小陸家嘴商務單元更新規劃定下新坐標，一場樓宇更新持續推進

金茂大廈正煥新

金茂大廈二夾層位於二層與三層宴會廳之間，近日走紅的COFFEE CUBE，就在這裡。設計負責人介紹，這裡正在被重新定義成“城市首層”，打破店鋪封閉邊界，引入輕餐飲、快閃展覽，“馬上還會有一家主打單一火腿產品的特色餐飲門店在此開業”。 受訪者供圖

■這場改造的起點，源於兩個亟待解決的功能痛點：多年來觀光人流和寫字樓通勤人群動線高度重合﹔裙房商業多為樓內配套，健身、美容等業態偏多，空間和店鋪界面相對內向

■按照更新規劃，雲廊將把陸家嘴多棟樓宇串聯成網，打造商務、文旅融合的連續城市空間。裙房的使命隨之轉變，從一棟大樓內部的配套商業，轉向對外開放、嵌入城市慢行網絡的節點

上世紀90年代，融合中國古塔形制的88層塔樓金茂大廈拔地而起，寫字樓、君悅酒店、88層觀光廳、裙房商業四大業態共生。如今，近30年過去，這棟經典摩天樓沒有停留在“城市標本”的位置上。不久前，隨著星展銀行遷址入駐金茂大廈、陸家嘴咖啡節的延伸業態COFFEE CUBE落子金茂大廈裙房等，一場靜水深流的樓宇更新持續推進：重新梳理交織的人流動線、重塑內向封閉的裙房商業、迭代寫字樓產品、補齊空間體驗……金茂大廈正在煥新。

接入陸家嘴慢行網絡

在金茂大廈煥新工程的設計負責人看來，這場改造的起點，源於兩個亟待解決的功能痛點。

“這些年我們的客流明顯上漲，但當年設計金茂大廈的88層觀光廳時，核心功能只是登高看景，體驗鏈條很短，游客上來繞一圈就會離開。另外，觀光人流和寫字樓通勤人群動線也高度重合。”設計負責人說，多年來兩套人流混雜，一直是大樓運營裡繞不開的困擾。

另一重待解的課題，藏在兩萬多平方米的裙房商業裡。九十年代建設時期，這裡是浦東開發開放的前沿招商窗口，大量空間留給展廳、匯報廳、會展配套和酒店宴會廳。后來，裙房逐漸轉為樓內配套，健身、美容等業態偏多，空間和店鋪界面相對內向。因此，大眾對金茂大廈商業區域的了解不多。

而今年小陸家嘴商務單元更新規劃落地，讓二層雲廊慢行系統的構想浮出水面，這給金茂大廈的更新劃定了新坐標。按照更新規劃，雲廊將把陸家嘴多棟樓宇串聯成網，打造商務、文旅融合的連續城市空間。裙房的使命隨之轉變，從一棟大樓內部的配套商業，轉向對外開放、嵌入城市慢行網絡的節點。改造也由此全面鋪開。

整個改造分兩條線並行推進。一部分是立行立改的微更新：對燈光、標識、休憩區、空間氛圍持續打磨，快速改善游客和白領的現場體驗﹔另一部分是牽動城市界面的結構性調整，核心落點就在二夾層。二夾層位於二層與三層宴會廳之間，是整棟裙房垂直交通轉換的樞紐，也是未來樓宇開放的接口。

記者了解到，裙房商業目前整體業態正在動態調整。未來，B1層仍舊依托地鐵客流，主打大眾餐飲﹔一層沿街面向城市開放﹔往上三層、四層以餐飲配套為主﹔五層容納大型宴會、特色體驗業態，改變過去偏內向、私密性強的業態體驗，讓體驗型、開放型品牌持續進場。目前，上海宴、24/7 FITNESS等新興品牌已陸續落地。

更大的變化將發生在樓宇西側。這裡原本是大樓后勤腹地，按照構想，樓宇后勤功能將有望通過技術手段搬遷騰挪，釋放這片地面空間，打通樓宇和城市綠地的聯系。

功能翻新適配市場需求

目前，88層觀光廳的升級方案已經完成設計。項目計劃今年底至明年初啟動施工，改造核心就是徹底分流觀光客流。

前期，金茂大廈在裙房一層已經劃出500平方米獨立入口，B1層開辟1000平方米展陳空間。未來游客將從專屬通道進入，先逛主題展廳，再登樓觀光。“游客不再只是上來看看風景，走完整條路線，也能讀懂這棟樓本身。”項目團隊相關人員表示。

此外，作為大廈兩大基石業態，寫字樓與君悅酒店的產品升級同樣沒有停下腳步。

據介紹，星展銀行入駐，成為寫字樓公共區域新一輪更新的契機。從電梯廳、走道到衛生間，已使用近30年的空間將進行系統性煥新，並增設行政衛生間、增加女性設施數量、重新調試燈光氛圍。

寫字樓租賃邏輯的轉向，也引導著樓宇更新的節奏。過去金茂大廈寫字樓以世界500強、外資企業為主，大面積租戶企業不少。近幾年，內資企業對於高品質辦公空間的需求越來越旺，還有越來越多企業開始選擇拎包入住的靈活辦公模式。

面對這一新趨勢，金茂大廈拿出兩個樓層約6000平方米空間，打造了高品質共享配套，功能涵蓋大廈租賃展示中心、總裁辦公室、企業沙龍、董事會會議室、企業培訓空間、企業俱樂部等復合需求。在這兩個樓層，大廈還打造了多種戶型的精裝辦公產品，配套專屬企業管家，提供全周期的一站式服務。

據介紹，這批改造空間入市之后，獲得了客戶青睞，招商速度超出預期，收益表現也更高，目前整棟寫字樓出租率穩定在九成上下。

大樓內的君悅大酒店採用“小而精”的手術刀式更新。今年酒店先激活餐飲板塊，讓原有特色餐廳與第三方牛排品牌合作運營。一樓兩處優質閑置空間也騰挪出來：一處40平方米的角落，變身精餅屋，售賣烘焙產品和咖啡，空間小巧精致，盈利可觀，僅僅半年已經基本收回投入﹔隔壁原行李房，則改造成精品買手店。

用現代手法轉譯經典

當然，金茂大廈的更新並不是一次風格和內容上的“推倒重來”。“這棟樓的建筑地位擺在那裡，改造的原則是在保留原作基因之上，用現代手法轉譯經典。”設計負責人說。

不過，這反而給施工增加了難度。為了匹配原版大堂的意大利白洞石，團隊前后跑了泉州水頭石材集結地超過七次，花兩三個月尋找同源荒料﹔復刻大堂雀眼木飾面時，團隊前后打樣二十多輪，反復比對木皮紋理、色澤，直到無限貼近原作質感。

此次更新也延伸到容易被忽略的硬件配套設施。今年地下車庫完成整體翻新，全面更換物聯網感應節能燈光，在電梯廳入口打造醒目的光廳標識，解決尋路難題，非機動車庫也同步優化。

此外還有隱蔽工程的投入。據介紹，金茂大廈每年都會保持一定水准的投入在機電、冷暖等硬件維護更新上，持續保障樓宇安全、能耗、運維水平。

樓宇更新底層目標是持續適配變化的市場。“如今入境商務客群回流，外資客戶的需求偏好和十幾年前的外資高管群體已經有明顯區別，樓宇產品、服務能力都要跟上時代。”設計負責人說。

打開樓宇邊界，嵌入陸家嘴慢行網絡后的金茂大廈，讓這棟塔樓更好地和城市同頻生長。

（來源：解放日報 記者 杜晨薇）