上海市政协委员张海：精耕深做上海城市更新和地铁上盖开发建设

人民网上海1月19日电  一流的城市，要有一流的治理。如何依靠人民，治理好“人民的城市”，走出一条符合超大城市特点和规律的治理新路子？如何利用城市更新为未来发展储能积蓄？在近日召开的上海两会会场内外，这些都成了代表、委员广泛关注的话题。其中，上海市政协委员、万科集团合伙人、上海区域首席执行官张海在参加政协专题会议时提出，要对标强化全球资源配置功能要求，精耕深做上海城市更新和地铁上盖开发建设。

张海表示，2019年11月，习近平总书记考察上海时提出了这座城市应当强化的“四大功能”——全球资源配置功能、科技创新策源功能、高端产业引领功能和开放枢纽门户功能。它们所指向的，都是上海在全球范围内的集聚能力、配置能力、辐射能力。这其中，强化全球资源配置功能处于首位，也是强化其他三大功能的基础。这是因为，要素流入流出规模和质量的提升离不开政策配套、人才导入、科技创新、专业服务等，也离不开基础设施的改善、居住和生活环境的优化等基本保障。基于此，我们希望在所擅长的领域发挥所长，不断增强和完善城市硬件设施改善的基本功能。

张海提出，首先要以精品意识深度参与旧区改造城市更新，打造靓丽城市名片。他认为，以旧改为主要内容的城市更新工作，对于强化全球资源配置功能具有重要意义。只有生活、交通、工作环境真正得到改善，各类全球化要素才能真正有所依托并得以引入落地，尤其是对于最重要的高端人才真正起到吸引和聚拢作用。结合上海万科近年来曾先后对阳曲小区、三佳花苑、新华路街道等老旧里弄的环境进行翻新改造，在推进上海旧区改造城市更新方面所具有的丰富经验，加之近年来旧改工作产生了很多挑战和难点，张海提出三点建议：

划定“旧改重点推进区”。借鉴日本“城市更新特别地区”的经验，在上海中心城区范围内划定“旧改重点推进区”，明确其不受一般地区常规政策管理限制，并综合规划、土地、税收、建设、销售等各个环节研究出台政策创新文件，从而有效解决旧改中遇到的重大问题和瓶颈难点。在划定原则上，建议为：上海市中心城区二级旧里以下房屋集中区域中，关系地区重大民生，或对提升地区功能、产业税收以及城区环境等方面具有较大意义的，在市区三年行动计划内需实现动迁、进行有机更新的重点旧改范围。

政策制度创新。一是容积率、高度等常规控制指标可予一定突破，并明确其他各项特殊控制指标规定。二是做好风貌保护评估前置工作，科学制定风貌保护区方案审批原则和流程，加快审批节奏。三是同步进行捆绑地块的规划指标联动调整，对于确实无法就地经济平衡的旧改地块，需尽快明确可捆绑地块，同步进行规划指标制定和规划调整流程推进。四是全区住宅规模指标向旧改重点区进行倾斜平衡。五是旧改重点区简化审批流程，加快审批节奏。六是完善预供地制度，明确异地捆绑地块打包出让方式、采取差别化土地供应政策，尤其是对用于资金平衡的捆绑地块创新打包出让方式，土地出让条件在租赁住宅15%自持和5%保障房要求等方面有所突破。

增强各方合力。一方面在国企合作层面，建议政府和国企积极引入市场开发主体参与前期工作，并建立长效的合作评估和监督机制；国有开发主体以设条件挂牌、增资扩股等方式进行差别化股权转让，确保参与开发主体符合要求。另一方面在职能部门层面，建议建管委按照控规特定指标予以审批；房管部门适当放宽限购、限价，风貌保护区放宽限墅令；财政、税务部门进行资金筹措和税务统筹支持。

新华路微更新项目实景

其次，张海认为要以国际视野打造先进高效的TOD开发模式，构建集约式立体化的城市空间和交通枢纽体系。他表示，TOD项目可以缓解土地紧张、交通拥堵、资源受限等城市发展通病，已经成为城市开发的重要开发模式。但目前存在的难点和问题主要是：一方面对于新型复杂问题限制条件较多，针对性规范不足，严重影响开发效率，增加了开发成本；另一方面轨道交通场站周边缺少站城一体化系统性规划，且大部分轨道交通场站周边未实施一体化开发，导致土地利用效率较低。不仅降低了车站及周边地区的经济价值，也影响了轨道建设主体缓解公共交通基础设施建设投融资压力的可支配收益。对此，他提出三点建议：

规划“轨道物业综合发展区”。建议在上海全市范围内划定“轨道物业综合发展区”，特指在上海市主城区的轨道交通建设发展中，根据市、区三年行动计划，需重点推进、重点土地综合开发利用的地区。在综合发展区内，站点及周边物业在前期确定的弹性控制框架下，联合开发主体，根据开发的实际可行性，先制定项目的规划设计方案，经主管部门审核批准后，再根据方案确定用地具体技术经济指标。简化后期“调规”审批流程，提高项目开发效率。

争取政策创新突破空间。一是建议借鉴日本轨道发展的有效经验，结合《上海市城市更新细则》对提供公共开发空间和提供公共服务设施的相关规定，可将奖励范围扩大到交通设施、公共设施及城市更新改造等多个方面。同时建议根据不同地区、不同性质、不同质量的公共设施给予相应的奖励规定。二是实行容积率分区。可按不同性质、不同区位条件将城市用地进行开发强度区分，并规定容积率的基础和调整上限，给予一定的调控区间，针对不同性质、不同区位条件的城市用地提出不同的容积率奖励政策。三是加强轨交线路物业综合开发。借鉴日本有效经验，立体地限定道路范围，允许轨道交通线路上下物业进行综合开发利用.允许在轨道交通线路的上下空间内进行开发建设，提高空间复合利用效率和土地使用效率。

各相关部门给予大力支持配合。建议住建委、消防、交通等审批部门对综合发展区规划建设方案中可能出现的有所突破、有所创新的内容，在尊重规划设计合理性、予以充分论证的基础上，在合法合理范围内予以支持认可。针对轨道交通场站的站城一体化开发中，出现的新型复杂问题，建议市规划自然局、交通局、人防等部门逐步形成配套性规范文件，切实推进站城一体化的实施落地。

新华路微更新项目实景

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新华路微更新：让老街区焕发新腔调

随着“年龄”的增长，沉淀着历史气息的上海老小区空间弊端日益显现：杂物成堆、拥挤老旧、采光不足、管线错杂，都在诉说着对“新生”的渴望。在城市更新的背景下，上海市刮起了一股“微更新旋风”，通过充满创意的“微更新”，既不用大动筋骨，又可以让老街区焕发出新腔调。

2018年11月，在长宁区新华路街道的指导下，上海万科以新华路街道的三处老旧里弄点位为载体，云集各地优秀设计团队、社区营造专家共同推动城市微更新在上海的实践落地。推出“政府指导+社会资本介入+居民参与+社区营造+长效机制+多方合力”的城市基层治理模式的创新方案，建设开放的社区公共空间，使普通百姓也能享受到城市更新带来的成果，探索居民参与维护的长效机制，实现社区共治，重塑邻里关系，提高居住品质，切实提升获得感。

其中，位于新华路693弄的敬老邨7号楼建成于1948年，曾是国营新裕纺织厂的高级职工宿舍，由于小区年限已久，敬老邨内的设施设备逐渐老化，小区居民迫切希望改善居住环境。改造后的敬老邨不但解决了楼道杂物乱堆、采光通风不足、管线排布杂乱等问题，还通过各种细节设计提升了小区温馨关怀的氛围，通过色彩设计一改老旧小区的沉闷；楼梯口、储物柜、屋顶围栏、入户倒角等多处使用圆角设计，有效防止磕碰；地面改用防滑材料制作的缓坡设计，方便老人进出或轮椅移动；入户空间的侧面安置了可翻折的座椅，为老人歇脚提供便利。

改造从“功能完善”和“空间整合”两部分入手，旨在打造一个符合现代老人使用习惯的功能性建筑。“现在楼道都铺上了防滑砖，每天上下楼更方便了。”一提到改造后的楼道，住在六楼的88岁老人杨章凤很是开心。

为了能够让居民更好地交流与休闲，设计团队还打造了一个屋顶花园。7号楼原先的屋顶闲置面积占比较大，空间重新规划后区分设置了休息区、活动区、种植区和晾晒区，改造后老人们越来越喜欢到户外活动，邻居间的走动也多了，整栋楼都“活”了起来。

此外，与敬老邨相邻的新风村位于新华路669弄，这里的老人们爱热闹，闲暇时爱和街坊邻居围坐在一起聊家常，大门入口处一个净宽不到1.1米的公共电话服务亭和小卖部就是他们的集合点。

据统计，上海有1.6亿平方米的老旧小区，而像新风村这样公共空间缺失的小区在上海普遍存在。为了给居民们提供一个可以安全停留、开放友好，且能重塑邻里关系、实现共治的空间，设计师和项目方一起将这处面积仅为20平方米的小空间改造成以“睦邻”为名的敞亮干净微空间。值得一提的是，“睦邻”的改造还注重了环保因素，微空间对面的彩色分类垃圾厢房由意大利设计师参与设计，按钮安装在可更新迭代的UI面板上，通过运用多彩的颜色及图标，居民能够更容易地参与垃圾分类工作。

参与敬老邨设计改造的建筑师张海翱说： “中国已进入老龄化社会，老年人以每年1000万人的数量递增。我们希望通过温暖的设计，使他们的生活更加美好和安全。”中国城市科学规划设计研究院院长方明认为，进入城市有机更新阶段后，城市规划和建设需要更多采用微改造这种“绣花”功夫，在功能和产业转型升级的同时注重文化传承、文明延续。

万科集团合伙人、上海区域首席执行官张海表示，从上生·新所的开放，到新华路街道的微更新，上海万科希望以整体性的眼光看待新所与周边新华路的互动，让居住在周边的居民也能共享城市更新的成果，联合更多社会力量参与微更新、微改造，让每个微小的变化，都成为居民点滴幸福的源泉。