滬上部分“平改坡”小區屋頂漏水嚴重，報修之后遲遲等不來維修

雨水從6樓滲到4樓，維修仍難推進

近日，有市民向解放日報·民聲直通車反映，今年7月台風過后，一些早些年做過“平改坡”改造的頂樓住宅開始大面積漏水，屋頂發霉、牆皮掉落。在居民報修之后，直至10月底仍未動工維修。近日又有強降雨天氣，市民對此憂心忡忡。

“平改坡”帶來的漏水問題

日前，記者來到位於閔行區虹中路780弄的虹鹿一公寓，這是一個建於1996年的老小區。物業人員告訴記者，該小區2010年前后實施了“平改坡”改造工程，距今已十幾年。

市民施女士的房子位於頂樓，此前長期出租。今年1月，房屋開始滲水，牆面發現水漬，7月台風過后，漏水開始加劇。施女士向記者展示了漏水后的房屋圖片，隻見屋頂大面積發黑，牆面布滿霉斑，發霉區域甚至擴散到廚房放置碗筷的台面附近，“這種情況肯定住不下去了，租客也退租了”。

記者在該小區走訪了多個樓棟，發現施女士的遭遇並非個例。與施女士同樓棟的住戶葛女士說，自家漏水問題也十分嚴重。葛女士一家已居住在該小區十余年，從搬進來開始，下雨天就會出現滲水，此前的“平改坡”改造也未從根本上解決漏水問題。而近兩年，漏水問題愈發嚴重，每逢台風、暴雨等天氣，家中房頂可以說是“水流不止”。

“師傅來修過好多次了，每次都是把發霉的牆皮鏟掉重新粉刷，但涂完之后下次還是會漏水，反反復復，從來沒有修好過。”葛女士展示了夏季台風天的家中狀況，水沿著衣櫃往下流，地板上有大面積水漬。據介紹，葛女士家近兩年進行了重新裝修，裝修時做的整體櫥櫃已經被水泡壞，而裝修時沒有粉刷的陽台，掉下的牆皮堆疊在地上，牆面全是霉斑。

在此前一次維修中，葛女士為了找到漏水點，與維修師傅一同爬上房頂，在她提供的視頻中可以看到，樓頂的防水層有不少老化痕跡，而“平改坡”的斜坡邊緣，堆砌的渣土均為潮濕狀態，可以証明這裡在下雨時有雨水滲漏。維修師傅所進行的維修只是堵住側面的漏水點，一旦下雨就會有新的漏水點出現，“就像打補丁一樣，不能完全修好”。葛女士說，這棟樓的漏水已經從6樓滲到了5樓和4樓，與她熟識的4樓住戶家中也出現了漏水和牆面霉斑，葛女士家門前的通道牆面上也盡是滲水和發霉的痕跡。

在該小區的另一棟樓，市民董先生帶著記者進入家中查看漏水狀況，據介紹，他家牆面在多次漏水后發霉發黑，他已經重新進行過粉刷，但由於頻繁漏水，又有新的霉斑出現在牆面上。記者注意到，董先生家的陽台牆面和主臥天花板上已經有新的霉斑產生，牆皮也出現了裂紋。

記者了解到，不少“平改坡”改造過的老小區，今年台風過后陸續出現了房頂漏水情況。

記者來到位於楊浦區雙遼支路65弄的張家浜小區。一位頂樓居民帶著記者進入家中，記者注意到，該居民家灶台上方有一個空洞，他表示，此前這裡漏水嚴重，持續了兩個月，導致櫥櫃發霉且滋生白蟻，於是拆除了櫥櫃和牆面瓷磚。“我們報修好多次，物業說自來水公司的管子遮擋了維修通道，無法維修，多次催促並撥打市民熱線后，問題才得以解決。”記者在小區內走訪時，遇到了一位同樣居住在頂樓的住戶，她和同行居民表示，小區內確實有頂樓漏水的情況，頂樓天花板洇水、發霉的現象很常見。

維修流程推進困難

為搞清楚漏水原因，記者以漏水房屋業主身份找到虹鹿一公寓的物業了解情況。物業人員出示了該小區漏水房屋的檢修報告，報告顯示：“漏水由房屋不均勻沉降及陽台頂和內天溝表面防水層老化開裂造成，雨水順著裂縫滲到裡面從而造成漏水等現象。”據物業人員介紹，漏水原因與此前的工程質量及工程質保期過后的老化相關，這一小區約有20戶居民家中出現嚴重滲水問題。

相關專業人士告知記者，上海部分老小區頂層陽台原本外露，天溝在陽台以內，直接暴露在風雨中，防水層早已老化。按常規“平改坡”的屋面做法，坡屋面位於陽台內，本身就存在縫隙，有一定的漏水隱患。此外，漏水與防水層自身的壽命周期也有密切關系。隨著時間推移，防水層老化破裂失效導致漏水，是許多“平改坡”樓棟面臨的共性問題。

公開報道顯示，2010年前后，上海市房管局對全市老舊小區進行了“平改坡”集中改造。到目前，不少經過改造的小區已過了“五年質保期”，防水層使用十余年后也出現了老化問題。工程質保期后的維修需啟動小區維修資金，漏水問題涉及戶數眾多，維修資金動用困難，報修就出現了“卡點”。

在12345市民服務熱線平台，不少市民反映維修流程“被卡住”。如居住在共和新路4719弄的一位居民，天花板出現泡水痕跡后報修，物業表示需走物業維修資金的審批流程，一個多月也沒有處理，導致天花板發霉。

虹鹿一公寓的物業人員告訴記者，該小區這一維修事項的維修資金使用並未通過征詢流程，而屋頂漏水問題又較為嚴重，所以需通過應急程序動用維修資金，因此流程較為煩瑣，目前卡在業委會蓋章程序上，“保守估計12月能修好”。當記者詢問近期下雨漏水如何解決時，物業人員表示沒有辦法，只能等待維修流程。

一位熟悉該小區事務的業內人士告訴記者，該小區維修資金夠用、可以支出，因此錢並不是主要卡點。真正的堵點在征詢和應急維修程序。小區先走業主征詢程序，但未通過，原因主要是部分業主認為“不是我家漏水，不該出錢”，征詢未通過后改走應急程序，但流程推進緩慢。9月初評估單位就已上門核查滲漏情況，10月中旬程序文件仍未全部提交，嚴重拖慢了維修進度。

需及時啟動應急程序

老小區的公共工程出現老化，維修流程怎麼走？維修資金怎麼用？記者咨詢了長期關注小區治理實務的物業行業專家。

專家介紹，不少老小區的“平改坡”等工程隨著年限推移，出現了老化問題，需要動用維修資金啟動維修程序。根據《上海市住宅物業管理規定》，“當小區維修資金余額不足首期籌集金額30%時，業主大會未在規定時間內作出決定的，業主委員會應當根據有關條款啟動法定籌集維修資金程序”，即小區的維修資金30%為“紅線”，是留給小區應急維修的保障線，日常維修不能扣款。但此類突發滲漏問題屬於應急維修的范疇，動用維修資金合法合規。物業需及時啟動征詢程序。

像虹鹿一公寓這類征詢不通過的情況，就需要通過應急程序來解決問題。應急審批偏慢和物業執行不到位，共同造成了維修響應慢的困局。應急程序流程長、環節多，包括物業在系統發起、准備材料、檢測單位上門核實評估並排隊等時間、選擇施工方報價、立項審價、完工驗收后再次審價、填報系統、主管部門審批等環節。專家表示，全市應急維修流程普遍較長，通常規定應急事項需7天內作出決定，但實際執行中，每個環節都容易拖延。近兩年來，應急程序審批逐漸放開，但不少物業並不熟悉操作流程，也進一步導致了維修進展緩慢。

對此，專家建議通過政府指導優化物業服務。針對維修資金使用，政府應制定操作手冊並對物業進行實操培訓。物業接到報修后要第一時間上門核實維修量和嚴重程度，分輕重緩急提報業委會，主動與業委會銜接，並在監管平台及時建立項目、走流程，超出物業和業委會權限時生成征詢表單，第一時間上門征詢。如征詢不通過，第一時間向居委和房辦匯報相關情況，並積極推動應急程序啟動。與此同時，業委會要對聯系不上、房屋租出去的業主以及未受影響的樓下業主進行溝通解釋，對滲漏嚴重影響居住的住戶積極進行應急救濟。

專家同時認為，老舊小區普遍是托底物業，人員不足，基礎保潔保安尚可，但協調能力弱，容易陷入“越破越難修、物業越弱”的循環。近年來，不少老小區陸續出現“維修難、響應慢”的問題。而屋頂漏水事關重大，對於這類公共工程老化后的維修問題，應當引起相關部門重視，如若通過小區內部程序無法順利完成維修，相關部門也應提供托底方案，切實保障市民居住安全。

（來源：解放日報 記者 師夢嬌 實習生 唐澤楷）