“終於不用做租房客了。”上個月，工作6年的小蔡簽下買房協議后，長舒一口氣。6年裡，租房客小蔡換了三個地方，經歷了租金上漲、房東突然要求搬離、落戶難等一系列麻煩。

在大城市租房，可供選擇的地段、房型很多，但也時不時遇到租金上漲、租約變更等問題，還可能在落戶、辦理居住証、子女就學等方面帶來不便。不少租房客感嘆，承租人的相關權益沒有得到充分保障。

“住房租賃關乎民生福祉，是這座城市吸引各類人才的競爭力之一。”市人大代表、上海市方達律師事務所合伙人季諾認為，本市在租賃住房方面推進了一些工作，但對於租賃房屋承租人的權利保障仍較為薄弱，有進一步提升的空間，建議進一步優化租售同權相關措施。日前承辦部門對這份建議給出最新答復。

租客：合法權益有待保障

95后小盧大學畢后在上海一家互聯網公司工作。一度簽下租房合同的他差點要毀約，因為房東不肯幫他辦理居住証。

作為証明在上海工作和生活的憑証，居住証可以為承租人申請居住証積分和居轉戶，在上海參加各種技能考試、考駕照、登記結婚等也需要用到居住証。“找了好幾處房子，房東都嫌太麻煩。因為出租登記要繳納租賃稅，房東還要帶上房產証、身份証陪同我前往社區事務中心進行申請。”小盧因為已和房東簽下一年租約，居住証晚了一年才拿到。

留學歸國人員劉女士困擾的則是戶口問題。她曾從法國生活了十多年，喜愛“梧桐區”風情的她，在長樂路上租了一個帶小院子的房間，布置了她喜歡的家具物什。可是落戶問題讓她飽受折磨，因為她所在公司不能提供集體戶口，社區辦理手續又很繁雜，甚至要她去法國補開一張証明。“租房太不靠譜。”劉女士感嘆。

為了兒子上學，張先生一家人將自靜安區的住房出租，到徐匯一所學校附近租房子住了兩年。而因為不是產權房，兒子的入學資格排隊很靠后，再回到靜安入學，已錯過申請時間，張先生為此一度焦頭爛額。

來滬十年的外來務工人員張杰，換了三份工作，收入越來越高，卻越住越遠。隨著舊區改造的步伐加大，他的租房選擇范圍越來越小，先是老城廂，再到外環，后來搬到遠郊，因為上班路途太遠，又搬回了市區，但是要和另外一戶人家合租在一套狹小簡陋的老舊公房兩居室裡，“真是很擔心房東漲價”。

2023年11月20日，普陀桃浦和欣公寓內，選擇位置最優、朝向最好、房型最全的3號樓，向餓了麼快遞小哥推出98套價格低廉的保租房，內含300余張床位開啟選號入住。

因限購、高房價等因素，相當一部分青年人才、海外歸國人才、外來務工人員選擇在申城租房，不少市民考慮到改善居住條件、子女就學、醫療保障等方面的因素，也成了租房客。“但從普通民眾的傳統觀念上，以及政府管理服務中，重產權、輕租賃的管理思路和認識仍普遍存在，這不利於保障住房租賃當事人的合法權益。”季諾表示。

代表建議：優化租購同權措施

“從各個發達國家的國際性大都市的實踐看，住房的自持率和租賃率是相對比較平衡的，大量城市人群尤其是青年人群通過租賃方式解決住房問題。‘租購並舉’是較為健康的大城市住房結構。”

“一個人口不流動的城市，將是死水一潭。”在季諾代表看來，上海作為國際化大都市，通過“租購並舉”解決城市民生的住房問題，保障青年人才、海外人才、外來務工人員的居住需求，對於增強人口競爭力，改善人口年齡結構，引進和留住大城市發展最為關鍵的各類人才，促進青年人才的就業和創業，具有長期戰略意義。

2023年2月1日，《上海市住房租賃條例》正式施行，突出住房租賃的民生屬性，著眼解決實際問題，推動構建供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃體系，滿足超大城市居民多層次的居住需求。

季諾認為，《條例》進一步強化對承租人（包括共同居住人員）的權益保障，明確承租人依法享受基本公共服務和便利，但規定得比較原則，在實踐過程中對於租賃房屋承租人的權利保障仍然較為薄弱，有待進一步提升。

在季諾看來，要讓租房客有安全感，能夠安心在滬生活發展，應該推進“租購並舉”制度，優化“租購同權”相關措施，保障承租人的居住權利和相關公共服務等權益，以激發其租賃動力和租賃市場的活力。

“應該以住房租賃為管理服務立足點，由房屋管理部門牽頭，聯合公安、教育等部門，對承租人（相對於產權人）、承租人的配偶或同住子女、承租人的其他共同居住人員可享受的公共服務等權益予以一次性梳理。”季諾建議，在此基礎上找出應然和實際的差距，提出對策。並向社會公布基於住房租賃可享受的公共服務等權益的具體適用主體和具體權益范圍。

比如監督引導住房租賃企業、房地產經紀機構提供穩定的保障性租賃住房等租賃住房房源，穩定租期和租金，完善提取公積金支付租賃住房租金的制度。

關於落戶銜接問題，季諾認為，對於符合本市落戶條件、但尚未在本市購買商品住房的各類人才，應該發揮社區公共戶口的作用，使得符合落戶條件的租賃住房承租人享有落戶權利。

“租賃住房承租人應該享有平等的就近入學機會。”季諾認為，教育主管部門對於租賃住房承租人的子女入學提供保障，除原則性規定享受未成年子女義務教育這一基本公共服務外，通過租賃住房真正享受教育資源是否與自有產權房之間，存在與“租購同權”理念不相符的不合理差別，並予以相應解決。

承辦部門：為承租人提供更便捷高效服務

對人大代表的建議，市房屋管理局的答復意見為“解決採納”。

為保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展。本市相關部門積極採取措施，通過登記備案制度與居住証制度、人戶分離登記制度和落戶政策的銜接，推動承租人依法享受子女義務教育、參加社會保險、繳存使用公積金、辦理駕駛証等相關証照以及就業、醫療等基本公共服務。

“我們將完善登記備案制度。“市房屋管理局表示：明確完成登記備案的，承租人在辦理相關公共服務事項時免於提交住房租賃合同。暢通線上、線下辦理渠道，為租賃當事人提供更為便捷、高效的服務。

如何做好承租人落戶銜接工作？市公安局表示：本市常住戶口居民因房屋出售、拆遷等原因在本市確無他處落戶的，經其單位同意，其本人及配偶、子女戶口可以遷入單位集體戶內﹔無單位集體戶或者無法在單位集體戶落戶的，可以遷入實際居住地社區公共戶。本市常住戶口居民因到外省市或者國（境）外工作、學習等原因，不在本市居住且確無他處落戶的，可以遷入戶口所在地社區公共戶。本市人才引進、留學回國、居住証轉本市常住戶口等各類審批落戶人員，可在本市產權房、直系親屬戶口所在地，或社區公共戶內辦理落戶。

承租人子女義務教育權益的保障問題，市教委也做了答復。據統計，近年來在本市租賃住房尤其是保障性租賃住房所在地登記入學的適齡兒童呈現增長趨勢，各區在劃分招生片區時會將租賃住房所在的區域劃入相關學校招生范圍，總體上保障了就近入學。市教委也坦言，由於區域內教育資源分布與居住人口總量及其分布之間會出現一定范圍和一定程度的不匹配等現象，部分區域的學校會出現按照戶籍、居住等因素排序入學的情況。“我們正通過實施‘十四五’學校基本建設規劃、公辦初中強校工程、緊密型學區和集團建設、城鄉學校攜手共進計劃、新優質學校建設等重要舉措，努力辦好家門口的學校，讓適齡兒童都能就近享有優質的教育資源。”

“十四五”期間，本市將新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，到“十四五”期末累計建設籌措60萬套（間）以上，其中形成供應40萬套（間）左右。據市房屋管理局透露，本市依托本市住房租賃公共服務平台，實現保障性租賃住房准入、使用、退出的全流程管理。按照同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下，確定保障性租賃住房租賃價格，並嚴格限制租金上漲。租賃合同到期后，隻要承租人符合條件，仍可以續租。

“通過保障承租人的合法權益，構建租售同權的城市多層次居住生態，這將吸引各類人才近悅遠來，為上海注入生生不息的活力，構筑這座城市長久的競爭力。”季諾表示，他將繼續跟蹤住房租賃市場相關問題。

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