老小区40多年来首次开缴物业费

质价相符受认可，形成居民付费、服务升级良性循环

近日，在杨浦区海州路105弄小区，40多年来首次收缴物业费。

海州路105弄小区建成于上世纪80年代，长期由业主自管，384户居民40多年没交过物业费，是典型的老旧小区。

去年6月，定海路街道针对12个“老、小、散”小区开展“团购物业”试点，通过片区打包联合招标引进保利物业。去年12月，物业正式入驻小区并推出首月免费试用，至今年6月底服务将满半年，小区开展物业费首轮收缴。

“由于物业服务标准显著提升，居民逐步建立‘质价相符’的认知，为标准化专业服务的付费意愿显著增强。”隆昌居民区党总支书记刘亮亮说，目前，该小区已有超过半数业主完成全年物业费缴纳，正形成“优质服务—居民认可—主动付费—服务升级”的良性循环。

摊薄成本

如今，12个试点小区每到深夜都有安保员巡逻。由于距离近，12个小区共用安保员可一趟完成巡逻工作。

以规模化摊薄管理成本，是“团购物业”一年前开展试点的原动力。

东白林寺居民区党总支书记葛振平说，许多老旧小区因规模小、管理成本高、市场化覆盖难等原因，长期处于物业服务缺位、群众不满的困境。

此前，街道曾委托第三方机构测评，发现以当前用人成本测算，要达到群众满意的服务标准，小区物业费至少要定在2.8元，价格远超群众可接受的范围。

去年7月起，街道与居委会干部开展民意沟通工作，先实施楼道粉刷、公共晾衣架安装等12项民生微更新。随后，干部与志愿者上门宣讲，针对独居老人、出租户、产权单位全覆盖沟通，召开20余场解答会、协调会、征询会，帮居民算好服务对比、成本效益、长远利益“三笔账”，切实打消对“纯涨价”的顾虑。

去年8月底，各小区先后召开业主大会，通过“团购物业”方案，物业费从每月0.18元/平方米调整至0.8元或0.6元/平方米（无固定门卫），业主平均参与率92.65%，调价与选聘方案同意率超77.94%。

服务提升

“团购物业”入驻以来，小区服务质量显著提升。

让居民最有感受度的，是维修响应速度显著提升。“现在，紧急维修一小时到现场，问题诉求基本不过夜；与此前维修响应滞后、诉求不能及时处置形成了鲜明对比。”刘亮亮说，尤其是入驻初期，由于小区基础设施老化严重、遗留问题“欠账”较多，维修事项非常繁重，半年来累计受理居民维修诉求超700件。

“保洁定班定点打扫，安保24小时值班，也给小区居民带来看得见的获得感。”据介绍，保利物业落实保洁、保安、保修、保绿“四保”标准，入驻后开展全域深度开荒保洁，集中清运建筑垃圾、清理楼道杂物与消防死角，拉网式疏通下水管道，彻底解决污水横溢、卫生死角等顽疾，推动基础环境养护全面标准化运行。

随着试点工作平稳运行，后期集中维修、环境整治的一次性大额投入将显著减少，常态化服务的人力和物料支出可实现长期可控。

物业服务质量提升，让小区居民对“质价相符”的服务越来越认可。今年6月底，小区物业服务期将满半年，首轮物业费的收缴工作已开展。令人意外的是，不到两周，试点小区平均收缴率已达49.7%，超预期完成首轮任务。其中，长欣新苑小区收缴率实现100%。“近期，每天都有几十户人家来交物业费，还有一些曾反对提价的业主，看到服务质量明显提升后，主动前来缴纳物业费。”

形成信任

前不久，一场特殊的端午社区市集在试点小区举办。

市集上，保利和品团队带来防滑、助行、起居辅助等全品类适老化产品，向社区居民一对一讲解，并收集居民适老化改造意愿及服务需求、建立需求台账。

入驻半年来，保利物业已在试点小区累计开展15场便民市集，提供理发、义诊、生活采办等服务，居民与物业公司之间的信任感正在加强。

对居民来说，物业服务质量有保障、常态化便民活动有惊喜，是社区生活的好帮手。对物业来说，则探索了“物业+生活服务”模式，通过便民市集、适老服务、健康义诊、便民采买等增值服务，依托连片小区客流优势挖掘社区经营收益，以增值服务收益对冲基础物业服务成本，实现收支结构进一步优化。

居民参与小区治理的积极性也明显提高。通过前期的入户走访、听证会、业主大会投票以及便民市集、邻里文化活动，住宅专项维修资金、小区公共收益管理等事项实行了更加公开规范的管理，不少居民发现“等政府兜底”的想法淡了，“我的家园我做主”的意愿更强了。

（来源：解放日报 记者 肖彤）