房齡超過20年的商品房小區普遍面臨老舊破敗問題

老商品房小區“生新”之路怎麼走

20世紀90年代中后期是商品房快速增長期，出現了大量新建商品房。在上海，最早一批商品房壽命已近30年，房齡20年以上商品房小區比比皆是。“當小區慢慢變老，家園如何生新？”在黃浦區日前舉辦的“零距離家園·開放麥”活動上，社區治理者、專家學者、業主代表，共同為這一社區治理難題求解。

解決問題關鍵是資金

豫園街道黨工委書記邵泉講起轄區內一處早期商品小區的“境遇”。位於黃浦區河南路上的太陽都市花園（二期）小區，是上海的知名小區，在2001年建成，是上海早期的外銷房之一。“算得上當年的豪宅。”邵泉說，但經過20多年變遷，小區公共設施嚴重老舊，包括內部消防、樓頂、綠化，噴水池早就無法噴水了。小區新的業委會選出后，最主要的想法就是改變現狀，讓破敗小區能有一個全新的狀態。

業委會先從解決電梯問題入手。用了20多年的電梯經常出現故障，每次隻能小修小補，一些零件到后來都配不到了。業委會希望能對電梯進行全面更新。經測算，5棟樓需要更換10部電梯，總資金近300萬元。可當時整個小區的維修基金隻有300萬元左右。如果把所有的維修資金用於電梯更換，就沒有余額用於其他事務，且上海對維修資金有一個監管規定，即賬戶余額不能低於原始維修資金的30%。

維修資金續籌是老商品房的一大治理難題。居委會、業委會和物業“三駕馬車”齊心協力下，最終太陽都市花園（二期）小區維修資金續籌成功。“250戶居民繳付率達到98%，10部電梯在2023年全部更換完畢。”邵泉說，用上新電梯后，居民的滿意度大大提升。

位於斜土路、制造局路上的華浩苑小區，面臨的問題更棘手。黃浦區半淞園路街道黨工委書記夏凌霞介紹，華浩苑小區有著超過20年的房齡，小區衰敗問題難以避免。最突出的問題是建筑外立面脫落，“不止一次砸到過汽車”。上一屆業委會因無法解決這個問題，集體請辭。

解決問題的關鍵還是“資金”。在屬地街道與居委會的引導下，幾位年輕業主站了出來，被推選為業委會成員，他們希望推動小區徹底更新。“當時，小區業主內部有兩種聲音：一種是覺得不要花太多錢，小區外立面維護一下就行﹔另一種是希望對小區進行一次大的更新。持前一種觀點的大部分是上了年紀的老業主，持后一種觀點的主要是年輕業主。”夏凌霞說。

經歷了很多波折，在居委會、業委會的努力下，小區業主們決定啟動華浩苑外立面的大修。同時，業主們也逐漸達成共識：小區一些老問題也要解決，包括電梯老化，消防連廊被一些居民當作自家陽台封閉起來，維修資金不足等問題。由於需要籌集的費用較高，小區更新目前尚在推進中。據估算，住房面積最小的居民至少要出兩萬多元，面積大的居民可能至少要出五六萬元。

還需要更多政策支持

近年，上海各區啟動了“美麗家園”建設，投向主要是老公房。商品房則主要靠自己。但早期商品房普遍面臨著物業費用偏低、維修資金不多的局面。與會嘉賓認為，早期商品房更新亟須政府“推一把”。

以黃浦區為例，全區在2000年之前竣工的商品房小區有119個，佔全區住宅小區比例為20.8%。其中，每月每平方米物業費低於2元的有93個小區，2元至5元的僅有26個小區﹔119個小區中有10個小區的維修資金已低於原始維修資金的30%，還有23個小區的維修資金在30%至50%之間。黃浦區房管局相關負責人介紹，推動早期商品房更新，黃浦區主要算好“三本賬”：一是推動維修資金續籌，以解決老化設施更新的資金難題﹔二是幫助小區做好公共收益入賬，進一步開源﹔三是支持物業費合理調價，實現管理品質提升。

這幾年，上海不少區都出台了對老舊電梯更換的補貼或獎勵政策。黃浦區是較早推出此類補貼的區，在2019年啟動，每年推動200台超齡服役電梯完成更換。“這一政策主要起到激勵的作用，用政府補貼的‘小頭’來激勵業主出‘大頭’。”黃浦區房管局相關負責人說。

不過，與會嘉賓認為，推動商品房更新還需要更多支撐。有社區干部提議：住房公積金現在可以在既有多層住宅電梯加裝中提取、使用，那麼對本身就帶電梯的商品房業主來說，並沒有這方面需求。這部分業主可能有維修建筑外牆等方面的需求，相關部門未來是否可以考慮，將這些需求納入住房公積金提取使用的范圍。

有業主代表建議，目前商品房小區更新需要多少資金，都是前期測算出來的，並不精准﹔可如果籌集多了，一旦沖入維修資金賬戶中，按照現有規定，是不能退回來的。是否可以探索專款專用的方式，如，為了維修建筑外牆，專門籌集一些資金，存入指定賬戶，使用后有結余，可退給業主。如何建立賬戶，如何監管資金等，需要更多政策層面的支撐。

市委黨校社會學教授何海兵則建議，推動商品房更新還要法治層面支撐，要納入法治軌道中。（記者 唐燁）

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