像照顧老人一樣維護老房

初秋的上海，陽光被梧桐葉篩了一地。游客們貼著奶黃色的牆壁，與風格各異的老建筑合影。街角的咖啡店裡，老克勒和年輕人各佔一桌，外語、普通話與上海話在馬路兩側交織。這是衡山路—復興路歷史文化風貌區街頭的尋常一幕。社交媒體上，大家更喜歡稱呼這裡為“梧桐區”。

梧桐深處，居住與生活一旦具體起來，便是另一番景象。天溝落葉、管道老化、浴室漏水……生活的諸多細節構成一道復雜的治理考題。

衡復風貌區中，約七成是有著近百年歷史的老房子，這裡也是上海老齡化程度最高的區域之一。既要讓老房子保留風貌，也要讓居住其中的人盡量舒適方便，並不容易。

在這裡，優雅地老去，不只是人的訴求，也關乎房屋、街區與城市。有人開始思考，一座城市該如何像照顧老人一樣，維護承載歷史與記憶的老房子，守護這座城市不可替代的氣質。

一隻比人年長的浴缸

陳靜娟今年78歲了。10年前，她搬回了兒時居住的老宅。

從梧桐掩映的復興中路拐進一條新式裡弄，順著窄窄的木質樓梯爬到二樓，陳靜娟的小屋映入眼帘，這裡被收拾得干淨溫馨。樓梯轉角處的房間，是這幢三層小樓裡所有住戶公用的衛生間。

沒人說得清，這幢擁有百年歷史的老房子究竟建於哪一年。衛生間裡那隻老式浴缸，比陳靜娟年紀還大。

二十世紀五十年代的上海，住房緊張，一大家子擠在一間亭子間裡是常有的事。童年時代，陳靜娟和祖父祖母、父親母親住在一起，“那時候家裡就有浴缸、抽水馬桶，居住條件算是比較好的了”。

如今，和這隻浴缸相處，成了她晚年生活裡一件為難的事。

嵌在水泥裡的浴缸，邊沿高過膝蓋。每次洗澡，陳靜娟要先鋪好防滑墊，進去時像“跨欄”，出來時更要小心翼翼。到了冬天，浴室裡沒有取暖設備，她只能搬來台式取暖器，放的位置也得琢磨一番，離浴缸遠溫度上不去，靠太近又擔心進水漏電。

更麻煩的是，年久失修的浴缸和瓷磚裂了縫，水順著裂縫漏進樓板，鄰居常常來敲門。陳靜娟只能向物業報修。

“師傅查看之后認為問題比較嚴重，剛好了解到陳阿姨年紀超過70歲，又是獨居老人，就建議她申請有政府補貼的改造項目。”衡復物業公司工程維修部主管朱明華介紹。

“居委會的工作人員和我女婿一起，與樓上樓下另兩戶商量好，三戶人家都同意申請，才正式開工。”陳靜娟說。

施工前，朱明華和同事們跑了好幾次，拍照、測量、商量設計最合適的方案。

老房子大都是磚木結構，如果用混凝土地坪和牆體，容易受外力震動影響。即便做了防水處理，稍有震動，接口處就容易開裂，還是會漏水。最終，施工團隊決定先在淋浴房的底部做一個獨立的不鏽鋼底盤，再鋪地磚。

改造浴室的那段時間，陳靜娟搬到女兒家暫住。再回到老房時，鋼化玻璃圍合的淋浴房取代了原先的老式浴缸，台盆、地磚、拖把池，統統換了新的，還另外加裝了暖風機和適老化扶手、座椅。現在，陳靜娟終於可以輕鬆自如地洗澡了。

18歲時，陳靜娟支援三線建設，在安徽寧國度過了青年時代，直至1986年回到上海，分配到閔行區工作。

那些年間，住在市區老宅裡的長輩們相繼離世，陳靜娟的老伴前些年也走了。一場大病痊愈后，她時常想念兒時那些綠樹掩映的小馬路，決定搬回老宅。

“我有不少同學住在附近，以前大家經常來串門。”陳靜娟說，“人老了，容易念舊，想起小辰光的事。”

弄堂外一排排濃綠的梧桐，送過年輕的她遠行。半個世紀過去了，年近八旬的陳靜娟再回來時，那片綠意未曾消減半分。

可閱讀的露天博物館

每個年代的年輕人都為衡復風貌區著迷，漫步其間，總讓人不知疲倦。以前叫“軋馬路”，如今換了個說法，叫CityWalk（城市漫步）。

作為上海中心城區規模最大的歷史文化風貌區，這裡藏著半部中國近現代史，也存著上海寶貴的城市記憶。

1849年4月，上海道台麟桂與法國政府駐上海首任領事敏體尼議定界址，面積為986畝。后來的數十年間，法租界經歷幾次擴界，總面積超過15000畝，這片區域正是如今衡復風貌區的雛形。

上海在歷史的風雲際會中不斷向大都市演進。這片區域是舊上海時期最受上流人士青睞的高檔生活區。

1949年后，大量普通市民在政府安排下遷入這片區域生活。曾經淪為租界的區域，終於由人民當家作主，有了灶披間的煙火氣。

半個世紀后，上海在1999年出台《上海市中心區歷史風貌保護規劃（歷史建筑與街區）》，首次提出“衡山路—復興路歷史文化風貌保護區”的概念。

2003年1月，上海市政府批准在中心城區劃定12個歷史文化風貌區。衡復風貌區是其中規模最大、歷史建筑和空間類型最豐富、風貌特色最為鮮明的風貌區。

漫步於這片迷人的街區時，有太多細節提示著，這些小馬路上曾經駐足過大人物。

武康路113號，巴金在此地寫下《隨想錄》。不遠處的武康大樓曾是《風雲兒女》劇組修改劇本、切磋表演的據點，王人美在7樓彈響《義勇軍進行曲》初稿。沿著復興西路再往前走，柯靈在147號的居所裡筆耕四十余載。轉入烏魯木齊南路178號，夏衍父子當年種下的樹苗，如今已長成參天大樹。

這些名字與街巷交織，讓衡復風貌區成為一座可以漫步閱讀的露天博物館。

“除了文化藝術氣息濃厚之外，許多人不知道，衡復風貌區其實還留下了不少輕工業發展的遺跡。這些多元的內容，為這片區域和整座城市的氣質增添了多維的層次感。”天平路街道辦事處主任沈佳梁說。

徐家匯公園的大煙囪，原先是大中華橡膠廠的排煙設備，1935年這裡誕生了國產第一條“雙錢”牌汽車輪胎。吳興路277號曾是上海第九絲織廠，如今已新生為時尚藝術街區“吳界”，舊時紡織工業的痕跡藏進了新的街巷肌理。

在這些被觀看的風景背后，這片7.66平方公裡的街區還運行著另一種日常：上千幢名人故居與各級歷史保護建筑中，不少仍作為住宅使用，“七十二家房客”散居其間。

“被觀看的上海”與“生活中的上海”彼此成就，讓社區居民與風貌區游客不再割裂。但“宜游”與“宜居”如何同時滿足，則考驗著街區治理的智慧。

因房施策進行照護

陳靜娟居住的天平路街道一帶，大多是老式房屋，新裡、舊裡、花園住宅混雜，建筑分布零散交錯。

截至2026年3月底，天平路街道戶籍人口約8.6萬人，其中60歲以上戶籍老人超過3萬人，佔比近35%﹔80歲以上戶籍老人超過5700人，佔比近7%。相當於在天平路街道，約三個人中就有一個是60歲以上的老人。

洗澡這件小事，成了住在老房裡的老人們共同的心事。風貌區的許多歷史建筑裡，原本大多配置了浴缸。但浴缸使用率低，對老人來說尤其不便。

二十世紀六七十年代，老房子裡都是幾戶人家共用廚房和衛生間。那時鄰裡之間相互熟知，相安無事。改革開放后，上海居民的生活條件日益改善。“今天再讓大家共用一個衛生間，已經無法滿足實際需求。有些居民就在房間或者公共區域自己裝了淋浴房。”天平路街道城建中心主任王益敏說。

問題也隨之而來。老房子排水系統設備老化，改造時間點不同，使用的材質不同，管道負載越來越大，漏水幾乎是必然發生的事情。

改造浴室，成了最迫切的需求。對衡復物業來說，改造項目面臨不少挑戰，房屋產權多樣、結構各異、多戶共用衛生間普遍、歷史保護限制多。

浴室改造項目幾乎是“一戶一方案”。從管道排布到設備選型，都得結合戶型特點和居住者的使用習慣。有的衛生間在閣樓，空間狹小，得重新規劃布局﹔有的三四戶共用，要協調各方意見。

這樣統一專業的改造，比起居民私自改造要規范許多，也避免了后續糾紛。“像陳靜娟家浴缸改成淋浴后，我們會給每戶各提供一個淋浴噴頭，也方便將來分表計費。”朱明華解釋。

自2023年底推行公房浴室適老化改造以來，像陳靜娟家裡這樣的改造已完成22處。

房子和人一樣，上了年紀后出現的“毛病”越來越多。洗澡的問題解決了，系統性的問題仍不斷出現。

2024年至2025年間，天平路街道12345熱線工單中，涉及物業服務類投訴佔比21.73%，其中保安保潔、樓道堆物、機動車停放等矛盾較為突出。

“商品房有物業進行維護，衡復風貌區這些百年房齡的老屋更需要精細化的照料。”王益敏說。

2026年1月1日開始，天平路街道實現了轄區物業一體化管理全覆蓋，打破了過去“各管一段”的分散格局。那些原先沒有物業管理的弄堂、公房小區，統一納入衡復物業公司的管理范圍，建立起統一的規范標准。

老弄堂裡也有了專業的保潔、保安、綠化維護。再狹小的小區也動足腦筋，塞下分類垃圾箱、建起制式規范的保安室。

“物業一體化的思路是，從解決單一零散的問題到形成標准的落地方案，最后形成規范的制度。”衡復物業公司副總經理何海濤說。

這種細致，與照護一位高齡老人何其相似。

“以前出現問題，物業像打地鼠一樣到處堵洞，現在針對這兩年居民們反復提出的問題，我們盡量做到提前干預。就像照顧老人，如果等生病了再去治療就非常麻煩，更需要的是預防性醫療。”何海濤說。

每一條弄堂、每一幢老房都有自己的“體質”，在統一標准的管理下，還需要因房施策進行照護。

過去，“逢雨必堵”是住在老房子的居民們最擔心的事。衡復物業的師傅們在排摸全街道1054個點位后，鎖定了17個易堵點位，給易堵點位逐個“建檔立卡”，根據每個點位的管網狀況和淤積規律制定不同的清理頻次。有的一個月清一次，雨季前還要專項清理一次。

數據顯示，2026年1月至4月，物業一體化運行后，天平路街道物業治理類工單較2025年同期下降42%﹔其中物業日常管理類工單同比下降51%。

看見具體的“人的需求”

服務品質提升后，“錢”是無法繞開的話題。

過去許多年間，衡復風貌區中的公房從未收過物業費。直管公房的租金上繳后，有一部分用於房屋維修。幾十年間，公房房租從未調整過價格，其中分配用來維修的經費，遠不能覆蓋目前的維護成本。

今年6月起，衡復物業開始向公房居民們收取物業服務費。這項正在推行的項目，反復和居民開會溝通。這樣的會議，多則十幾個人，少則三五個人。每次開會，居委會、物業公司都會共同到場，傾聽大家的具體訴求。

“有時候，同一個小區，甚至同一幢樓，因為產權不同、房屋情況不同，也會盡量分別開會，多花點時間讓大家充分表達想法。”沈佳梁說。

物業一體化服務實施后，街道的治理邏輯也發生了轉變，不再是“頭痛醫頭”的被動應對。

“我們發現，對於街道、居委的工作來說，多開幾次居民會議，多和老百姓聊聊，能解決許多問題。往往第一次大家七嘴八舌吐槽，第二次就能總結出幾項具體的訴求，到了第三次還能給出有建設性的方法建議。”沈佳梁說。

有一次討論弄堂裡的停車用地和綠化環境的問題，原本居民各執一詞：不開車的居民覺得綠化很重要，開車的居民覺得停車是基本訴求。兩邊都沒錯，只能想辦法在有限空間裡騰出停車位，同時保証綠化面積不受影響。

“溝通幾次后居民們建議，綠化空間不一定要種樹、種花，保証地面有蘚類植物，有一些低矮的灌木，看得見綠色，既好打理也能保証綠化，我們覺得確實有道理。”沈佳梁很受啟發。有時候解決問題，靠的不是“砸錢”，而是看見具體的“人的需求”。

處理問題的維度不斷提升，也讓基層治理有了層次感。“很多事情不是立刻有反饋的，需要投入10年、20年，需要反復磨合、反復溝通，一點點把事情做下去。”沈佳梁說。

“像照顧老人一樣維護老房”是許多人的共識。但如何讓有限的資源，精准投向居民最需要的地方，讓生活於其中的人覺得幸福，則需要對人與城市的關系有深入的思考。

“修水管、換浴缸、清管道這些不起眼的小事背后，其實是對一種城市氣質的維護。”沈佳梁說，如何處理這些具體的微小事，取決於治理的理念與邏輯。基層治理的成色，往往並不在宏大敘事的“面子”上，而在居民生活幸福感的“裡子”上。

浴室改造完工后的夏天，陳靜娟有了更多時間出門散步。每天傍晚，在社區長者食堂吃好晚飯，陳靜娟漫步回家，再痛痛快快洗個澡。

暮色下，寬大的樹冠在街道上空交疊，這種學名為二球懸鈴木的行道樹，有一種不張揚的體面、有節制的美，也有在秩序中保留自由、在規則中容納煙火的分寸感。

（來源：解放日報 記者 李楚悅）