針對居民意願、資金來源、制度規劃等問題，各部門創新探索、明晰破題思路

老舊住房成套改造，“原拆原建”越來越多

■目前上海各區原拆原建項目的資金來源均以區財政投入或國有企業自籌為主，市級層面對項目有一定補貼

■各區踐行全過程人民民主，保証項目全過程公開透明、保障居民全過程參與，推動居民從“要我改”轉向“我要改”

■實在無法原拆原建的舊住房，各區統籌規劃，從有條件建設增量房源的項目入手，提前做好置換房源儲備

原拆原建，早些年是件新鮮事，如今已經成為上海老舊住房成套改造的主流選擇之一。

家住靜安區彭浦新村的鐘阿姨是最早“吃螃蟹”的那批市民。搬進新房5年多，她還會不時回想起廚衛合用、每天早上搶著上廁所的老公房歲月。

鄭阿姨上個月剛拿到徐匯區康健路341弄7—8號樓的新房鑰匙。老房子每逢大雨屋頂就會漏水，甚至天花板都塌落過。現在住進現代化居民樓后，居民們練出的撐傘炒菜“神技”再無用武之地。

靜安區彭三小區拆除了25幢老樓，新建了13幢新房，前后花了10年時間。后來，原拆原建的推進速度越來越快。這兩年，黃浦、靜安、徐匯、楊浦等區原拆原建項目接連上馬。楊浦區鳳南一村項目在150天內創下第一輪意願征詢同意率、第二輪征詢簽約率、第三輪自主搬遷率3個“100%”最快的新紀錄﹔徐匯康健路項目中，各部門跨前介入縮短審批周期，從啟動到竣工驗收隻用了一年。

但原拆原建仍要克服居民意願、資金來源、制度規劃等多方面困難。在一次次創新探索中，各部門逐漸明晰破題思路，為上海市民增添了一條改善住房條件的可靠路徑。

原拆原建為何受歡迎？

上海許多不成套的職工住宅、小梁薄板房屋等，已經到了不得不改的時候。

比如徐匯區田林路65弄，廚房是“吊腳樓”。居民在窗戶外面搭一圈走廊燒飯，既不方便又特別危險。靜安區彭三小區改造前，下水管道老化、排水功能癱瘓，下雨天積水能沒到底樓居民的膝蓋，居民苦不堪言，也存在安全隱患。楊浦鳳南一村裡，租住群體流動性大，給社區治理帶來很大難度。

而這些住房的居民，多數以老年人為主。他們既渴望盡快改善居住條件，又舍不得離開熟悉的環境。鳳南一村的楊阿姨說，小區最好的就是地段——在內環以內，離地鐵站近，旁邊還有學校。方老伯說，住了大半輩子，已經習慣了周邊環境，老鄰居都很熟悉，旁邊就是新華醫院，配藥也很方便。對這些居民來說，原拆原建是最受歡迎的改造方案。

康建新村街道桂康居民區黨總支書記金琳告訴記者，康健路341弄地段、交通、教育、就醫、休閑娛樂都很便捷，居民家庭構成不復雜，基本都傾向於原拆原建。

還有些風貌區裡的裡弄房屋，要滿足街區風貌保護要求，改造不能“長高長胖”，難度很高，原拆原建、內部重新布局，是提升容積率最快的方式之一。徐匯區襄陽南路上的雲水別墅是徐匯區首例風貌區原拆原建項目，項目採用內部整體改造方式，在保留空間肌理和建筑整體風貌的前提下，重新布局樓梯位置，合理利用建筑內部天井、晒搭等部位，各樓層空間重新分隔，使得每戶居民家中都能擁有獨立的廚房和衛生間。

成本方面，原拆原建也有一定優勢。記者從業內人士處獲悉，比起舊改征收，原拆原建的資金支出能降低約一半﹔還能通過產生增量房屋、增量資產，在一定程度上平衡收支。靜安區房管局副局長張拓介紹，一些拆除重建項目會產生沿街商業、停車位等項目資產，回籠部分資金。

不過總體看，由於不成套房屋的居住密度高，改造后產生的增量房屋和資產仍偏少，難以吸引社會資金參與。讓居民出資也不太現實，楊浦區房管局副局長吳傳婷告訴記者，這類房屋的居民多數經濟條件不是很好，拿不出錢，反而影響項目整體進度。

因此，目前上海各區原拆原建項目的資金來源均以區財政投入或國有企業自籌為主，市級層面對項目有一定補貼。但這筆錢，各區非常舍得花。徐匯區房管局副局長周艷說：“我們下定決心，花大力氣、大資金投入，力求能快則快地開展改造。”

周艷說，政府希望幫老百姓早點改善居住環境，解決功能和安全問題。吳傳婷說，不能隻算眼前的經濟賬，舊住房在治安、消防等方面都暗藏隱患，拆除重建成現代化小區后，能有效降低后續基層治理的成本﹔此外，住房原拆原建、居民回搬后，城市面貌更新的同時，保留了原有的在地文化，對周邊招商引資也有幫助。

怎麼使簽約比例達標？

即便政府和居民都希望盡快改造，實際推行仍困難重重。有部分居民不願意原拆原建，隻接受征收。願意原拆原建的，也大多希望改造方案能滿足自己的個性化需求。各戶人家的需求五花八門，許多還互相矛盾——有的為了一個“明衛”願意犧牲套內面積，有的則更看重房子大小﹔有的為了採光想住“邊套”，有的則嫌離主干道近，太吵……

《上海市城市更新條例》規定，更新改造方案征詢的簽約生效比例為超過95%。如有居民不滿意，提起行政訴訟，整個流程最少也要6個月，可能嚴重拖延項目進度，大幅抬高投資成本。難怪不少基層干部說，原拆原建的群眾工作比舊改還要難做。靜安區一戶人家，工作人員前后上門60多次，磨破了嘴皮、說啞了嗓子，才說服他答應。

房型設計是決定居民居住改善程度的核心因素，也是撬動居民同意率的關鍵抓手。非成套小區大多存在房型多樣、結構復雜的特點，一個小區甚至有幾十種戶型。方案設計要充分考慮和兼顧原房屋戶型和面積、居民實際需要和相對平衡等因素。

比如彭一小區，原始戶型有282種，面積最小的7.5平方米，最大的110平方米，有產權房和租賃房。“這麼多房型要組合，還要保持原房型、面積、房間數量與朝向基本不變，同時還要考慮到陽台、雜間、壁櫥等諸多因素。”彭浦新村舊改辦主任須炳榮說，就像搭建樂高積木一樣，要在諸多限制條件下，把居民房屋全部拼起來、裝回去。

靜安區採用“房型歸並”的方式進行方案設計，將原本面積和朝向基本一致的幾種房型歸並成同一種房型，以降低后續設計難度。最終，彭一小區282種戶型被歸並成92個房型，獲得了居民認可。

鳳南一村原有128種房型，楊浦區將其歸並梳理，做細“一戶一方案”。方案前后進行6次顛覆性修改和重新設計，歷經20余稿、近百場各級別專題研討會，最終確定20種安置房型。

此外，各區踐行全過程人民民主，保証項目全過程公開透明、保障居民全過程參與，推動居民從“要我改”轉向“我要改”。楊浦區的原拆原建項目，方案設計與規劃調整同步進行。吳傳婷說，以前的做法是先出規劃，通過后再做方案，但規劃偏概念性，居民看不懂，容易產生抵觸情緒。提前把詳細方案同步公布，居民就能直觀地了解為什麼要調整規劃。每個項目還建立了信息化系統，居民可一鍵查詢實時掌握政策動態、設計方案、房源信息等內容。

黃浦區房管部門與街道、律師一同走訪居民，了解真實居住狀況和生活需求，圍繞居民的痛點和堵點“一戶一方案”提出針對性的建議方案﹔還邀請熱心居民擔任改造“監督員”，對項目質量、進度、安全等進行全程監督。黃浦區房管局房屋更新科科長毛嘉毅介紹，保屯路211弄項目創造了“五個第一”：成套改造居民參與度第一﹔大體量舊住房改造項目啟動征詢至簽約生效推進速度第一﹔100%居民簽約完成的速度第一﹔全市大體量舊住房成套改造項目簽約生效后100%搬離速度第一﹔簽約生效至開工速度第一。

還有許多居民提出，拆除重建期間，房屋地址暫時滅失，戶口挂在哪兒？大到子女就學，小到愛心牛奶發放，戶口與居民權益息息相關。楊浦區創新制定“涉改房屋地址名冊”，由人口辦、房管、屬地街道、派出所、實施主體五方蓋章確認，作為涉改居民在房屋地址暫時性滅失時戶籍事項辦理不受限制的依據。名冊推出后，居民又少了一樁顧慮。黃浦區在原拆原建項目回搬完成后，提供集中辦理戶籍變更手續等便民服務，解決居民的后顧之憂。

沒法原拆原建怎麼辦？

即便解決了資金來源問題、與居民達成了一致，還是有許多舊住房難以實現原拆原建。

吳傳婷表示，能實現原拆原建的項目，大多是地理環境比較好、成片的“大衣料子”，“其他零星的房屋穿插在其他小區中，有的幾乎是緊挨著別的樓房，受間距、日照等控制指標的約束，很難拆除重建”。

楊浦區房管部門想了很多辦法，盡可能推行原拆原建。東鄲小區地塊面積小，又緊鄰中環，新建建筑的高度受到限制。五角場街道辦事處副主任陳群介紹，在市規資局的支持和指導下，東鄲小區以及北側五角場小學的各項規劃指標一同調整，容積率、樓間距等各項規劃指標都做到極致，才使拆除重建方案得以落地。小區連同學校一並拆除重建，項目從單純的房屋改造升級為片區的整體煥新。內江大板房項目則採取抽戶置換或貨幣安置方式，兼顧居民“拿房”“拿錢”不同安置需求。

風貌區的各類限制也很多，徐匯區探索歸集承租權、置換、征收多種方式結合的更新模式。周艷說，居民如果同意他處安置，可以通過實物或者貨幣安置等多種方式住進新房。風貌區內的老房子保留下來，根據保護要求進行保護性修繕，或局部拆除復建。但這些做法要耗費較多的資金和時間成本，亟需國債、低息貸款等多樣化的資金和政策支持。

中心城區還有很多系統公房和直管公房，產權在研究所、高校、大型企業手上，有些業主幾經變動已經失聯失管﹔有些則非居住用地，拆除后無法建設住宅樓。

康健路341弄7—8號改造項目是為數不多的系統公房成功改造案例。這裡曾是上海總工會干部學校家屬宿舍，20世紀50年代建成之初還是上海少有的用上抽水馬桶的房屋。徐匯區房管局局長陳揚表示，系統公房的成套改造始終存在改造主體不明、資金來源歸屬難定等難點，康健路341弄7—8號改造項目推進的關鍵在於厘清關系、理順流程。

在市住建委、市房管局和上海應用技術大學的支持推動下，房屋產權由學校移交至徐匯區屬國企，由后者作為改造主體，徐匯區財政出資，改造這棟因紅色外牆而得名的“紅磚樓”，這才解決了改造主體不明和改造資金來源這兩個最大的問題。

實在無法原拆原建的舊住房，各區在全區層面統籌規劃，從有條件建設增量房源的項目入手，提前做好置換房源儲備，與剩余待改造項目有安置缺口的房型提前匹配，做好置換房源儲備。

鳳南一村項目在新建住宅設計過程中，考慮了楊浦區其他待改造項目的需求，對戶型、建筑外立面、綠化等都做了優化，儲備了一批“種子房源”。靜安區蕃瓜弄內，當年為配合北橫通道修建，緊鄰高架的8幢老舊住房動遷，但因地塊較小，利用價值不高，多年閑置。此輪蕃瓜弄整體非成套舊住房改造后，這個地塊也納入了統籌規劃，將重新利用起來。

市委黨校公共管理部教授、現代社區研究中心主任何海兵認為，在拆除重建過程中考慮整體資源盤活，形成可持續改造和社區可持續發展的戰略機制，更具可復制性和可操作性。（記者 胡幸陽 唐燁 舒抒）

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