新政效应持续释放，“卖一买一”交易链条加速打通

申城楼市迎来“金九”旺季

8月末上海“沪八条”新政落地，发酵数日后，传统楼市旺季“金九”开启。截至9月22日，综合网上房地产等监测数据，上海新房迎来集中取证开盘，市场活力充分释放。同时，二手房成交底盘稳固，成交规模持续走高，置换“卖一买一”交易链条加速打通。

新房市场供应集中释放

抢抓“金九”营销窗口期，9月上旬，上海新建商品住宅迎来取证、认购、开盘集中高峰。浦东、青浦、嘉定、宝山、松江为主要供应区域，既有内中环改善大盘，也有外环外刚改项目集中入市，产品覆盖刚需、首改、高端改善全系。

改善楼盘置业热情高涨。青浦绿城悦海棠二批次于9月上旬完成认购，281套房源收获有效认筹1364组，认购率约485%，触发积分摇号，成为今年上海新房又一“千人摇”项目。浦东开云·艾尚里四期启动认购，同样触发积分。项目本次推出102套房源，包含4套联排别墅以及98套建面约94至143平方米洋房，主要面向三至四房改善客群。

网上房地产统计显示，9月22日，上海新建商品住宅网签384套。截至9月22日，9月新房累计网签8496套，同比上涨26%。

中指研究院监测表明，9月上海外环外房源成交占比维持高位，刚改房源是拉动新房成交的核心力量。市中心高端豪宅成交保持平稳，市场运行有序。

综合来看，当前新房市场处于温和修复阶段，供应端已充分释放，购房者选盘趋于理性，优质项目更受青睐，市场稳步向好发展。

二手房市场成交韧性凸显

新房市场稳步修复的同时，二手房市场复苏信号更为明确。9月19日，上海二手房单日网签达到1495套，创下2026年下半年单日网签新高。9月22日，二手房网签769套，至此，9月累计已达17283套，同比大涨21%。

中介前端指标同步回暖。上海链家数据显示，9月1日至19日，全市二手房带看量较8月同期环比上涨13.4%，客户咨询量提升5.4%。其中，静安等核心区域交易中心签约量较8月同期增幅接近47%，签约转化率由8月的54%上升至62%，买卖双方成交意愿同步走强。客群结构方面，置换家庭占全部签约客户六成以上，“卖一买一”成为市场主流交易模式；90至120平方米三房改善户型成交占比抬升至38%，相较二季度提升6个百分点，改善置换需求持续释放。

房源端市场预期也发生温和变化。中原地产监测显示，前期积压挂牌房源持续消化，全市二手房挂牌总量自9月上旬小幅回落。议价空间有所收窄，市场运行保持平稳。

易居房地产研究院副院长严跃进提示，部分周末单日成交冲高存在集中网签因素，属于短期波动。整体行情由真实置换需求支撑，市场基本维持理性博弈状态。

总的来看，2026年上海“金九”前半段，是政策效应持续兑现、置换链条逐步激活的窗口期。二手房依靠存量流通托举市场活跃度，新房依托品质项目带动市场整体向好。

业内普遍判断，四季度仍有多宗地块对应的房源即将入市，后续市场走向取决于置换需求持续性、配套政策落地节奏以及新房新增供应节奏。

（来源：文汇报 记者 史博臻）