楼市新政今起施行，精准施策巩固市场回稳向好态势

“沪八条”畅通一二手房置换链条

■对外环外特别是外郊环间区域，在住房信贷与购房补贴等方面精准施策，更好支持居民购买外环外住房

■“沪八条”在传统销售旺季到来之前出台，有助于稳定市场预期、提振购房信心，为四季度市场表现注入动力

时隔半年，上海再出楼市新政。昨天，上海市住建委、市房管局、市财政局等六部门联合出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》，推出8项举措，涉及公积金、个人住房贷款、以旧换新、房票安置、二手房收购等方面。新政自今天起施行。

此次新政旨在市场总体企稳基础上巩固市场回稳向好态势。今年以来，上海房地产市场交易持续活跃，楼市已展现出较强韧性。上海为何选择此时推出新政？

“从实际运行情况看，一二手住房之间的置换链条仍存在一定堵点，部分需求尚未充分释放。”上海市房地产科学研究院院长严荣表示。

“沪八条”通过综合施策更加聚焦降低购房成本、支持居民置换需求，推动一二手住房置换链条进一步畅通。对外环外特别是外郊环间区域，在住房信贷与购房补贴等方面精准施策，更好支持居民购买外环外住房，巩固市场企稳向好态势。市场普遍认为，在“金九银十”传统销售旺季到来前落地，新政效应有望转化为市场热度，提升市场成色。

新房现房首付可提公积金

公积金“活水”加快流向购房端，进一步释放需求。上海此次推出3项公积金优化措施，数量上居各类政策之首，更好地支持居民住房消费。

扩大支付购房首付款提取范围。2025年8月“沪六条”明确，居民购买上海新建预售商品房可以提取公积金支付首付款，此次明确，提取范围从预售房扩大到新建商品住房现房，且本人和配偶的公积金均可提取用以支付。同时继续支持“既提又贷”，也就是说，在提取公积金支付首付款之后，不影响缴存人的公积金贷款额度。

优化购房提取公积金频次和限额。对在上海没有公积金贷款或没有办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，政策放宽上海购房提取频次和金额限制。提取频次由不动产权证发证之日起“5年内提取一次”调整为“每个自然年提取一次”。提取金额放宽到“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

拓宽住房公积金购房支持情形。最近，修订版《住房公积金管理条例》将公积金的提取支付范围扩大到支付房租、装修、物业费，偿还购房贷款本息，以及购买、建造、翻建、大修自住住房等情形。在此基础上，上海结合本地住房需求特点进一步优化，明确支持提取住房公积金支付购买上海本地住房产生的契税，以及与住房配套的车位、车库和储藏室等相关费用。

“这也契合了此次新政的支持改善的导向。”业内专家表示，支持车位、储藏室等住房功能配套的消费，有助于进一步满足居民品质化的居住需求，提升居住体验。

个人住房信贷同样进行了优化。新政明确，优化二套房贷首付款比例，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例“从不低于20%”调整为“不低于15%”，从而支持居民购买外环外住房。

此次优化之后，上海首套房商贷最低首付比例统一为不低于15%，二套房商贷方面，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

以旧换新最高享8万元补贴

新政一大亮点是“以旧换新”可享阶段性补贴，具体涉及两项举措。

实施“以旧换新”购房贷款补贴。从今天起至明年3月31日，如果居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后一年内，出售上海二手住房（不分外环内外）的，可向购入一手住房所在区的房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买一手住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止，按照最高标准计算，至少有4000人受益。

优化“以旧换新”补贴。2024年5月，上海出台“沪九条”明确“以旧换新”补贴政策，此次进一步优化，从今天起至明年3月31日，居民家庭在上海外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后一年内，出售上海外环内二手住房的，可向购入一手住房所在区的房地产交易中心申请补贴3万元。

记者了解到，两项补贴可叠加享受，最高补贴金额达8万元。

“上海二手房市场虽保持较高活跃度，但近期交易节奏有所放缓，买卖双方仍处于价格博弈阶段。此次补贴设置明确期限，并采取‘用完即止’的方式，有助于增强市场预期，推动部分处于观望状态的改善需求加快入市。”上海中原地产分析师卢文曦表示。

随着新房产品力提升，外环外新房正在具备承接住房改善需求的条件。卢文曦指出，随着2025年9月住宅设计新规实施，上海新房产品力明显提升。尤其是在外环外区域，开发商持续进行产品升级，通过优化住宅设计、完善功能配套、提升绿化率、降低容积率等方式，改善居住品质，逐渐形成区别于传统核心城区“地段价值”的产品竞争力。

这也使得改善家庭在置换时有了新的选择：出售市区“老破小”后，其置换资金与外环外部分新房的总价区间较为匹配。数据显示，目前外环外新房主力总价集中在500万元至700万元区间，与部分改善家庭出售市区旧房后的购买力匹配度较高。

在信贷支持、购房补贴等政策进一步降低置换门槛的背景下，这类改善需求有望加快释放，并通过“以旧买新”进一步打通一二手住房置换链条。

房票安置提供多元选择

随着城中村改造提速扩容，新政明确，进一步加大房票实施力度，在征收动迁补偿安置中增加房票安置方式。重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收动迁补偿标准，多种方案满足居民多元化安置需求。

房票并非新制度。上海市房管局征收处有关负责人介绍，2024年下半年，上海在金山区率先开展房票安置试点，随后嘉定、青浦、奉贤等区域结合城中村改造陆续探索应用，中心城区部分旧城区改建项目也有试点应用。试点以来，上海累计发放房票1700多张。例如，嘉定马陆彭赵城中村近68%居民选择房票安置。

“这一安置方式对改善型住房需求具有较强吸引力。”业内人士表示，此次政策进一步明确，将房票安置从试点探索转向推广应用，作为征收动迁补偿安置方式中的新增选项，与货币补偿、实物安置共同满足居民多样化需求。

“一张票”可以串联起多重功能。一方面，居民可以根据自身需求选择更适合的住房，实现“以旧换新”“以小换大”等改善目标；另一方面，通过引导房票在区域内购房使用，也有助于促进住房需求释放和存量、新房市场联动，促进郊区新房市场活跃，推动城市更新与房地产市场平稳发展。

卢文曦表示，多项政策协同发力，有望进一步增强改善型购房群体的置换意愿，加快需求释放。“沪八条”在传统销售旺季到来之前出台，有助于稳定市场预期、提振购房信心，为四季度市场表现注入动力。

（来源：解放日报 记者 戚颖璞）