泰来坊地块变身普陀MOXY酒店，鸿寿坊、统益里开放式设计与街区融合

长寿路街区“精致烟火气”，激活消费新亮点

这段时间，泰来坊酒店总经理王东东已接待了好几拨现场咨询。“我是泰来坊原住民，听说酒店要开业了，我想预订我家以前的房间住一晚可以吗？”咨询的人都是旧改居民，有的已经搬迁至外区，有的甚至已定居国外，这次专门坐飞机回来。

位于普陀区江宁路澳门路的泰来坊城市更新地块，原是承载着上海记忆的里弄建筑群，如今变身为知名酒店集团万豪旗下的普陀MOXY酒店。本月末，这座全国首家MOXY石库门酒店将正式营业。

无独有偶，在长寿路街区，已运营一年半的鸿寿坊、近期焕新的昔步·统益里也是曾经的旧改地块，如今共同构成一条小而美的“精致烟火气”消费带。这些由旧改地块更新而来的商业体，不仅保留了历史肌理，更通过文旅商体展联动，探索出一条可持续的消费升级路径。

记者调查走访普陀长寿路街区，试图探寻城市更新如何激活消费新亮点？

入住石库门酒店

感受天井里休闲时光

泰来坊始建于20世纪30年代，由新仁纪营造厂出资建造，是上海晚期石库门里弄建筑的缩影。近百年来，这里曾用作居民住宅和沿街商铺，却因岁月侵蚀逐渐褪色：狭窄的弄堂、斑驳的外墙、老化的设施，让这片历史街区一度陷入沉寂。

为唤醒城市记忆、改善居民生活，地块旧改完成后，在普陀区政府的统筹下，普陀西部集团对泰来坊启动了更新改造。

西部集团下属城市更新公司副总经理邵子龙告诉记者，更新前，该地块的里弄街巷空间肌理清晰完整，石库门建筑风貌具有一定的典型性。更新改造方案以“保留地块肌理，重塑建筑风貌，传承历史记忆，激活城市活力”为原则，旨在实现以点带面、辐射周边的城市更新目标。

改造后的泰来坊，最引人注目的当数万豪集团MOXY品牌入驻。MOXY酒店是一个精品生活方式品牌，专为千禧新生代旅行者打造。

记者看到，MOXY酒店的大理石门头保留原始建筑风貌和肌理，复刻泰来坊原始牌楼的细节。酒店整体呈现石库门风格，以经典的青砖灰瓦为主色调，融入现代线条，既复古又时尚。

泰来坊周边区域作为中国近代民族工业发祥地，曾经纺织厂、印染厂、啤酒厂等云集，设计保留了不少独特的工业元素，比如工厂印象涂鸦、锯齿风格装饰品等。“酒店主打海派工业风，要让客人入住时，既能触摸1930年的砖墙，又能感受2025年的心跳。”王东东说。

酒店大堂内，两层楼高的大片落地窗带来通透的视野。台球桌、老式电话，方形厨房酒吧、十余个休闲座椅带来开阔的交友空间；沿着一楼复古旋转楼梯向上，还可看到镶嵌着石库门雕花元素的图书馆、会议室和健身房。酒店拥有92间风格迥异的客房，包括一楼庭院房和五楼四米挑高房，价格从600元—1000余元/天不等。入住庭院房的客人，可以坐在庭院的椅子上，感受石库门天井里的休闲时光。顶楼部分房型，还1:1还原了老虎窗结构。

值得一提的是，酒店一楼的酒吧、咖啡厅、餐饮倡导开放式理念，不仅服务于酒店住客，还向居民开放，让酒店与街区更好地融为一体。王东东说：“酒店距离上海火车站约1.4公里，步行可达地铁站及街区内各商业体。开业后，有望成为不少游客的入沪第一站。”

开放式街区设计

将社区商业带入日常

如果上海普陀MOXY酒店的客人在周边逛逛，15分钟内就可以走到鸿寿坊、统益里，无论是品尝咖啡、小酌一杯，还是吃顿美餐、晒晒太阳，都是不错的选择。

仔细观察会发现，传统商业体往往以“封闭式盒子”形态存在，而长寿街区的更新项目，不仅MOXY酒店采用开放式理念，鸿寿坊、统益里更是采用开放式街区设计，形成“商业+社区+公共空间”的融合格局。

瑞安房地产鸿寿坊项目总经理王莹说，很多老上海人对长寿路颇有感情。大自鸣钟一带，曾经商肆繁荣、人声鼎沸，是沪西重要的商业中心；亚新生活广场曾领风气之先，举办的张信哲演唱会万人空巷……曾经的繁华与怀旧，成为开发商与商家选择长寿路的重要原因，而打破物理边界，实现人流共享，将成为重新激活长寿路的关键。

有趣的是，石库门里弄的鱼骨状肌理，本身就为商业的开放提供了天然条件。

在鸿寿坊，1933年始建时的鱼骨状肌理石库门里弄结构被保留下来，红色屋顶延续了旧改之前的屋顶颜色和样式，门头的花纹保留了ArtDeco建筑经典的装饰元素，从老房子回收的红色陶土砖构成鸿寿坊食集的主要面貌……在王莹看来，从古至今，人们对于舒适的街区尺度并没有变化，因此鸿寿坊以开放的方式延续了西康路、新会路的小街区尺度。但生活方式改变了，商业业态就要多元、迭代。人们可以从任何一个地方进入鸿寿坊，只是单纯逛逛，却可以让一家四代人都找到自己的喜好。

在占地面积更小的昔步·统益里，为了在传承海派里弄建筑的历史文脉与新生活、新腔调之间寻求平衡，西部集团采用拆除新建、构件保护、增加地下空间等方式进行更新改造，颇具里弄特色的鱼骨状街道格局将三片建筑有机串联为整个步行街区，最终成为功能完备的商业办公复合地标。

这种融合现代商业与历史风貌，以开放的焕新方式与在地文化、在地风貌、在地环境共存，将社区商业氛围重新带入市民日常。数据显示，自2023年9月开业以来，鸿寿坊以1.5万平方米的空间实现日均客流超2.7万、年接待量逾千万人次的网红效应。调研发现，以鸿寿坊为“活力原点”，大约30%的客流会顺访周边商业体，人气和流量沿长寿路不断延展，形成消费链。

采用差异化竞争

用分层策略抓住客群

从业态上看，“吃”几乎占据了鸿寿坊商业业态的90%。沿街区域定位为“日咖夜酒”形态，引入精品咖啡馆、小酒馆、精致餐饮等，为追求潮流生活的群体提供丰富多元的体验。

雅俗共赏的饮食特性，呈现在鸿寿坊的食集小店里。美式街头汉堡店和意大利牛肚包中间是胶东海鲜水饺，潮汕本地卤味店邻居是本地糖炒栗子铺，转身还能买上现炒葵瓜子，或者坐在养生茶饮店喝上一杯。

美式餐饮chili’s的店长Jay告诉记者，自开业以来，餐厅生意一直很好，工作日营业额达到2万元左右，周末可达4万元左右。“现在我们的消费者年龄跨度很大。白领中午来吃饭，老年人来喝下午茶，年轻人晚上来喝酒，周末则接待亲子家庭。”

主打上海菜的餐厅“杜九月”则吸引老年客群。工作日下午1时30分左右，记者看到，这里的上座率依然有五成，其中八成以上为老年人。住在江宁路上的戴芳阿婆说，自己几乎每周都要和老伴来吃一次，招牌鱼头是必点的菜，两人一顿花费200元左右。“我喜欢逛鸿寿坊，这里每天都很热闹，吃完饭我们还会顺便买点菜、带几个葱油饼回家。”

打文化潮流牌，则是昔步·统益里在长寿路商圈中的差异化竞争策略。由于商业体量较小，很多商铺都采用复合型业态。邵子龙介绍，眼下，昔步·统益里正全力招商，商户已入驻七成。入驻这里的各类店铺中，普陀区首店的比例为100%，全市首店的比例超过五成。

比如，全国首家由加拿大驻沪领事馆推荐的“StyleCanada”加拿大户外用品集合店铺，在开业之初就辟出场地打造“早C晚A”的休闲餐饮空间，让市民走进店铺社交，带动产品销售额增长。该店店长介绍：“店铺的目标就是提供北美的轻松生活方式。我们将根据顾客喜好不断调整商品。”

正在试营业的祁彩源青藏文化演艺餐吧，除了可以吃到牦牛壮骨汤、冬虫夏草红菇鸡汤、酥油茶等特色餐饮，还特设演艺舞台，晚上7时至10时，由专人表演青藏歌舞。客人有兴致，也可以一起歌舞。

即将开业的ESEE BAR&LOUNGE，是国内知名模特经纪机构打造的复合艺术空间，集红酒雪茄吧、艺术展厅和品质餐饮为一体。

长寿路上原永乐电器所在地，如今变身长寿里：品味清真西北菜，日营业额超过10万元，净素包子永远排着长队；189广场主打“亲子牌”，周末攀岩馆客流超700人次；亚新生活广场采用“白天银发经济+晚上夜经济”的分层策略，精准抓住客群。

昔步·统益里的火浪烤肉合伙人James告诉记者，街区活动常常能带来跨区客流，会有浦东、杨浦等区的消费者专程过来打卡。

居民们发现，烟火气十足的长寿路渐渐回归，而且更精致了。

打造邻里社交场

吸引客群“情感消费”

如果说，石库门更新保留了历史记忆，吸引居民游客前来“情感消费”，那么，街区的文旅商体展联动，则带来新鲜感，制造了更多消费场景。

拿鸿寿坊来说，4月22日启动的2025天地绿动生活节，将持续两个月，聚焦“可持续社区生活方式”理念，深度链接全龄段居民需求。其间，“绿动国潮咖啡节市集”，以咖啡文创周边、互动游戏、绿色有机农场风物等摊位，打造都市轻自然空间；“烟火市集”及“好绿友游园会市集”，则通过玩具周边、非遗手作、趣味童年游戏等环节，传递松弛自在的生活态度。

王莹表示：“商业体的开业只是开始，需持续调整业态，进行长期主义运营，否则所谓的网红可能只是昙花一现。而文旅商体展联动，不仅可以提升消费，也能打造人本友好的邻里社交场，形成街区与社区共生的形态。”

鸿寿坊将每月28日定为会员日，提出“1%消费捐”计划，鼓励消费者将小票捐出，鸿寿坊将其面额的1%用于长寿社区公益，如为孤老送米油等，增强社区认同。

2025上海国际咖啡文化节期间，普陀区将咖啡文化与中国旅游日相结合，推出“啡尝苏州河”艺术生活季，届时，鸿寿坊、昔步·统益里等都会参与。今后，昔步·统益里还将设立“艺术社交客厅”，聚焦文化潮流活动，打造一个集文化艺术、餐饮娱乐、特色零售于一体的海派精品文化潮流街区。

长寿路街道党工委书记王远华介绍，街道搭建平台，牵头成立长寿路城市更新临时党委，定期组织商户学习交流，普陀区相关委办局、街道负责人参加，随时帮助解决问题。长寿街区的商业体目前形成联动、共生生态，与不久前刚刚升级的长寿公园、长寿社区卫生中心等一起，共同提升“15分钟社区生活圈”的居民获得感。

随着时间变迁和城市拓展，上海一部分石库门里弄已从曾经的居住功能向其他功能转化。在上海社会科学院应用经济研究所研究员万勇看来，通过城市更新并植入新业态，将其打开成为公共性的文旅、商业载体，既保留烟火气，也能让更多寻常百姓进入，体验其历史肌理，重构消费生态，是值得借鉴推广的方式。

（来源：解放日报 记者 周楠）

分享让更多人看到