4月16日，上海2024年第一批次第二輪出讓6幅商品住房用地完成交易活動，總成交價為118.86億元。記者從上海市土地交易事務中心得到確認，本輪出讓優化了中小套型住宅管理要求，支持多樣化改善性居住需求，從而切實提升上海居住品質。本輪共有23家房企參與競買，多幅地塊競爭激烈，地塊平均溢價率為6.01%。

最熱地塊引來12家主體參拍

今年第一輪下半場最熱地塊是閔行區浦錦地塊，熱度堪比上半場的古美北社區地塊，共有12位競買人參拍。

包括閔行區浦錦地塊在內，共有3幅地塊在競至地價上限和高品質雙指標上限后搖號成交。靜安區中興社區地塊由杭州燚樂實業投資有限公司（即，越秀）競得，奉賢區奉賢新城地塊由太倉湖錦置業有限公司與句容建華置地有限公司（即，龍湖和建華置地聯合體）競得，閔行區浦錦地塊由大華集團（南通）房地產開發有限公司競得。

這3幅地塊的溢價率均為10%，“綠色建筑及超低能耗建筑”指標競報結果均為綠色建筑二星級和近零能耗建筑。在“公租房比例”指標競報結果方面，靜安區中興社區地塊、奉賢區奉賢新城地塊和閔行區浦錦地塊分別是8%、10%和7%。

還有3幅地塊同步完成交易。其中，普陀區桃浦科技智慧城地塊，競得人為上海中環投資開發（集團）有限公司﹔嘉定區菊園新區嘉定新城菊園社區地塊，競得人為上海保利建錦城市發展有限公司、蘇州兆坤房地產開發有限公司（即，保利發展&建發聯合體）﹔浦東新區曹路科教園區地塊，競得人為象嶼地產集團有限公司、上海聯泓房地產開發有限公司（即，象嶼&聯發聯合人）

地塊優化中小套型要求

記者發現，本輪土拍的最大變化是中小套型要求調整。

2006年，我國相關部門發布《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中要求新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到70%以上。該標准被業內稱為“7090政策”。

此前，上海“中小套型住宅設計建設標准”也是參考上述文件，並執行了近18年。而在本輪土拍中，關於中小套型的面積和比例要求，都發生了一定的變化。

在“7090政策”標准下，一直以來上海“中小套型住宅設計建設標准”主要為：多層住宅建筑面積不大於90平方米、小高層住宅建筑面積不大於95平方米、高層住宅建筑面積不大於100平方米。而此次推出的“中小套型住宅設計建設標准”為：多層住宅建筑面積不大於100平方米、小高層住宅建筑面積不大於110平方米、高層住宅建筑面積不大於120平方米。

根據以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低於該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等﹔此次出讓地塊，中小套型佔比則從50%到70%各有不同，其中浦東曹路和閔行浦錦地塊要求不得低於50%，奉賢新城地塊要求不得低於55%，嘉定菊園和靜安中興地塊要求不得低於60%，普陀桃浦地塊要求不得低於70%。

實際上，在2023年第四批次土地出讓中，就有兩幅地塊率先進行了部分試水。如普陀北新涇地塊將中小戶型比例下限調低至30%，臨港綜合區地塊做了中小戶型比例的下調。

對於中小戶型住宅要求變化，業內並不意外。上海中原地產分析師盧文曦表示，企業在產品設計上可以有更多的發揮空間，而這一調整背后的初衷還是更好地滿足改善性置業需求，提升產品舒適度也會更加受到市場的歡迎，同時減輕銷售的壓力。在一定程度上是對“加快構建房地產發展新模式，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的響應。

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