上海发布商品住房销售改革细则，预售资金全额全过程监管

现房定金最高3%，引导理性置业

8月28日，国家多部门密集出台商品住房销售制度的相关文件。昨天，上海地方细则正式出台并执行。

上海市住建委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），响应落实国家政策，结合市场实际情况，完善商品住房预售制度，推动现房销售制度落地，加快构建房地产发展新模式。

《实施意见》从六方面细化商品住房销售管理，如预售资金监管、推行现房定金制度，兼顾维护购房者权益和房企正常经营。

全面加强商品住房预售管理

《实施意见》最大亮点是全面加强商品住房预售管理，提高销售门槛，加强资金监管。

实施预售方面分为两类。一是，新取得土地项目。2026年8月28日后新出让宅地的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。具体预售资金监管办法另行制定。

二是，在途项目，具体再细分为三类。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已拿地但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管按有关要求执行。

2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后拿地的商品住房项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行。

“很多购房者购置期房，最大顾虑就是房企延期交付、无法交付。新政的核心出发点是维护老百姓的购房合法权益，针对性解决期房痛点，进一步保障购房资金安全，缓解人们买房的最大顾虑。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉表示。

新出让宅地优先现房销售

现房销售是本次细则中备受关注的内容。

上海明确，实施现房销售方面，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

资金方面，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构。项目所在区房地产交易中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管账目的预售资金和现房定金。

促进市场平稳健康发展的信号得到进一步体现。上海中原地产资深分析师卢文曦说，购置现房设置不超过3%的定金门槛目的是引导购房者理性置业，维护买卖双方的合法权益。通过定金比例的规范化设定，也让有意向的购房人能提前锁定心仪住房，同时对开发商形成合理保障，实现供需两端的良性平衡。

土地价款可分期免息缴纳

《实施意见》明确一系列配套支持政策，为房企平稳经营、稳步转型提供支撑。

加大开发贷款支持力度。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

促进金融与房地产良性循环。支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

优化土地供应管理。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。出让价款具体交缴方式，经当地土地出让协调决策机构集体决策后，在土地出让公告中予以明确。

新政对后市有何影响？“从开发企业的角度来看，此次新政是对上海现有房地产政策体系的延续、完善和优化。整体上具有较强的连续性和稳定性，有助于企业准确预期、平稳经营、有序开发，进一步稳定市场预期。”江莉表示。

（来源：解放日报 记者 戚颖璞）