原紅旗村村民、現興隆公司總經理歸志華從未想過，兒時365天都得穿著雨鞋、捏著鼻子走過的臟亂差市場，會變成如今鱗次櫛比、四通八達的繁華商務區。

真如副中心管委辦工作人員在朋友圈寫下“在市中心下班的感覺真好。”

紅旗村，這一上海中心城區規模最大的“城中村”，早已今非昔比：從紅旗村到真如境，從民生窪地變身城市秀帶，從傳統初級市場轉型為數字經濟試點，短短5年間，普陀區率先全面建成上海市中心第一批“城中村”改造項目。

12月12日，結合中海真如境綜合體開業活動，普陀區召開媒體推介會，回顧了紅旗村“城中村”改造歷程，並介紹了海納小鎮數字化轉型示范區建設推進情況。

8年前，在紅旗村地塊改造指揮部，中環集團、規劃局、舊改辦、長征鎮、石泉路街道、真如副中心公司等近20個職能部門各司其職，憑借著“想干事的人總有很多辦法，不想干事的人總有很多理由”的“紅旗精神”，集全區之力攻克“五違四必”改造難題，創下了“紅旗速度”。8年后，這些“紅旗精神”的傳承者們又再一次相遇，在聚光燈下講述著這片土地的過去、現在和未來。

“城市是人民的城市，人民城市為人民。”習近平總書記所闡釋的城市意義，在紅旗村與普陀人的雙向奔赴、互相成就中得到了深刻印証。

昔日城市治理“牛皮癬”化身今時城區發展“天際線”

紅旗村的“騰籠換鳥”，在當年是塊無人敢啃的“硬骨頭”。關閉初級市場、征收集體土地、動遷村民宅基地、清退外來租賃戶，哪一項都是令人頭皮發麻的大問題，更別提期間還有許多歷史遺留矛盾。

關鍵時刻，普陀區屬國企開發商中環集團主動接棒紅旗村一級開發，甚至放棄其他開發項目，為城中村改造“囤糧”。單是前期調查摸底、制訂改造方案，中環集團就花了整整一年時間。

從2014年到2016年，紅旗村9大市場關停、6萬人口遷移、36萬平方米舊房拆平落地，提前半年完成綜合整治目標。值得一提的是，紅旗村地塊村民簽約率達到了100%，為近年來上海市集體宅基地征收最高簽約率。

對國企開發商而言，利益並不是唯一導向。這也是為什麼在真如地區的整體規劃中，相比提高住宅容積率，它更重視城市發展和群眾利益。在改造的規劃伊始，就辟出47畝土地作為動遷安置房，建設7.8萬平方米安置房“申興華庭”。該住宅還榮獲2017年度上海市建設工程“白玉蘭”獎，讓村民百姓實實在在得到了實惠。

最右為“鴻企中心”寫字樓

中環集團黨委委員、副總經理隨晉在推介會上介紹，在緊鄰真如綠廊的核心位置，建面約5萬平方米的甲級寫字樓“鴻企中心”是紅旗村改造項目中最早交付的超高辦公樓。該樓作為土地征收補償的回購資產，以成本價提供給紅旗村村集體經濟組織，成為其長期、穩定的經濟來源。“集體資產借此提升能級，村民參與到循環造血機制，在享受土地紅利的同時，也獲得了更廣闊的就業機會。”

從2018年開工建設，到2023年規劃藍圖漸次落地，紅旗村完成了騰籠換鳥、消費迭代、產業升級的滄桑巨變。“近兩年，區域基礎設施日趨成熟，環境面貌煥然一新。新建市政道路約2100米，南北大動脈順利貫通﹔真如港綜合治理將10米寬臭水浜變身為30米寬景觀河道﹔E3軌交地下保護設施工程為構建更高效的立體交通體系打下了堅實基礎。”普陀區房管局副局長張又元說。

在中海地產聯手中環集團及長征鎮政府的合力開發下，佔地586畝的紅旗村地塊逐步建成兼具商、辦、文、居等多業態功能的百萬方城市綜合體。

今年初，普陀區提出構建“中華武數”科創布局。其中，“武”對應以武寧路沿線為核心、輻射全區的武寧創新共同體，“數”指的是海納小鎮數字化轉型示范區。真如境地處“海納小鎮”核心區，也是普陀謀劃“科創+載體”產業布局、承載“武”“數”聯動、發展前沿科技與新興產業的新空間。

普陀區發改委副主任李慶飛指出，自2021年首次提出規劃建設“海納小鎮”以來，普陀區委、區政府始終高度重視其建設發展，兩年多來取得了豐富的成果。不僅制定出台了“海納十二條”專項政策，發布了全國第一個地市級數字化轉型指數﹔還舉辦了“海納策源，數聯滬寧”市長論壇、蘇州河論壇、第五屆長三角國際創新挑戰賽等活動，匯聚政府、企業、專家、智庫等多元力量，共商“海納小鎮”發展路徑。

數字廣告產業園

坐落於“海納小鎮”核心位置的上海市首個數字廣告產業園，亦是普陀區“中華武數”科創布局的重要成果。目前，已集聚劇星傳媒、利歐數字、快手磁力引擎、元隆雅圖、飛書深諾等一批行業頭部企業，覆蓋新媒體平台、MCN機構、整合營銷平台等各領域。

“今年前三季度全區規上廣告企業實現營收202.21億元，同比增長29.6%，營收規模位居全市第四。”在普陀區文旅局副局長王鴻興看來，數字廣告已經成為普陀一張品牌化、特色化、專業化的區域“產業名片”。

眼下，真如地區正以真如環宇城MAX開業為切口，聯合區城運中心、海納工程院、市大數據中心、交警部門等，積極試點智慧交通，探索應用數智技術提升數字治理平台效能。

“我們在山姆會員商店、真如環宇城MAX、真如海心劇院等場所應用數字商圈個性化感知推送，建設停車誘導發布系統和智慧停車場，以此優化大客流運行組織。”真如副中心管委辦副主任，公司黨委副書記、總經理邵新杰說。

“海納小鎮”數字交通正是“武”“數”合作項目之一。普陀區科委副主任陸海表示，通過加強“武”“數”聯動，普陀區正著力打造數智產業新高地。今年下半年，普陀區推出了科創集市、人才實踐基地、青年建功聯盟等一批平台和載體，通過打通“政產學研”全流程全鏈條，推動“武”和“數”內各類主體聯動互動。建行普陀支行通過“科創集市”活動累計觸達100余家科技型企業及科創路演團隊，為12家企業辦理授信業務，累計授信金額約1.1億元。

再過10天，真如環宇城MAX即將如期開業。這是中海商業最高產品旗艦，也是今年上海最大體量的新開購物中心。總面積超32萬平方米，入駐品牌超300個，包含60余家區域乃至全國首店，品牌開業率高達95%。

真如環宇城MAX將於12月22日開業

中海商業華東區總經理陸鳳存介紹稱，區別於傳統的室內商場，真如環宇城MAX涵蓋了上海市區唯一一家山姆會員商店、超1000座的多功能劇場“海心劇院”、城市綠廊“海納公園”等多復合業態。開業期間，真如環宇城MAX還將攜手米其林餐飲品牌，舉辦限時快閃活動，煥活真如商圈，引領區域消費體驗升級。

真如境項目開發復雜程度極高，總建設面積約100萬平方米，包含住宅、辦公、商場、劇院、山姆、公園、長租公寓等7大業態共8幅地塊，同時還面臨軌道交通、古樹、河流、高壓線等諸多紅線外因素的干擾。

因此，在項目規劃設計階段，就邀請了SOM等4家國際設計事務所參與，創新性地結合PARK+TOD的開發模式，打造了全球唯一的公園裡的山姆會員商店，最大化發揮了地下商業的潛力和地上公園的活力。

銀杏廣場

如果將城市更新空間載體比作骨血，那麼地區歷史文脈傳承無疑是靈魂。在踐行“人民城市”重要理念的過程中，城市更新不僅要改善居民生活，同時也應當留住城市記憶。在中海地產真如境項目總經理趙維茂看來，紅旗村的舊改實踐，加速了城市更新，保障了民生福利，留住了鄉愁記憶，更開啟了嶄新宏圖。

在紅旗村城市更新的過程中，中海十分重視與在地文化進行結合。佇立在真如環宇城MAX的屋頂露台，真如夕照的場景下，市民可以遠眺700年歷史悠久的真如古寺，形成過去與現在對望的時空對話感。

還有一個細節值得注意，真如環宇城MAX北側臨街面向內凹陷，以紅旗村唯一一棵擁有500多年歷史的古銀杏樹為核心打造銀杏廣場。未來每年秋天，金燦燦的銀杏葉將為廣場鋪上一層厚厚的地毯，疊加景觀橋和真如港水系，形成別致的城市風光。

趙維茂說：“當時為了給古樹生長留足空間和光照條件，我們將環宇城MAX建筑主體由北向南退界30米，並聘請專業機構為這棵樹量身定制維護保養方案。開發地塊裡有一棵百年古樹很難得，我們希望它能長到一千年，帶著不同階段的城市印記走下去。”

（來源：上海普陀）