規劃佔地6.04平方公裡，如今導入人口8.5萬，系統性治理問題逐個突破

民樂大居：一個有價值的大居治理樣本

“73平方米，高區兩房，南北通透，200萬就可以拿下……”短視頻裡，房產中介的聲音高亢，越說越激動。陸新歪在沙發上，內心又一次開始掙扎。

這是陸新一家動遷到上海市級大型保障房基地——浦東惠南民樂大居的第7年。房子早就已經可以像商品房一樣入市交易了，但陸新總有些猶豫。“我們這個房子雖然遠了點，但旁邊挨著惠南當地最好的小學，去菜場、醫院也都方便。很多學生家長反而要租我這房子，有點不舍得賣。”

2009年南匯區並入浦東新區后，曾經被戲稱為南匯人“宇宙中心”的惠南鎮，發展重心和資源配置發生了變化，並逐漸在民樂大居建設中，成為一些網友口中的“睡城”。

如今，距離民樂大居第一個小區落成已過去10年。從前沒有公交、沒有超市、外牆脫落的日子都過去了。還有相當比例的浦東南部居民正設法把房子置換到民樂大居，以便享受這裡更豐富的教育資源和生態環境。

這是一場真實發生著的城市“移民”融合工程。今天的民樂大居裡，至少住著8.5萬人，分布在53個居民小區。有的是從市中心板塊動遷來，有的是本地的農民上樓，還有的是從四面八方來的經濟適用房住戶。

10年來，政策因素讓這些原本毫無關系的個體，帶著完全不同的身份屬性、城市記憶、生活習性，走到一起，拼貼了一個新的家園。人們似乎從來沒有停止過對它的抱怨，卻又總有離不開的理由。但身份認同，需要花更長的時間去重建。

大居出現負面評價

最近，惠康苑的小區門頭做了大規模改造。高聳的龍門架很氣派，一點也不像人們認知中“大居”的樣子。

2011年，惠南民樂大居作為上海市級大型保障房基地之一啟動建設，規劃用地面積6.04平方公裡，規劃導入人口超過16萬。

大居裡第一個落成的小區就是惠康苑。陸續住進來的2800多戶居民，幾乎都是從楊浦、老閘北、虹口等市中心區域動遷而來的。

社區的硬件設施不算落后，有地下車庫，樓間距寬大，戶型南北通透，對這些從簡陋弄堂房子裡搬出來的“移民”來說，生活環境有了明顯改善。

但大居很快因為一些客觀事實，給外界留下了一些負面印象。

就在惠康苑建成后半年左右，住宅樓的外牆開始出現不同程度的剝落，還引發一些居民家裡滲水。此時，大居的公建配套仍在持續建設，周邊菜場、醫院、商鋪還不齊全，水、電、燃氣管路的鋪設也一再把大居內的市政道路挖得不成樣子。

“就連老百姓急需的公交車站，也是與相關單位經過反復研究協商才定下來的。”民樂社區第一任黨委副書記邱建剛回憶。

當時，市內其他大居也零星出現房屋質量、公建配套不足等問題，大居在公共視野裡，逐漸跟“品質不行”畫等號。以至於民樂大居的房子剛剛流入銷售市場時，比周邊其他住宅項目價格略低一些。

入住的老百姓開始投訴有關房屋品質的問題，越來越多人開始對比著過日子。“我們以前在黃浦，出門買菜多方便﹔我們以前在虹口，社區醫院就在家門口﹔我們以前的社區經常發東西，現在什麼都沒了……每天就是來居委會講這些。”榮春苑的居民區書記張頌依說。

資源正在重新盤活

2015年，剛從虹口區搬到民樂大居，劉春還樂觀地勸說老伴，“用距離換空間了”。

過去的惠南鎮是老南匯的中心，南匯大學城的建設，也讓惠南充滿活力。但現實的落差，疊加對區域發展前景的焦慮，把劉春的耐心磨沒了：“海洋大學、理工大學搬走后，南匯大學城變‘南匯大專城’了。五角世貿廣場也一直未系統開發，惠南啥時候才能發展起來？”

16號線惠南站上蓋是老百姓關心最多的問題。惠南站的早晚高峰客流量在全市排前列，它承接了絕大多數惠南居民的向外通行功能。規劃中的上蓋建筑，一旦建成后將是整個民樂大居都能共享的商業綜合體。

然而當地政府也十分苦惱，受制於土地產權性質，這麼多年過去了，惠南站上蓋商業體的招商仍在研究推進中。

回顧這些歷史片段，並不會讓人意外。畢竟這是一個完全新建的大型居住社區，不可能一蹴而就，事實上，民樂大居的建設直到今天也沒有停止。

2020年前后，上級單位下定決心對大居內涉及外立面剝落問題嚴重的小區統一進行修繕，徹底解決問題。現在走進民樂大居任何一個小區，裡面的兒童游樂設施、老年活動場所等配置，均和商品房小區一樣齊全。惠康苑不僅新修了門頭，還專設了一個社區衛生服務中心延伸點、一個老年日托中心，成為上海為數不多獲得“全國示范性老年友好型社區”榮譽的小區。

目前，整個民樂社區的幼、小、中學校布局，不論數量還是質量，都排在周邊地區前列。今年將開放的體育主題公園佔地約4.6萬平方米。就連五角世貿廣場一旁的地塊也有了出讓消息——根據公開報道，深圳農產品集團將與上海建工、浦商集團、上海惠於南商業發展有限公司共同建設一個浦東新區一級綜合農產品物流交易中心，這將有可能帶動五角世貿廣場的資源重新盤活。

一座計劃服務十多萬人的大型居住社區，越來越走向成熟。

治理問題頻頻出現

如果觀察近10年上海城市建設歷史，民樂大居會是一個很有趣的樣本——

大居建設前期，惠南鎮為騰出土地，率先動員農民動遷上樓。2010年前后，上海實施《經濟適用住房管理辦法》，民樂大居的房源拿出來供本地符合政策申請條件的居民選擇。同一時期，中心城區大規模開展的舊區改造，如虹鎮老街動遷，讓很多老百姓成片遷到民樂大居。東方樞紐啟動建設后，浦東祝橋鎮相當一部分居民也集中遷到惠南。再算上這些年動遷房入市交易后，吸引來的書院鎮、萬祥鎮等南部浦東的老百姓，以及大量在周邊工廠、企業工作的新上海人、個體商戶，一個民樂大居，幾乎就是一個微縮的上海。

個性交織的居民身份帶來的治理張力可以想見，比如物業費難收取。有的小區物業費收繳率至今處於較低水平。有的小區停車位飽和，矛盾難協調。

再比如生活習性難以扭轉。鴻飛第一居民區書記陸春花接手鴻飛苑后，發現很多社區工作要從頭開始。“首先要想辦法幫助大家改掉高空拋物、亂扔垃圾、破壞綠化等不良習慣。這也不能怪他們，很多居民以前沒住過樓房。”

大居也會生發出一些特有的治理問題。惠康第一居民區書記陸洪春發現，因為大居出租房比例普遍較高，有的小區甚至已經超過三分之一。再加上大居的出租價格相對商品房便宜，轉租有利潤空間，導致二房東現象明顯。這兩年也陸續有一些短租房、群租房的苗頭，“不易察覺，更不易監管”。

但讓榮春苑居民區書記張頌依想不到的是，居民會自發設置許多無形的身份壁壘。“這個區動遷來的，不和那個區的居民玩，互相也不參與對方的活動。其實我們從不會區別對待任何一個居民，但在他們看來，彼此間就是有很大不同。”張頌依說。

來了就是“民樂人”

這些年，越來越多的社區干部不約而同思考同一個問題：為什麼偏偏是大居，需要用比較激烈的方式反映問題？大居裡的社區，難道就無法成為一個命運共同體嗎？

陸春花開始自己的探索。最近幾年，居委會頻繁組織寒暑假親子活動。“總要想點辦法讓他們先走到一起。”從孩子切入的路徑很快奏效。孩子串起一批年輕的父母、一群熱心社區事務的爺爺奶奶。他們在互動交流中，逐漸參與到社區的治理中來。隨后籌建的業委會，一些成員就從這些人裡產生。

民樂大居開展的“老伙伴計劃”也在榮春苑起了化學反應。較年輕的志願者與高齡獨居老人結對，在一次次陪診和探望中，大家都不再較真“你是誰”“你原先住哪”這些“老皇歷”。“最有意思的變化是，原來從不同區動遷過來的阿姨們，開始共同組織舞蹈隊了。”張頌依說。

2021年，建欣苑小區居民開始入住后，書記杜小燕幾乎跟每個搭過話的老百姓都要說上一句：“來了就是民樂人。”“其實所有的投訴也好、爭吵也好，往根上追溯，都只是一個個體渴望被重視、被關注的外化表現。他們從生活了幾十年的地方忽然來到一個陌生的城區，重建家園、重建身份，都不是一件容易的事情。但隻要激發大家在社區事務裡花足夠多的時間和精力，他們自然就會珍惜這個社區。”杜小燕說。

為進一步擴大社區協商治理的平台，增加人與社區的鏈接，民樂大居開始業委會集中籌建工作。去年初，整個民樂大居擁有業委會的小區在20%左右，年底時已增加到80%以上。“我們計劃到今年上半年全面籌建完成。隻有當業委會建起來，居民區黨組織引領下的社區治理‘三駕馬車’才能並駕齊驅，不管是動用公共維修資金，還是在選聘物業時，才能更廣泛地聽取民意、匯集民智、響應民聲。”民樂社區黨委書記毛海華說。

系統性問題待治理

大居之治還有漫長的路要走。例如，眼下車輛停放問題是多個社區的階段性治理重點。

惠康苑有地下停車庫，但很多居民寧可擠佔地面道路。即便把車停到地下，爬車道斜坡上來的居民也遠超從人行樓梯上來的，“這就帶來安全隱患”。

陸洪春說：“其實民樂大居建設了10年，完全可以從既往的實踐中吸取經驗。就比如地下停車問題，10年前我們在惠康苑就已經發現，地下車庫的人行樓梯位置偏僻，居民不能直達樓棟，極大影響地下車庫的利用率，后續建設的小區可以避免這一設計缺陷。”

還有“連廊”問題，建欣苑小區建成時間並不久，但樓與樓之間的連廊卻給樓內設施帶來不少問題。“去年台風季，由於連廊內的雨水大量涌入電梯井，再加上基坑滲水，我們小區84部電梯陸續壞了57部。”杜小燕說。

讓更多居民區書記感慨的是垃圾清運問題。不少小區在前期設計時沒有充分考慮垃圾治理的問題。“2000多戶居民，一個垃圾房，導致很多離垃圾房較遠的居民就隨手往樓下一扔。如果能在前端設計中解決的問題，就沒必要在后端治理去彌補。”杜小燕說。

經過10年發展，大居在上海作為一種形態逐步完善的居住功能空間，已經大大改變了城市人口分布結構，也塑造了一個個新的城市“移民”社群。

伴隨社群的進一步發展，當下大居所面臨的已不光是人的認同問題、融合問題，更是系統性的治理問題。例如，民樂大居在建設初期大量規劃學校，但目前來看，越來越多社區出現老齡人口上升的趨勢，這就要求大居在有限的公建配套基礎上，不斷放大為老服務的比重。目前，整個民樂大居已建設了3個社區食堂，並形成助餐體系。“后續圍繞‘一老一小’的服務能力提升，我們還要想辦法、拓思路，讓社區服務與社區需求更好地匹配，讓老百姓能夠更好地享受在大居的生活。”毛海華說。

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