走进上海市杨浦区海州路105弄小区，居民王秀华指着干净的楼道，脸上洋溢着满意的笑容：“现在卫生会有人每日打扫，维修会有快速响应，安全会有专人巡逻，原来那些琐碎却烦心的事，终于能有地方管、有人负责了，新来的物业效率就是高！”

同样感受到显著变化的，还有自平凉路1975弄小区的居民。“12月1日，保利物业正式入驻后，我们小区的环境面貌得到改观，场地也有人扫了，绿化有人来管理了，门口每天有5次巡逻……”谈起小区的这次“团购物业”，居民包菊祥表示，不仅激动，更多的是期待。

这些点点滴滴的变化，源于定海路街道以党建为引领，创新推出的“团购物业”模式。

这项模式通过资源整合、机制创新、民主协商，成功实现物业服务从“兜底型”向“规范型”升级，悄然改变着社区居民的生活，走出一条“非财政托底”的老旧小区治理新路径。

“老、小、散”小区物业治理难在哪？

定海路街道办事处副主任陈怿告诉记者，街道一共有66个住宅小区，75.76%的住宅小区是2000年前建成的，其中31个小区长期依赖托管物业托底管理，面临服务缺位、成本失衡、治理低效的三重困境。街道的“老、小、散”表现在老旧弱、规模小、分布散。

小区长期深陷结构性矛盾：0.18元/平方米・月的低价物业费仅能覆盖应急维修，日常保洁、秩序维护等基础服务普遍缺失；人力、物料成本逐年攀升与居民对物业费市场化调整接受度低的矛盾，让物业企业陷入“低价亏损、涨价难推进”的困境；缺乏专业物业支撑导致基础设施老化、维修成本上升，有限治理资源难以满足居民精细化需求，治理效能严重不足。

在此背景下，街道选取12个位置相近、问题典型的小区作为试点，通过“团购物业”激活市场活力，破解治理困局。

如何从“无人问津”到“优质竞争”？

上海市委党校（上海行政学院）社会学教研部主任、中国社区发展协会专家委员会委员何海兵教授表示，“团购物业”这一模式的首创性，体现在它打破了传统上各小区单打独斗的治理壁垒，通过区域整合产生规模效应，使老旧小区物业服务实现了从“无人问津”到“优质竞争”的转变。

为确保“团购物业”落地见效，街道构建起“多元协同、市场运作”的系统解决方案。于6月18日召开工作动员部署专题会议，全面启动“团购物业”工作，同步委托第三方专业机构对试点小区进行物业服务价格评估并出具评估报告。在民主协商上，组建攻坚专班，开展“一小区一策略”精准宣传，通过20余场居民座谈会算清“服务对比账”“成本效益账”“长远利益账”。

8月29日-30日期间，试点小区成功召开了物业选聘的业主大会，平均参与率达 92.65%，同意率超77.94%，凝聚起改革共识。

在资源整合上，按“地域相邻、管理便捷”原则，在房管局的指导下，将12个试点小区整合为11.2万平方米的“物业服务综合体”，变“分散零单”为“规模订单”，并创新“一本标书管全域”招标模式，将物业费调整至 0.6 元（无固定门卫）或0.8元/平方米・月，成功吸引保利物业等 5 家企业竞标，并于11月5日进行了评标，发布了中标结果。

在标准规范上，制定“四保三优”基础服务统一标准，通过跨级联动破解政策瓶颈，获得市区主管部门政策指导与支持。

同时，街道以“网格化、专业化、智能化”的“一体三化”为路径，推动治理提质增效。通过“微网格”集约化管理，构建“街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导”的“六位一体”治理体系，实现资源统筹与闭环响应；制定“四保三优”（保清洁、保秩序、保维修、保绿化，优便民服务、优安全保障、优文化建设）服务标准，推动服务从“基础保障”向“品质提升”跨越；依托线上平台搭建连片小区管理数据库，整合房屋安全检测、物业缴费、设施报修等功能，实现全流程智能化闭环，同步建立动态考核机制，确保“优质优价、奖优罚劣”。

“‘团购物业’仍处于探索阶段，后续物业服务监管、质量持续提升、长效机制完善等任务依然艰巨。”定海路街道党工委书记、人大工委主任李荣表示：“未来，将不断深化党建引领物业治理实践，巩固拓展试点成果，持续提升基层治理现代化水平，让定海居民住有所居、居有所安。”

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