日前，中山北二路1497號的原石油大廈商務樓內，已井然有序地進行開業前布置。這座1996年建成、改造前已空置近4年的老樓，將在9月中旬正式運營，變身為擁有近600張床位的上海福虹康養綜合體。

在四平路851號，另一處存量改造項目——原雨花大酒店，同樣進入建設收尾階段。總建筑面積8132平方米的空間，即將變身“人壽堂雨花頤養院”，可提供270張養老床位，並配套社區長者食堂，供周邊社區居民共享。與此同時，虹口區的熱帶雨林酒店、寶隆賓館兩處存量資源也在同步改建養老機構中。

虹口區老齡化程度居全市首位，60周歲及以上老年戶籍人口佔45.3%。眼下，虹口區全面摸底排查閑置商辦樓宇，建“潛力資源庫”，將一批閑置辦公樓轉型為復合型康養綜合體，改建完成后預計可提供養老床位近千張，助力完善“15分鐘健康服務圈”。

內環最大“康養綜合體”

“這裡是相連的兩幢樓，C棟改造為養老院、D棟改造為福虹護理院，形成集醫療、康養、社區服務於一體的復合型康養綜合體。”上海福虹康養綜合體運營方負責人余國強說。

這裡原先叫石油大廈，地處大柏樹商務單元核心區域，目標是建成民建民營的虹口區標杆性康養機構。

記者看到，與樓宇相鄰的沿街綠化空間，已升級為中醫主題口袋公園，整個康養綜合體以“海派文化+中醫康養”為核心定位。走進樓內，一、二樓按照二級醫院標准打造，設有內科、全科、中醫科、康復醫學科、外科、皮膚科、臨終關懷科等診室。三、四樓為重症照護區，配有層流淨化系統的HDU病房及氣切病房。其中，護理院設有400多張床位，養老院有85張。

更引人注目的是那些智能化設備——失能臥床智慧照護區內，引入中車研發的智能二便床、可監測生命體征的智慧床墊、天軌電動移位機。智慧康復照護區內，從評估室到輪椅治療區，從作業治療到運動康復，一應俱全。11樓的長者食堂，融入海派文化特色，未來還將對社區開放。

余國強介紹，作為內環內目前最大的康養綜合體，這裡主要針對慢性病患者、術后康復人群、高齡失能及半失能老人，構建“康復護理、長期照護、日常醫療”一站式服務體系，並與多家三甲醫院建立醫聯體合作及雙向轉診機制。

公建民營走普惠路線

距離石油大廈約兩公裡的四平路851號，原雨花大酒店已閑置多年。2024年8月，虹口區民政局啟動雨花大酒店原址改建養老機構項目的競爭性磋商。目前由上海人壽堂養老服務有限公司負責運營，人壽堂雨花頤養院即將建成開放。

作為虹口區重點公建民營保基本養老機構，人壽堂雨花頤養院走的是普惠路線。記者看到，這裡實行的是分區管理，搭建完善的分級照護服務體系，以雙人間為主，每層樓設有少量單人間。

其中認知症專屬照護專區，配備專業照護團隊，針對認知障礙長者的行為特點，提供專屬化的陪護與康復干預服務，並結合地域文化打造“魯迅主題”和“虹口足球場記憶”等特色樓層，通過熟悉的文化元素安撫老人。

由於受區域限制沒有室外花園，養老院在B1層設有活動區，涵蓋手工、棋牌、歌唱等日常休閑活動。一樓設家門口服務站，社區長者食堂同時對外開放。未來還將增加輔具租賃點。

人壽堂雨花頤養院工作人員介紹，盡管還未建成開放，但憑借市中心優越的地理位置和高性價比，這裡每天均有參觀咨詢，目前已預訂出30張床位。

破題深度老齡化

虹口區老齡化程度居全市首位。目前全區7000多張床位，入住率約80%，基本滿足老人需求，但優質的養老設施依然供給不足。類似石油大廈、雨花大酒店這樣的閑置商辦樓宇，正好為破解這一難題提供了空間。

從政策層面看，上海已明確“支持存量商辦樓宇改造為養老設施，鼓勵各區按照床位數量給予一次性補貼”。虹口區將存量資源改造納入城市更新的整體框架，並由區民政局牽頭統籌推進項目建設，創新採用臨時改變建筑使用用途模式開展改造。該模式下樓宇原有產權証屬性保持不變，建筑產權性質不會發生永久變更，僅通過多部門出具工作聯系單，滿足項目報建需要。如未來建筑不再用作養老機構，房屋將恢復原本屬性。

虹口區民政局相關負責人介紹，改造並非單純增加床位數量，更是重點提升區內養老院的服務品質和規范化水平。比如，推動運行10年以上的保基本養老機構打造家庭式生活空間，養老機構雙人間床位佔比達30%，護理型床位佔比達75%﹔針對老人認知障礙等護理需求，會加強專區建設標准及護理員專項培訓，實現“一院一方案”精細化改造。

養老機構的專業隊伍，也可以將服務延伸到家庭。“通過引入專業化、品牌化運營機構，不僅服務機構內老人，更將專業服務延伸至社區日托、家庭照護床位，形成‘機構—社區—居家’聯動的服務網絡，讓更多居家老人受益。”

存量樓宇轉型養老，改造標准如何把握？老舊樓宇的消防、結構安全是底線。記者了解到，這些商務樓宇基本位於市中心，需跨越不少施工與審批協調難點，為此，虹口成立區級層面“存量資源轉型養老項目工作專班”，推行多部門聯合辦公機制。

運營能力是另一個考驗。養老機構的服務質量、人員穩定性、成本控制都需要長期積累。業內人士建議，可探索更多元化的運營模式，如“養老+醫療”“養老+社區服務”，增加收入來源，降低單一床位依賴。

站在城市更新的視角，虹口商務樓宇的轉型提供了一種可復制的思路：在土地資源極度緊張的上海中心城區，向存量要空間，把經濟結構調整中出現的“空間冗余”，轉化為民生保障的“設施增量”。(記者 周楠)