12月上海二手房:价格窄幅振荡 年终同比趋平

2018年01月11日20:15  来源:人民网-上海频道
 

人民网上海1月11日电(记者孙小静)2017年12月,上海二手房指数为3991点,比11月下降5点,环比下降0.17%;同比下降0.13%。12个月度指数环比呈现窄幅振荡,一年来指数几近走平。

12月,上海二手住宅成交套数为12100余套,环比上升5.15%,同比下降8.52%;以成交面积计,环比上升6.21%,同比下降4.38%。全年共计成交14.77万套,同比下降56.57%。上海二手房指数办公室认为,12月成交量继上月再次上升,在于改善置业持续入市。市场的特征表现:一、12月二手房市场量升价跌。整体价格从区域看,成交占比56.86%的新兴城区近郊价格跌幅大于中心城区,远郊为唯一的上涨区域。从板块看,涨与跌板块均占四成。二、初级改善及超大面积房源成交均价下跌,刚需及中高级改善房源成交均价上涨。所监测的七个面积段成交均价呈现四跌三涨,70-90平方米、90-110平方米、200平方米以上房源,均价分别下跌2.47%、3.12%、2.66%;50平方米以下、50-70平方米、110-140平方米、140-200平方米房源,均价分别上涨1.07%、0.64%、0.37%、1.29%。三、成交量以区域统计,新兴城区近郊上升10.31%,远郊上升0.82%;中心城区及浦东内环上升0.32%。以环线统计,外环外、内外环分别上升10.64%、1.91%,内环内下跌1.55%。以板块统计,全市130个板块中76个上升、53个下降,其中成交量上升三成及以上的为新兴城区18个、中心城区8个;成交量下降三成及以上的为新兴城区远郊5个,中心城区5个。以面积段统计,70-90平方米及90-110平方米房源成交升幅最大,为16.07%、11.61%;成交下降的仅为200平方米以上及50平方米以内房源,下降10.75%、3.71%。四、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊7席、远郊2席,中心城区1席。闵行浦江、浦东航头、奉贤南桥新城以335套、309套、277套分列前三位,其中浦东航头环比升幅最大,为79.65%;远郊的金山新城、嘉定城区以272套、210套分列第四、第九位;中心城区的静安彭浦成交207套,居第十位,环比上升4.55%。全市成交TOP10小区中,新兴城区近郊7个,远郊2个、中心城区1个,均为动迁配套小区。其中浦东航头的鹤沙航城金沁苑以166套位居榜首,闵行浦江上榜的三个小区分别成交64套、42套、34套,崇明陈家镇和浦东临港新城各1个小区上榜,分列九、十位。截至2017年12月底,全市二手住宅挂牌量为124529套,环比下降6.13%,同比下降27.32%。其中,内环内、内外环、外环外分别为25748套、63400套、35381套,环比下降7.46%、6.16%、5.09%,内环内挂牌下降幅度最大。

12月18日召开的中央经济工作会议指出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。12月23日,住建部部长王蒙徽表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。据此预测,2018年房地产市场调控难现松绑,平稳将是主基调。

近郊城区价跌量升

2017年12月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.08%,其中内环内下跌0.05%。浦东内环唯一上涨,为0.25%,普陀、虹口分别下跌0.19%、0.16%,徐汇、杨浦均下跌0.11%。中心城区全部65个板块中33个上涨、21下跌、11个持平。上涨板块如陆家嘴、徐汇田林、虹口曲阳、杨浦黄兴公园,分别上涨0.36%、0.25%、0.17%、0.13%;下跌板块如静安曹家渡、普陀甘泉宜川、黄浦老西门、杨浦控江路,分别下跌0.74%、0.63%、0.47%、0.34%。

12月,中心城区成交环比上升0.32%,为4030余套,其中内环内成交下降0.42%,为1650余套。从中心城区成交结构看,50平方米以内占比最多,为36.53%,其中杨浦内此面积段成交占比46.42%,全区成交600余套。50-70平方米次之,为27.48%,其中徐汇内此面积段成交占比31.62%,全区成交620余套。200平方米以上房源占比1.68%,其中长宁、浦东此类房源为21套、17套。从成交变化看,中高级改善需求增强,140-200平方米、110-140平方米的房源成交环比上升10.48%、9.93%,而200平方米的大面积房源成交环比下降11.69%。中心城区全部65个板块中,成交量上升板块为33个,其中,浦东花木、杨浦五角场、普陀光新、静安大宁绿地分别上升30.11%、27.87%、21.57%、20.51%,为122套、78套、186套、188套,价格分别为上涨0.22%、下跌0.51、持平、持平。普陀光新、杨浦五角场、静安大宁绿地成交以70平方米以内小户型为主,占比分别达84.95%、70.51%、59.46%。浦东花木的成交案例中,改善房源放量,90-110平方米、110-140平方米房源环比上升88.89%、81.82%。从中心城区成交前十名小区看,内环以内4个,内中环间2个,中外环间4个,其中位居前三的长宁北新泾的协和家园、杨浦鞍山的鞍山四村、静安彭浦的共康四村分别成交45套、16套、16套,50-70平方米、300-400万元的房源为成交主力。

内环内区域中,普陀的板块成交量上升幅度最大,达30%,为140余套;静安、浦东的板块成交分别上升5.46%、2.08%,为190余套、490余套;长宁、杨浦、黄浦的板块成交分别下降13.7%、10%、5.39%,为120余套、170余套、150余套。对内环内全部35个板块成交统计,50平方米以内房源占比最多,为37.61%;50-70平方米次之,为21.29%。从成交变化统计,110-140平方米、140-200平方米房源成交上升幅度最大,为16.39%、16.03%。内环内成交量前十的小区中,5个为小面积学区房或刚需小区,4个为大面积改善房小区。其中,学区房小区如鞍山四村、梅园二街坊、潍坊九村,分别成交16套、14套、11套,分别位于杨浦鞍山板块、陆家嘴板块,两板块价格分别为上涨0.07%、0.36%,由于挂牌房源稀少,买家竞争激烈,成交案例中全款及高比例首付者居多。大面积改善房如仁恒河滨城、大唐国际公寓、中原两湾城,分别成交13套、13套、11套,分别位于浦东联洋板块、浦东花木板块、普陀武宁板块,三板块价格分别为上涨0.17%、0.22%、下跌0.74%,成交主力面积段在120-150平方米,涨跌差异的原因在于浦东带有优质学区,买家兼顾自住及改善需求,由此千万级以上房源仍有一定成交。综合调查显示,学区房成为这轮楼市调控期下的亮点,成交持续保持领先。

2017年12月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.29%;远郊价格总体上涨0.03%。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山,价格分别下跌0.30%、0.29%、0.23%;奉贤、崇明跌幅最大,分别为0.42%、0.37%;青浦、松江、金山分别下跌0.28%、0.21%、0.12%。新兴城区全部65个板块中,21个上涨,31个下跌。其中,宝山上大、闵行古美罗阳、青浦朱家角、浦东惠南,价格分别上涨0.23%、0.17%、0.12%、0.11%;松江新桥、青浦赵巷、金山亭林、宝山淞南,价格分别下跌0.85%、0.82%、0.76%、0.62%。

近郊城区成交环比上升10.94%,为6930余套,是成交量上升幅度最大的区域。降价带来成交上行。其中奉贤、青浦近郊成交分别上升29.18%、27.97%,均为390余套;闵行、浦东内外环成交上升12.6%、10.88%,为1390余套、2380余套;松江、宝山近郊成交上升4.64%、4.59%,为670余套、1040余套。从近郊城区成交结构看,初级改善需求表现活跃,70-90平方米房源成交最多,占比32.86%,青浦内此面积段房源成交占比达42.6%,全区近郊成交390余套;50-70平方米房源次之,占比27.27%,宝山内此面积段房源成交占比达32.44%,全区近郊成交1040余套。从成交变化看,中等面积房源成交扩大明显,70-90平方米房源成交上升21.6%,90-110平方米房源成交上升17.35%,分别成交2440余套、1000余套。成交下降有两个面积段,200平方米以上房源成交环比降幅最大,为10.34%,成交170余套;50平方米以内房源环比下降2.56%,成交820余套。从板块表现看,近郊54个板块中成交量上升38个,下降15个。成交量升幅最大的青浦赵巷、浦东航头,环比上升98%、79.65%,成交90余套、300余套,价格分别为下跌0.82%、持平;成交量下降幅最大的松江城区、宝山罗店,环比下降12.08%、10.42%,成交130余套、40余套,价格分别为下跌0.78%、上涨0.15%。

远郊城区成交环比上升0.82%,为1220余套,是唯一整体量价齐升的城区。在全部11个板块中,成交量居前的金山新城、嘉定城区,成交环比上升1.87%、2.44%,为270余套、210套,价格上涨0.19%、0.12%。崇明新城、临港新城成交环比上升显著,达31.88%、21.38%,为91套、193套,价格均下跌0.37%。远郊的一些非主城区及新城板块成交缩量,如奉贤海湾成交降幅最大,为41.11%,成交53套,价格下跌0.11%,金山朱泾、金山亭林成交环比下降26.56%、26.32%,为47套、42套,价格下跌0.95%、0.76%。抽样调查,远郊城区需求集中在主城区及新城板块,其中自住客占六七成。

涨跌板块均占四成

2017年12月,全市130个板块中,价格上涨板块54个,占比41.54%;下跌板块52个,占比40%;持平板块24个,占18.46%。

下跌板块价格总体下跌0.65%,跌幅环比扩大0.42个百分点。其中32个价跌量升,19个价量齐跌,改善板块降价交易奏效。如中心城区的长宁古北、徐汇龙华价格分别下跌0.67%、0.90%,成交环比上升127.78%、30.19%,为41套、69套。其中长宁古北中大户型改善房成交量明显增长,110-140平方米、140-200平方米的房源成交环比上升1100%、200%,分别占比板块的29.27%、21.95%;徐汇龙华刚需及初级改善的中小户型房源成交上升明显,50-70平方米、90-110平方米房源成交环比上升144.44%、166.67%,分别占比板块的31.88%、11.59%。新兴城区的嘉定江桥新城、奉贤南桥新桥价格分别下跌0.73%、0.45%,成交环比上升28.75%、25.34%,为206套、277套。改善需求同样在这两个板块明显增长,其中嘉定江桥70-90平方米的房源成交环比上升52.17%,占比51.22%;奉贤南桥新城110-140平方米、90-110平方米房源成交环比上升60.87%、54.76%,占比13.6%、23.9%。而在一些中心城区售后公房(老工房)密集板块和新兴城区偏远板块,降价效应未现,如普陀甘泉宜川、金山朱泾价格分别下跌0.63%、0.95%,成交环比下降31.71%、26.56%,为28套、47套,购入者中首次置业比例较高,投资类需求几无踪影。

价格持平板块24个,较上月减少8个,其中,中心城区11个,新兴城区近郊11个,远郊2个。13个成交量环比上升,升幅较大的青浦华新、嘉定丰庄成交环比上升79.65%、33.73%,为309套、111套。中心城区的静安寺次之,成交环比上升42.86%,为30套。成交下降的新兴城区远郊板块如金山枫泾、崇明城桥镇,环比减少34.48%、29.82%,为19套、40套。中心城区板块如普陀万里、长宁新华路,成交环比减少29.82%、14.89%,为28套、40套。

上涨板块价格平均上涨0.18%,涨幅环比缩小0.22个百分点。其中,31个价量齐升,23个价涨量降。中心城区的一些板块涨幅稍大,如浦东陆家嘴、徐汇田林、静安江宁路,价格分别上涨0.36%、0.25%、0.23%,成交环比下降4.48%、8.84%、13.16%,为192套、134套、33套。价格上涨是优质热销房源推动。调查显示,板块内学区房挂牌减少导致成交下降,但挂牌充裕的中大户型改善房成交抬头,以上三板块内140-200平方米房源成交环比上升150%、100%、233.33%,为15套、4套、10套。而小面积的学区房由于挂牌供应不足,成交均现下降,如70平方米以内成交下降14.29%、19.44%、21.05%,分别为144套、87套、15套。在一些以改善房源为主的板块,成交出现明显增长,如浦东联洋、普陀长寿路价格分别上涨0.17%、0.26%,成交环比上升85.71%、59.46%,为39套、59套。其中浦东联洋140-200平方米、200平方米以上房源成交环比上升54.55%、100%,为17套、6套;普陀长寿90-110平方米、110-140平方米房源成交环比上升1300%、50%,为14套、12套。新兴城区一些板块价格微涨,成交小幅上升,如嘉定南翔、松江大学城价格分别上涨0.06%、0.07%,成交环比上升33.73%、14.93%,为111套、154套,两板块内改善需求同样上升明显,如110-140平方米的房源成交环比上升71.43%、70%,不过占比仅为板块的10.71%、22.08%。

上海二手房指数办公室认为,12月二手房市场成交延续小幅攀升,价格稳中微降。新兴城区近郊成交升幅最大,降价促销奏效;远郊成交集中在主城区及新城板块,非主流板块量价齐降;中心城区量价企稳,以小户型成交为主,学区房需求依旧火热,大面积改善房需求稳定,两类需求中全款买家比例不在少数。纵观2017整年,开局两个月延续上年底的成交急降态势,均不足万套;3月成交出现上升,1.9万余套为年内最高;4、5两个月成交未企稳,下降为1.4万余套;下半年以后,月成交量徘徊在1.1万套上下,未跌破万套,年末12月以1.2万余套小幅上升收尾。总体成交相比2016年不足五成。

2017年调控政策未见松绑,“房住不炒”的政策定位,购租选择机制的逐渐形成,引导买卖市场的预期。2017年全部成交案例与2016年相比,其中,300-500万元房源占比23.18%,500-1000万元房源占比10.07%,1000万元以上房源占比2.95%,均高于2016年。可见,在楼市严厉调控的环境下,改善需求替代首置刚需成为楼市购买的新主力。需要指出的是,成交结构变化导致的均价变动幅度,并不等同于价格指数变动幅度。2018年,上海市政府部门表态将保持调控政策的连续性和稳定性,从供需两端双向调控,同时发力,强化市场监督。新的一年里,上海二手房价格走势平稳将是市场的主基调。

(责编:葛俊俊、韩庆)
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