業的服務范疇。由於維修基金賬戶凍結，相關費用需要全體居民平攤，但多數居民不願分攤，兩件事情同時陷入僵局。投訴未能解決又誘發更多12345工單，形成惡性循環。

在回應居民投訴的過程中，居兩委干部和業委會干部意識到，“社區治理的三輛馬車，缺了物業這一輛。”在街道城建辦指導下，居民區黨組織開始推動該小區的物業覆蓋工作。上述居民投訴集中的三個問題——採光、漏水、化糞池——成為動員居民的抓手。

“每次遇到問題，我們都會邀請樓組長、業委會成員一起來討論，在多次討論中，我們達成了必須要有物業的共識。”居民區黨組織書記侯巍回憶。

居兩委干部、樓組長和業委會成員在與居民交流中，積極宣講引入正規物業化解公共問題的好處。2025年下半年，在居民充分知曉的情況下，居委會展開關於引入物業公司的民意征詢和投票工作，最終以高票通過引入首諾物業的決定，同時將物業費標准從0.18元/平方米/月提升至0.80元/平方米/月。居兩委組織巧妙地將居民投訴轉化為社區治理力量。

1.2元到8毛錢的拉鋸

在街道城建中心指導下，鞍山四村第三居民區居兩委向原本承接兜底維保服務的物業公司和隔壁小區的首諾物業公司發出邀約。前者因服務能力所限未接受，后者雖接受邀請，但初步報價為1.2元/平方米/月。對於僅有68戶且無停車空間的微型樓棟而言，物業服務的邊際成本過高，多數物業公司不願接手。

首諾物業是隔壁小區愛聯大廈的物業服務主體，其服務水准受到該小區業主和業委會的認可。錦西路171、175、177號樓與愛聯大廈僅一牆之隔，若由首諾物業承接，保安、保潔、工程維修等人員可在兩個小區之間共享調度，從而降低單樓棟的服務成本。居民區黨組織書記清楚，1.2元的物業費標准超出了該樓棟居民的普遍承受能力，而提升到與周邊老舊小區相當的0.8元水平，才有成功的可能。

在街道城建中心、居民區黨組織與物業公司多次溝通之下，首諾物業同意將物業費降至0.8元/平方米/月。這一為居民“討價還價”的過程也被居民看在眼裡。在后期業主投票階段，關於物業公司選聘和物業費提升的兩個決議均獲得高票通過。市場邏輯（成本與定價）與治理邏輯（可接受度與共識）在此達成平衡。

物業公司，叫得動

2026年1月1日，首諾物業正式進入，隨即圍繞居民訴求較為集中的問題展開工作。居兩委協同物業首先化解化糞池堵塞問題。經排查，地面下沉導致常規清理方式難以奏效，物業公司採用高壓水槍徹底清淤，並在此后建立每周常規清理機制。2026年2月，樓棟居民向居兩委贈送錦旗，上書“履職盡責暖民心，真抓實干解民憂”。其次，針對樓棟與圍牆之間通道狹窄、車輛無法進入的客觀限制，物業公司對遮擋陽光的杉樹進行了枝杈修剪，並取得投訴居民認可。

隨著重點問題的化解，日常物業管理逐步走上正軌：樓道每周清掃一次，小區公共區域每天清掃一次，綠化養護、設施維修實現常態化。

居民切身感受到的變化是家裡有事“叫得動”物業——馬桶堵塞、電燈損壞、電閘推不上去等問題，物業公司都會派人及時上門查看。物業公司的積極回應獲得居民認可。目前，該小區上半年物業費正常收繳，物業經理對收取率達到90%以上信心滿滿。面對“是否覺得物業費太高”的詢問，一對70多歲的老夫妻表示：“貴點沒問題，只要叫得應。人老了要保養，房子老了，就得有人修。”在居民的生活體驗中，價格並非越低越好，服務可及、質價相符才是合理的。

不要補貼，要的是長久

2026年8月，社區的黨建引領自治經費下撥，居兩委原計劃將這筆經費用於補貼物業公司過渡。但物業公司表示不需要補貼，他們在服務居民的過程中獲得居民的認可和正向反饋，讓他們對足額收繳物業費有信心。居兩委將這筆經費用於三件具體事務上：一是在與隔壁小區相鄰的牆上開一扇窗，實現保安“一崗雙責”——同時看護兩個小區﹔二是加固修繕兩堵破舊牆體﹔三是對小區裸露地面進行補綠。這些符合群眾急需的小微公共品投入，進一步提升小區居民的幸福感、獲得感和安全感。

長期處於無物業管理或兜底物業管理狀態的微型老舊小區，往往陷入“無物業公司願進入、無居民願多付費”的雙重困局。本案例的價值在於，連片托管模式“以大帶小”，通過地理鄰近性實現服務資源共享，在居民漲價的可接受度與物業公司的成本可控度之間找到了平衡點。在這一過程中，居民區黨組織的議題轉化能力、業委會成員和樓組長等積極分子的參與帶動，是將市場機制嵌入社區治理的重要條件。

（本文作者：魏程琳，同濟大學中國特色社會主義理論研究中心特約研究員）