本報記者 戚穎璞

《上海市人民政府辦公廳關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）日前正式發布。《實施意見》明確，允許商務樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能。

對於部分自媒體據此解讀並宣稱“上海商業辦公物業可變住宅”觀點，記者向相關部門求証獲悉，此系對政策的誤讀。

“上海城市建設較早，不少商務樓宇已經有幾十年樓齡了，品質亟待提升。目前包括上海在內，全球辦公樓市場都迎來了周期性調整，這也是更新的窗口期。”上海有關部門負責人表示。在此背景下，上海20多個相關部門聯合出台了商務樓宇更新新規。

市場認為，這是全國首個商務樓宇更新專項政策，構建“規劃—審批—運營—監管”的全流程更新路徑，提供城市更新制度的創新樣本。

商務樓宇更新新規有何亮點？

商務樓宇更新新規有何亮點？根據上海市政府辦公廳對外公開的信息，《實施意見》包含8個方面的支撐政策，針對全市存量用作商務辦公功能的樓宇，通過政府引導、分區分類、政策賦能、自主決策的方式推進實施。

核心關鍵舉措包含6個方面：

著力提升片區能級品質。聚焦與“五個中心”發展密切相關的商務片區和功能，從全市層面促進空間資源整合，提升樓宇業態集聚度，打響商務區特色品牌。

著力強化功能業態復合。針對傳統商務樓宇功能單一、配套不齊的狀況，根據現代辦公的需求，強化垂直混合、整體復合、就近整合和積極融合的空間策略。按照商務樓宇所處的不同區域位置，分級分類明確可兼容業態的引導清單。允許符合條件的商務樓宇在一定時間內靈活調整內部業態，支持補充小型便民設施，提升樓宇功能適應性與吸引力。

著力推進樓宇改造升級。用好容積率獎勵和彈性規劃政策，通過放寬計容條件、延長土地款繳納期限、優化簡易裝修審批流程等措施，降低更新成本，加快實施速度。

著力優化商務生態環境。鼓勵跨樓宇、跨街區統一運營管理，鼓勵有專業運營能力的平台企業整體運營，在傳統物業管理基礎上提升親商、營商、招商能力和特別的專業服務能力，營造良好的商務生態。嚴格限制分割銷售，保障樓宇整體品質與長期市場價值。

著力提升片區空間品質。突出片區的空間特色和品牌優勢，著力改善區域的交通便捷性、基礎設施水平、公共空間活力及文化氛圍，提升街區溫度和煙火氣，通過環境品質升級帶動區域價值提升。

著力加強政策支持保障。提供多樣化更新實施選項，明確多種更新路徑，並鼓勵創新方式解決產權等復雜問題，支持因地制宜推進改造。強化資金支持與市場服務，優化國企管理機制，利用數據平台統計市場信息，引導預期，促進市場穩定發展。

在《實施意見》基礎上，上海將繼續打好組合拳，推動商務樓宇高質量發展，提升上海城市能級和品質，加快“五個中心”建設。

政府部門表示，全市商務樓宇更新提升工作包括“規劃引領—評價支撐—政策創新—行動協同”等措施，具體為：著眼區域整體更新，推動單元規劃試點方案的編制﹔發布《上海市商務樓宇綜合評價指南》，統一樓宇評價體系﹔通過發布《實施意見》加強政策供給，支撐和保障商務樓宇更新提升系列行動﹔落實區級主體責任，推動各區制定三年行動計劃。

針對性解決商辦樓宇更新痛點

商辦樓宇市場化程度非常高，如何激發市場主體參與更新的積極性？針對商辦樓宇更新的裉節難點，新規進行了針對性回應。

記者了解到，個別地區因所在區域的空間偏老舊、城市功能不突出，導致部分商務樓宇空置率偏高。新規把視野從單體建筑更新，拓展到整體空間的品質提升，並明確不同商務區要突出各自特色。如“提升主體商務區綜合功能、空間品質和服務能力，積極引入優質企業，加強主導產業，提高商務樓宇主體業態集聚度和首位度，彰顯商務區特色功能和標識品牌。”

除了硬件改造，新規也關注到商務樓宇運營能力等軟件方面的提升。如，鼓勵建立區域統一運營主體平台，負責區域性、功能性項目實施、運營管理等，統籌區域資源。支持國有企業通過產權收購、使用權租賃、引入第三方專業運營團隊等方式，推動商務樓宇整體統一運營。

由於多方面因素，上海不少商務樓宇過去實行分割銷售，存在產權分散現象，導致個別寫字樓的改造更新意願不強。新規首次探索產權歸集路徑，針對商務樓宇所有權、使用權、經營權相關歸集難題，因地制宜通過多種方式開展商務樓宇更新。包括但不限於以下方式：

對建筑質量較差、功能業態混亂、具備收儲條件的樓宇，可通過房屋產權協商收購完成產權歸集后實施更新﹔對市、區機關事業單位或國有企業持有的房屋，可採取國有資產劃轉方式，實施統一改造和經營﹔對房屋產權相對集中，權利人有更新意願和能力的，可由權利人實施自主更新﹔對保留基本現狀的房屋，可開展局部修繕或業態調整更新﹔更新實施主體可在簽署長期租賃協議實現房屋使用權歸集后，自行或委托其他運營主體開展更新改造和經營。

與此同時，從嚴管控商務樓宇分割銷售行為，禁止以虛擬劃線或非實體牆等形式分層、分區分割轉讓，確保產權邊界清晰。對於已分割銷售和分割租賃的，應完善全周期合同管理，加強統一監管。

有關部門工作人員表示，為了給企業減輕更新負擔，新規提出多條相應舉措。如，優化審批，建筑面積在500平方米以下（總投資額在100萬元以上的除外）且不涉及用途轉換的商務樓宇簡易裝修工程，可不申請辦理施工許可証。又如，開展建筑節能、第五立面等改造、加裝光伏設施的商務樓宇，若符合條件和相關技術要求，可享受一定的資金補貼或獎勵。

商務樓宇允許解鎖新功能

網絡熱傳的“商改住”從何而來？

《實施意見》提出，在城市主中心和副中心區域，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，根據周邊產業崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。

在地區中心區域，允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。

在社區中心區域，允許商務樓宇補充商業服務、文化體育、教育培訓、養老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設者管理者之家等功能。

重點是落實四穩要求，聚焦當前的經濟形勢和商務樓宇空置率較高的狀況，制訂綜合性、針對性增量政策舉措，強化總體把握和實施統籌，突出市場導向和問題導向，分區分類分級分時，綜合施策和精准對策結合，以著力盤活存量資源、加強供需對接、優化功能結構和有效精准供給，降低企業成本，提升公共服務，改善營商環境，營造更加健康穩定有利的發展環境。

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，這裡提到的“商改住”需要進一步明確。新規允許商辦樓宇兼容租賃住房（含人才公寓），而非住宅。

曾經有一段時間，上海部分商業辦公項目在開發中，不嚴格按規劃建設，擅自改變房屋結構、設施設備等，將房屋規劃用途由辦公改為居住，並進行銷售，形成了所謂的“類住宅”。2017年，上海全面啟動“類住宅”市場整頓，並於該年起在土地出讓的商業辦公用地合同內，明確不能做公寓式辦公。

業內人士表示，本次新規鼓勵在業態轉換的基礎上進行租賃，要求產証不變、主體不變、主體結構不變，未涉及土地性質調整，也未放開分割銷售，不存在鼓勵投資交易的情況。

實際上，允許商辦樓宇兼容租賃住房功能，是上海通過多渠道增加租賃住房供給的組成部分。2023年2月1日起施行的《上海市住房租賃條例》第九條明確，允許利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房以及將閑置住房出租等方式，多渠道增加租賃住房供給。

今年，相關舉措在全國范圍進行推廣。2025年6月27日國務院第62次常務會議通過的《住房租賃條例》明確，鼓勵居民家庭將自有房源用於租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多渠道增加租賃住房供給。

商務樓宇更新帶來轉型機遇

上海是全國寫字樓數量最多的城市之一。新規出台將帶來哪些影響？

“新規通過更新改造釋放的空間潛力，將為重點產業提供優質載體，推動產業鏈與空間鏈深度融合，起到短期穩預期，長期提能級的作用。”上海易居房地產研究院咨詢中心總監姚臘表示，新規更傳遞出一種理念，城市更新不是簡單的物理改造，而是以空間為載體的制度創新、功能重構與價值重塑。

“不可否認的是，上海商務樓宇市場的租金水平和吸納量依然承壓。新規釋放的積極信號，有利於穩定市場信心，緩解供給壓力。”姚臘表示，從長期來看，更新后的商務樓宇將憑借更高的硬件標准、更優的服務配套提升競爭力，吸引優質企業入駐，帶動淨吸納量回升。統一運營模式的推廣將改善市場供給結構，減少分割銷售導致的混亂，使租金水平逐步回歸合理區間，推動市場從“量”的擴張轉向“質”的提升。

業內人士表示，在為企業發展創造新契機的同時，也帶來了更高的能力要求。企業需提升綜合服務能力，不僅要懂建筑改造，還要精通物業管理、產業導入﹔同時，綠色低碳技術、智能樓宇系統的應用需求，倒逼企業加大創新投入，在技術研發與模式創新上搶佔先機。

（來源：解放日報）

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