全市首个！物业牵头并垫付部分更新资金，缺口通过提高物业费筹集，专款专用

64位业主自筹，啃下老商务楼更新“硬骨头”

延安东路700号港泰广场，外立面崭新，通透的公共广场向行人敞开，很难想象这是一幢建成27年的老商务楼。今年9月，港泰广场完成外立面、大堂、公共广场以及电梯等核心公共区域的更新。

一幢老商务楼宇完成更新并不新鲜，新鲜的是：这是上海首个分散产权、多业主自筹大规模资金的商务楼宇更新示范项目。在物业牵头下，楼宇64位业主经征询同意上调物业费，专款专项用于分期支付总额800万元的楼宇更新费用，并为接下来的更新注入流动资金。

上海中心城区有一批建造于20世纪90年代至21世纪初的商务楼宇，开发时采用分割销售模式，导致产权分散，成为上海商务楼宇更新的一块“硬骨头”。近年上海出台的关于推进商务楼宇更新提升的实施意见，专门关注这类分割产权的存量楼宇，鼓励探索业主自主更新、经营权归集等多元路径，但在实践中，由于缺少业委会、业主诉求分化，此类商务楼宇更新的落地路径一直是难点。

港泰广场是怎么做到成功更新的？

老楼更新，卡在人和钱上

1999年建成的港泰广场位于人民广场板块，是上海建设较早的商务楼宇。20多年过去了，楼宇出现老化，前几年靠“小修小补”，但这两年已出现安全隐患：楼宇外立面空鼓，存在脱落风险，必须改造。

由于硬件老旧，港泰广场的招商竞争力也严重不足。更新前，每平方米租金只有高峰时的一半，入驻率更是从高峰时的95%跌至78%。

老旧商务楼宇想更新，首先要解决两个核心问题：人和钱——谁来牵头推进改造，改造资金从哪里来？

在上海目前成功的老旧商务楼宇更新项目中，牵头方与资金来源方多为开发商或楼宇大业主。

比如，位于打浦路的“中港汇·黄浦”建成近20年，由大业主香港沪港联合控股集团斥资2亿元完成更新改造，不需要小业主出资。改造后，“中港汇·黄浦”办公空间出租率由改造前的14%飙升到85%。

但港泰广场面临的问题棘手得多。港泰广场没有大业主，而是由64个业主持有。业主多，意味着达成共识难。据业内估算，上海产权分散的存量楼宇约占三成。同时，此类商务楼宇成立业委会比例较低，推进改造也无法由业委会牵头。港泰广场就属于这种情况。

一位业内人士告诉记者，市场上曾有大业主尝试收购分散产权来进行楼宇更新，但效果不佳。“大业主收购了两家小业主的产权后就推动不下去。因为有了‘预期’，其他业主纷纷抬高了收购价格。”

物业牵头，建资金蓄水池

一边是楼宇亟待更新，一边却没有推进主体与资金。关键时候，港泰广场物业方——中企物业管理有限公司站了出来。

“我们想做这个牵头方。”中企物业总经理严镔贤告诉记者，企业做这个决定，有着自身发展的迫切需求。作为老牌商务楼宇物业服务企业，中企物业服务着中心城区很多建造于2000年前后的商务楼宇，大多面临类似情况。中企物业意识到：老旧商务楼宇要跑出“第二曲线”，必须进行更新。

中企物业邀请专业团队对楼宇作出评估，提出亟待进行的四大改造：一是外立面改造，消除原有外墙装饰脱落的风险；二是户外公共广场焕新，提升楼宇外部形象；三是大堂焕新，为客户带来高品质的入户第一观感；四是超龄电梯更换，提升楼宇垂直交通承载能力。

除了完成这些更新，还要考虑到未来几年在楼宇运营中可能面临的空调系统、消防系统、电力系统等维护更新。最终，本次楼宇更新估算需要800万元左右。

按照民法典，商务楼宇三分之二业主参与投票且其中过半数以上同意，即可使用维修资金进行改造。

在改造前，港泰广场可调用的维修资金与公共性收益结余约400万元，尚有约400万元改造资金缺口。

钱从何而来？“如果一次性向64名业主募集，可行性不大。”严镔贤告诉记者，64位业主中，中小业主占六成，且业主们想法不一，有的希望长期持有，有的可能想短期内卖掉。

怎么办？中企物业学习借鉴了新加坡与中国香港的办公楼宇更新模式：新加坡分层产权楼宇管理体系中，法定要求设立长期维护储备金（即资金蓄水池），每年定期归集资金，用于外墙、机电等大额修缮，避免一次性大额征收；中国香港楼宇同样要求设立维修储备金，持续滚动投入楼宇养护，也是当地大量老旧写字楼能够长期维持品质的重要制度设计。

综合考量后，中企物业提出解决方案：业主们缴纳的物业费每平方米每月上涨1.8元，涨出来的费用作为楼宇更新专项资金。如此一来，每年约可募集108万元。而眼下启动更新缺口的400万元改造资金，则由中企物业垫付。未来，通过上涨物业费的持续募集，既可还清垫付资金，又可为后续楼宇更新积累改造资金。

多方协同，不停业完成焕新

“分期募集的方式，不需要业主一次性出资，接受度更高。”几年前，中企物业在其服务的其他楼宇中试行过这个办法。不过，之前的案例更新所需资金量，远没有港泰广场这么大、持续周期这么长。“我们企业高层内部进行了反复商议，毕竟垫资400万元是笔很大的投入。但我们觉得，推动分散产权楼宇更新是中企物业的必答题，我们希望在港泰广场探索出一条走得通的更新路径。”严镔贤说。

中企物业提出的解决方案得到属地街道黄浦区南京东路街道的支持。街道依托“楼宇欣家”治理平台，牵头召开楼宇沟通座谈会，邀请区发改委、区城市更新推进办、区建管委、区房管局、区投促办等职能部门现场办公，开展政策解读与业务培训等，为项目推进提供政策指导与服务支持。

与此同时，中企物业与64位业主逐一沟通，讲清楼宇改造的必要性，需要多少改造资金以及募集方案等。

“很多业主在外地，甚至在海外，我们与他们通过当面、微信、电话等各种方式沟通，让大家充分了解与理解方案。”严镔贤说。很多业主表示了对楼宇改造的支持，对这种“细水长流”的募集方案认可度也比较高。

去年3月，在南京东路街道指导下，港泰广场楼宇更新以及募集方案启动业主征询投票。在征询唱票会议上，街道派人全程参与见证，对投票、计票与唱票全过程进行监督，确保征询工作规范。最终，征询投票率达95%，业主同意率达85.2%。改造方案以高支持率顺利通过。

更让人惊喜的是，在物业费缴付环节，64位业主实现了百分百主动缴付。

募集资金的难题解决后，中企物业紧锣密鼓地启动了对港泰广场的更新。在南京东路街道搭建的平台下，黄浦区多职能部门对项目全程进行了指导。

由于采用不清退企业更新的方式，中企物业与业主、与楼宇企业积极沟通，做好周密的安排与服务，尽量确保楼内企业正常办公。

今年9月，港泰广场更新改造全部完成后，楼宇整体形象与品质大幅提升。“我们的楼宇从外观看像新的楼宇一样，客户的感受度非常好。”一位业主欣喜地告诉记者。

中企物业还更新了港泰广场靠近云南中路一侧的道路，打算引入咖啡、西点等沿街业态，并拓展外摆位。原来，这侧街区停放着很多共享单车，街道协调城管部门将非机动车停放点迁移到其他地方，为港泰广场周边环境提升创造了条件。

还要做好“后半篇文章”

眼下，中企物业正与街道营商干部一起商量，如何做好楼宇更新“后半篇文章”。

“产权分散的商务楼宇，容易存在‘小、散、乱’问题。我们对周边做过调查，单业主比多业主楼宇的租金高三分之一，入驻的企业产税高数倍。这说明产权分散楼宇要‘抱团’才有出路。”严镔贤说。

5万平方米的港泰广场，最小的业主只拥有250平方米办公空间。“办公面积太小，招不到实力强的客户。很多产权分散的楼宇极度‘内卷’，大打价格战。如此一来，楼宇经济密度与品质只会越来越低。”早在几年前，中企物业就推动一些业主将楼宇资产交给物业进行统一招租、管理。“几位业主的资产可能就组成了一整层，招商更加有竞争力，对租金的议价能力也更强。”

“我们一方面指导物业做好资产管理统一运营，当同一楼层多个小业主委托物业统一运营后，能够整合出整层大面积方便招大引强；另一方面对周边集聚的产业做好研究，帮助港泰广场打造更具竞争力的‘产业垂直楼宇’。”南京东路街道办事处副主任熊静表示。

更新后，来考察港泰广场的客户明显多起来。严镔贤说，更新前，我们即便租金低也难以提高企业入驻率，但更新后，表达入驻意愿的企业越来越多了。“我们对招商非常有信心！”