第六批次宅地出讓：中心城區兩宗地高溢價成交，新城地塊平穩落槌

產城融合折射上海供地思路之變

■本批次三宗地塊都是經過規劃用途調整，屬於存量用地功能轉換后入市，都位於上海產業版圖上的戰略區域。其中，楊浦和徐匯地塊供地思路不僅僅是住宅開發，而是兼顧城市功能升級與文脈傳承的多重考量

上海2026年第六批次宅地出讓7月28日收官。烈日灼灼，現場競價的激烈程度絲毫不遜於盛夏高溫。三宗出讓地塊中，楊浦濱江八埭頭與徐匯康健桂林公園兩宗宅地均以高溢價成交，而奉賢新城地塊則以底價平穩落槌。

“百億地塊”“楊浦地王”“刷新紀錄”……一個個吸睛標簽迅速刷屏。楊浦和徐匯地塊之所以引發如此強烈的關注，不僅僅因為地塊處於中心城區。細看之下，這兩宗地塊均為“住宅+商業”的組合出讓，開發門檻高、運營要求嚴、資金佔用量大，並非房企眼中好啃的骨頭。為何它們依然受到熱捧？究其原因，一個關鍵詞浮出水面：產業。

先來看本場競價的實況。作為今年以來上海起拍總價最高的地塊，楊浦八埭頭地塊組合總用地面積達7.24公頃，由兩幅純住宅用地和一幅商業配套用地構成，共吸引4家競買人參與。經過219輪拉鋸式競價，最終由保利發展與華潤置地聯合體以161.2億元收入囊中，溢價率35.83%，可售住宅樓面地價約合10.82萬元/平方米，總價與單價雙雙刷新楊浦歷史紀錄。

徐匯康健桂林公園地塊不遑多讓，該組合地塊要求配建酒店並100%自持，硬性門檻顯著抬高了參與壁壘。歷經96輪競拍，由保利發展聯合徐匯城投以70.6億元斬獲，溢價13.9億元成交。

奉賢新城地塊是本批次唯一外環外的新城宅地，容積率僅1.05，適合打造低密產品，最終由奉賢國企上江南置業聯合遠東宏信以3.3億元底價競得，走出了一條差異化賽道。

楊浦和徐匯地塊的熱度，背后正是產城深度融合的真實投射。

近年來，“科創回歸都市”已成為全球性趨勢，而這一趨勢在上海中心城區正變得愈發清晰。比如在楊浦濱江，數字經濟發展、人工智能技術創新逐漸成為區域經濟增長的主動力﹔上海量子城市時空創新基地在復興島啟動，打造國際創新創業集聚區與全球創客島。楊浦濱江正全力構建未來產業科創孵化集群，加速蝶變為面向未來的“創新秀帶”。

上海土地供給加快向未來產業傾斜，為這一戰略布局提供堅實的資源保障。楊浦區規劃資源局資源利用科科長李曉楠介紹，八埭頭地塊地處楊浦西門戶，向東可聯動濱江數字經濟總部集聚區與復興島全球創客島。在該區域，美團、B站、抖音、中節能四大數字經濟總部已基本建成，大量科創企業和科創從業者將在此集聚。“這些科創企業所帶來的高收入產業人口，將成為區域高品質住宅的購買力支撐。”她說。

徐匯康健桂林公園地塊同樣遵循這一產業邏輯。其緊鄰漕河涇開發區，這裡集聚了稀宇科技（MiniMax）、瀾起科技、商湯、米哈游、莉莉絲等科技企業，大量科創人才催生出旺盛且購買力扎實的居住需求。同時，該板塊宅地供應已連續多年處於低位，地塊稀缺性尤為突出。

剖析了兩宗熱門地塊的具體情況，上海當前的供地思路便豁然開朗。

第一，本批次三宗地塊都是經過規劃用途調整，屬於存量用地功能轉換后入市，分別對應內環高品質、內中環改善、新城低密宜居三條產品賽道，去適配不同區域的居住需求，優化職住平衡。此次供應的三宗地塊都位於上海產業版圖上的戰略區域。

第二，楊浦和徐匯地塊均不止於滿足人的居住需求，因此供地思路不僅僅是住宅開發，而是兼顧城市功能升級與文脈傳承的多重考量。兩者均配套了一定體量的商業，並融合歷史建筑保護與活化利用。以素有“滬東小上海”之稱的八埭頭地塊為例，按規劃將把景星路人文煙火軸延伸至濱江岸線，並與八埭頭歷史風貌街區、上海博物館北館，以及人工智能總部集聚帶一體聯動，讓百年商埠文脈與潮流新業態相融共生。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）