今年第八批次土拍焦點地塊落槌，將進一步完善各類業態功能

能級重塑，“真如之心”熱身

■商辦樓宇入駐率不斷上升，“高·尚領域”綜合體今年6月底全部開發完成，目前已運營的寫字樓入駐率超過85%，商辦住宅通過地下通道與地鐵站實現全貫通

■配套和產業功能不斷強化，兩塊國家級牌照——“國家數據產業集聚區”和“國家數字廣告產業園區”，分別落位於海納數創中心與鴻企中心（中海C座）

昨天，上海今年第八批次土拍落槌，出讓總額156億元。兩宗地塊各有亮點，前身為銅川路水產市場的普陀地塊被中海地產以150億元競得，鬆江泗涇地塊以16.41%的溢價率成交。

兩宗地塊出讓，都不只是一次簡單交易，更是市場對片區未來發展的一次投票。開發商願意投入真金白銀，看中的是區域長期價值。

完善功能

鬆江泗涇地塊是區域內時隔兩年多首次供地，吸引了4家競買人、共7家企業競拍，最終由國貿&星獅聯合體以5.82億元競得，溢價率16.41%。

鬆江區規劃資源局副局長沈潔介紹說，地塊容積率僅1.2，在近郊市場中頗為稀缺，具備打造濱水低密改善產品的天然稟賦。泗涇承接了虹橋國際中央商務區南向拓展、上海中心城功能外溢、G60科創走廊產業賦能三重紅利，科創產業、高淨值人口與配套功能快速集聚，擁有較好的購買力基礎。

16.41%的溢價率，滬外企業、外資聯合爭奪外環外地塊，在市場調整期顯得格外醒目，也明確傳遞出了一個信號：上海土地市場表現韌性，資本對確定性高、品質較好的項目依然保持信心。

本次土拍的焦點是普陀“真如之心”地塊，被譽為真如副中心核心區最后一塊“大衣料子”。它位於曹楊路和銅川路的十字路口，毗鄰真如寺歷史文脈和上海西站樞紐，包含兩幅宅地和一幅商辦混合用地，建筑面積39.7萬平方米。

從配置上看，無論區位、體量還是稀缺性，“真如之心”放在任何一次土拍裡都很吸睛。根據定位，“真如之心”以“魅力之心、連接之心、宜居之心”為主要設計理念，通過一系列互補功能打造全天候活力全齡中心。區域內以公園為基底，融入自然、文化、運動、商業、藝術、社區等多元化城市功能，以林蔭步道串聯室內外文化場地、商業盒子、購物中心等，打造可供各個年齡層和不同背景的人群匯聚的城市目的地。換句話說，“真如之心”將進一步完善真如副中心的各類業態和功能。

這宗地塊以高品質住宅、商業、辦公復合配置組合出讓，這對開發商的資金實力和長期運營能力提出了極高要求，真正有資格入局的房企屈指可數。正因如此，僅有一家競價在業內看來並不意外。上海中原地產分析師盧文曦表示，中海地產深耕真如板塊多年，在區域內落地多個標杆項目，對板塊規劃、發展情況、市場客群有著深度認知，未來有望通過差異化定位打造完整生態。

后發優勢

百億級地塊落子，有人將其視為真如副中心“收官”信號，但事實上，“除了‘真如翠谷’三期之外，副中心規劃范圍內仍有部分土地待收儲和后續開發。”上海真如城市副中心開發建設投資有限公司副總經理陳霞說。

真如能不能接住這百億元重注？市場之所以有這樣的追問，是因為過去20多年間，真如的發展經歷了不少波折。但恰恰在這些波折中，保持規劃定力，優化空間布局，成了關鍵突破口。

2001年，國務院批復的《上海市城市總體規劃（1999—2020年）》將徐家匯、花木、五角場、真如並列為四大市級副中心。當時，徐家匯已是成熟商圈，花木乘浦東開發之勢而起，五角場依托高校資源轉型“知識創新區”，而真如要在建成區內進行更新再造，難度遠超“白紙作畫”。

真如發展之“慢”是歷史包袱疊加客觀制約的必然結果。其一，核心區更新難度大。銅川路水產市場承擔著上海中心城區三分之一以上的“菜籃子”供應，紅旗村曾是中心城區最大的城中村，協調周期長達十余年。其二，220千伏高壓線走廊斜穿核心區，長期割裂城市空間、制約地上地下開發，雖在“十四五”迎來進展，但跨區協調、投資巨大等難題仍需攻堅。其三，早期引入的首發項目開發節奏一再放緩，整體建設進度遲滯。多種掣肘疊加，導致產業導入與人口吸附力被大寧、長風等后起之秀分流。

但換個角度看，這些“慢”恰恰淬煉出真如的后發優勢。“空間已騰出，框架已搭好，剩下的就是加快速度。”陳霞說。

“大衣料子”

如今的真如，與十年前判若兩地。周末的環宇城MAX與海納小鎮周邊，人流涌動、車流緩行成了常態。當年的多重掣肘，如今正轉化為獨特優勢。

當年制約發展的城中村和批發市場，經過十多年更新，現在已成為市中心為數不多的“大衣料子”。上海首批城中村改造試點項目紅旗村已經開發為“真如境”，涉及住宅、商辦、文化和公園配套。其中環宇城MAX成為全市標杆商業體，日均客流超7.6萬人次，2025年銷售額超62億元。

首發項目收官，商辦樓宇入駐率不斷上升。“高·尚領域”綜合體，今年6月底隨著T1塔樓取得產証，宣告全部開發完成。記者了解到，目前已運營的寫字樓入駐率超過85%，商辦住宅通過地下通道與地鐵站實現全貫通。

真正讓市場重估真如的，是其配套和產業功能不斷強化。2021年普陀區官宣在真如謀劃建設“海納小鎮”，與杭州雲棲、無錫雪浪“三鎮鏈接”共同推動數字化轉型，恰好契合其輻射長三角的規劃定位。如今，這一布局已兌現為兩塊國家級牌照——“國家數據產業集聚區”和“國家數字廣告產業園區”，分別落位於海納數創中心與鴻企中心（中海C座）。

目前，上海國際數字廣告園已入駐企業超311家，集聚劇星傳媒、今日頭條、聚勝萬合等頭部企業。預計2028年竣工的京東華東總部正在建設中，部分團隊已提前入駐中海中心辦公。

面向“十五五”，西上海賽事中心、真如寺周邊蘭溪老街風貌提升等重點工程已排上日程。這裡的城市更新不止於空間騰挪，更是功能與能級的系統重塑，對真如而言，“高端局”剛剛開始。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞 周楠）