政策創新與市場力量雙重驅動下，陸家嘴成為一場“雙向奔赴”的見証者

商務樓改酒店成為商業新趨勢

在陸家嘴，商務樓宇和酒店行業正在進行一場“雙向奔赴”。

曾經隻容納白領與會議室的商務樓宇，如今正打開大門，迎接來自四面八方的旅人與創客。商務樓宇改酒店，這個過去難以想象的操作，在政策創新與市場力量的雙重驅動下，正成為上海城市更新的一道新風景。

自上海去年出台《關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》，明確支持老寫字樓可以改造為租賃住房、酒店等業態后，相當於為商務樓改造為酒店開了政策口子。記者近期採訪兩組率先行動的改造案例后發現，市場對於這一政策變化的積極性較高。

近年來，上海境內外游客激增、演唱會等文化產業火爆，酒店成為市場普遍認可的回報率穩定的投資領域，但市面上優質地段可作為酒店的空間供給又比較有限。於是，在政策鼓勵下，商務樓的業主與酒店的經營方很快走到了一起。而在陸家嘴，因商務樓規模體量大，且地段上符合酒店行業需求，成了這一場“雙向奔赴”的見証者。

從“多頭跑”到“一口受理”

近期，陸家嘴個別商務樓正在裝修改造為酒店。這一現象是政策指引和市場需求共同促成的。

上海銀行大廈落成於2007年，東南方向正對陸家嘴“三件套”與中央綠地，一度是不少企業落子陸家嘴的不二之選。如今的它，正在經歷一場“華麗轉身”——大廈的部分樓層將接受酒店改造，預計今年底正式對外營業。

不遠處，陸家嘴濱江中心S3棟也迎來了自己的新身份。這棟距離黃浦江僅80米的獨棟辦公樓，已整體租賃給朗廷酒店集團，租賃周期15年。

“前兩年，我們已經在關注陸家嘴濱江中心這一項目了，隻不過一直在等待政策窗口。”毅風品牌中國區首席執行官張曉晴說。

作為朗廷集團旗下全新的精選服務品牌，毅風從2023年起就在全國范圍內尋找合適的空間，目標非常明確——要在城市核心地段安營扎寨。

因其他地區政策先行，在杭州、武漢、南京，他們前期已經落地了項目。其中，杭州的項目就位於錢江新城CBD的一棟高檔寫字樓裡。

“相比之下，國內四個超一線城市，政策相對都更審慎穩健。特別是上海作為全國最核心的一線城市，商辦市場體量大、能級高，每次政策調整都會帶來深遠影響。”張曉晴說，“但我們很有耐心，因為上海是國內商業成熟度最高的城市，是兵家必爭之地。”

2025年，市場終於等來新機會。上海出台的商務樓宇更新專項新規中，明確規定在主體結構不變、產証性質不變、土地用途兼容的前提下，允許存量商務樓宇兼容商業酒店性質。

“這相當於給我們吃了定心丸，現在改酒店是過渡，等寫字樓市場回暖，還能變回原來的屬性，空間用途還能靈活調整，給了業主很大的信心。”仲益控股副總裁湯曉丹說。她所在的仲益控股持有上海銀行大廈等核心區寫字樓，2025年看到政策后，僅用3個月就完成了市場調研，今年2月就敲定招引酒店品牌。

為了進一步促成政策落地，今年，浦東新區細化落地規則，依托“商辦樓宇更新專項信息平台”，實行“一口受理”機制，相當於連接到規劃、建設、消防、公安等多個涉及部門，市場主體過去要“多頭跑”，現在流程大幅簡化，壓縮了審批周期。此外，浦東文旅、建交、市場監管等有關部門也多次開展政策解讀和推介會，指導行業規范改造。“我們1月底上傳資料，2月就完成了前期論証。”湯曉丹說。

目前毅風正在推進裝修的陸家嘴濱江中心門店，是毅風在上海的旗艦店，前期已經明確了審批路徑。“如果一切順利的話，我們預計1—2個月內可以取得酒店用途施工許可証，那也意味著今年年底或明年年初可以營業。”張曉晴說。

解決了酒店業“選址之苦”

在此次政策出台前，上海商務樓的功能幾乎已經在原先的許可框架內開發到極致，但存量規模過大、去化周期變緩還是讓不少業主承擔了很大壓力。

湯曉丹算了一筆賬：“一個1萬平方米的辦公空間，原來要招十幾家企業，頻繁換租，管理成本很高。而改成酒店后，一個長期合同就解決了，穩定、省心。”雖然酒店租金比同地段辦公租金低一些，但算上空置期損失、中介成本和招商精力，綜合收益反而更有保障。

與此同時，當下商務客群對商務樓的客觀需求也在發生轉變。一位業內人士表示：“老的商務功能區內，酒店並不一定是標配。但是現在辦公物業必須要酒店等協同配套功能，才能更好服務商旅客人，滿足現代租客對豐富業態層次的追求。”

在湯曉丹看來，引入高品質酒店，能切實帶動大樓的硬件和服務能級提升。“有了酒店配套，企業商務接待、會議安排都可以在樓內一站式解決。這對招商來說，成了一個很有吸引力的加分項。”

而對酒店行業來說，商務樓政策開放后，則一下就解決了困擾已久的“選址之苦”。張曉晴坦言，酒店要想運營得好，地段是核心要義。但是過去上海核心地段能夠開設酒店的空間，幾乎已經是“存量競爭”了。“地段好的酒店基本不會退租，新開發的商務項目裡，開發商本來就很少規劃酒店，留給我們的選擇非常少。可以說，如果不是‘新政策’，陸家嘴濱江中心這樣的地理位置我們是不可能‘拿下’的。”目前毅風“乘勝追擊”，不僅在陸家嘴濱江，還在楊浦濱江、靜安南京西路等區位鎖定相應樓宇，計劃逐步推進改造。

上海銀行大廈酒店投資人吳榮嘉也表示：“我們一年裡看了100多個項目才選中這一個。對面就是黃浦江，背靠陸家嘴‘三件套’，這種地段花多少錢都值。但如果放在以前，那肯定是想也不敢想。”

他判斷，商務樓改造成為酒店，有望成為一個新的商業熱點趨勢，“而且模式會越來越成熟。核心商圈的寫字樓是稀缺資源，現在存量盤活還只是開始。”

商務樓宇改造的核心難點

商務樓可以改酒店，但改起來容易嗎？成本可控嗎？仍有不少實際問題可能影響市場的判斷。

張曉晴介紹，目前對商務樓宇的改造，核心難點體現在四個方面。一是動線規劃存在差異。特別是在酒店隻租賃其中幾個樓面的情況下，如何嚴格分離辦公人員和酒店住宿人員，這需要消防、電梯、機電等方面進行系統性統籌。

二是坪效設計的難點。酒店的經營在於房間的出租銷售，而坪效主要看有限空間內可以排布的客房數量。然而辦公建筑原始平面與酒店功能需求差異較大，戶型普遍不太規整，這就導致商辦改造酒店得房率更低，常規的酒店單房攤分面積60—65平方米，商辦改造后單房攤分面積幾乎要達到70—75平方米，單房多出約10平方米成本。

第三方面在於機電與空調系統的全面重構。辦公樓內的空調一般都是日間運行，酒店卻需要24小時運行，且每個房間獨立溫控，涉及的相關硬件都需要重新配置。

此外還有結構與隔音問題。酒店需要通過特殊工藝解決客房隔音問題，從而保障住客體驗。

如果按照1平方米4000元的裝修標准測算，由商務樓改造后的酒店，平均每個房間要比傳統酒店增加4萬元的成本。毅風陸家嘴濱江中心店設計了260間客房，意味著整體成本增加1000萬元左右，“比找一個原本定位就是酒店的空間整體改造成本高約15%。”張曉晴說。

吳榮嘉也証實，租賃寫字樓改造酒店，相比租賃一個新建酒店，改造花費要高不少。此外，一位業內人士透露，如果改造的是一座10年以上的老樓，意味著需要更換的設備更多，結構也需要進一步加固，還需要額外多花300萬—400萬元的成本。

不過，眼下看來，一些商務樓獨特的優勢足以讓酒店行業為它買單。吳榮嘉說，辦公樓的地段，特別是一些老樓的地段幾乎是絕無僅有的，而且層高、視野、採光往往更好，這些都可以為酒店的品質加分，綜合測算下來的成本可控。目前，項目測算回本周期約7年，基本符合行業內6—7年回本的普遍規律。

毅風陸家嘴濱江中心店因將作為旗艦店開業，標准較高，整體投入近1億元，張曉晴判斷，回本周期要更長一些。但公司內部仍信心十足，“我們算了一筆長遠賬：陸家嘴有穩定的金融商務客源，濱江有文旅、騎行、Citywalk的休閑客群，梅賽德斯-奔馳文化中心的演唱會和世博板塊的活動還能帶來溢出客流。這個地段的流量優勢，足以支撐前期的改造成本。所以樓齡不是問題，改造技術層面問題也不大。”

此外，毅風還看中上海中高端精選服務酒店賽道的缺口。張曉晴認為，過去幾年裡，中國酒店消費市場發生的變化並非降級，而是分級，高端奢華酒店需求一定程度上出現疲軟，但中高端精選服務酒店需求旺盛，成為核心增長賽道。“我們一方面希望抓住中產客群、文旅客群的消費熱點，另一方面也計劃通過運營騎行團、跑團等社群，利用酒店獨特的區位，讓自己成為鏈接周邊寫字樓、社區的核心節點。現在的酒店，光能提供房間是不夠的。”

“我們未來兩三年還將在以上海為中心的長三角進行核心布局，在上海的目標是開設五六家毅風，約佔全國的四分之一。”張曉晴說。

（來源：解放日報 記者 杜晨薇 牛益彤）