全市首個！物業牽頭並墊付部分更新資金，缺口通過提高物業費籌集，專款專用

64位業主自籌，啃下老商務樓更新“硬骨頭”

延安東路700號港泰廣場，外立面嶄新，通透的公共廣場向行人敞開，很難想象這是一幢建成27年的老商務樓。今年9月，港泰廣場完成外立面、大堂、公共廣場以及電梯等核心公共區域的更新。

一幢老商務樓宇完成更新並不新鮮，新鮮的是：這是上海首個分散產權、多業主自籌大規模資金的商務樓宇更新示范項目。在物業牽頭下，樓宇64位業主經征詢同意上調物業費，專款專項用於分期支付總額800萬元的樓宇更新費用，並為接下來的更新注入流動資金。

上海中心城區有一批建造於20世紀90年代至21世紀初的商務樓宇，開發時採用分割銷售模式，導致產權分散，成為上海商務樓宇更新的一塊“硬骨頭”。近年上海出台的關於推進商務樓宇更新提升的實施意見，專門關注這類分割產權的存量樓宇，鼓勵探索業主自主更新、經營權歸集等多元路徑，但在實踐中，由於缺少業委會、業主訴求分化，此類商務樓宇更新的落地路徑一直是難點。

港泰廣場是怎麼做到成功更新的？

老樓更新，卡在人和錢上

1999年建成的港泰廣場位於人民廣場板塊，是上海建設較早的商務樓宇。20多年過去了，樓宇出現老化，前幾年靠“小修小補”，但這兩年已出現安全隱患：樓宇外立面空鼓，存在脫落風險，必須改造。

由於硬件老舊，港泰廣場的招商競爭力也嚴重不足。更新前，每平方米租金隻有高峰時的一半，入駐率更是從高峰時的95%跌至78%。

老舊商務樓宇想更新，首先要解決兩個核心問題：人和錢——誰來牽頭推進改造，改造資金從哪裡來？

在上海目前成功的老舊商務樓宇更新項目中，牽頭方與資金來源方多為開發商或樓宇大業主。

比如，位於打浦路的“中港匯·黃浦”建成近20年，由大業主香港滬港聯合控股集團斥資2億元完成更新改造，不需要小業主出資。改造后，“中港匯·黃浦”辦公空間出租率由改造前的14%飆升到85%。

但港泰廣場面臨的問題棘手得多。港泰廣場沒有大業主，而是由64個業主持有。業主多，意味著達成共識難。據業內估算，上海產權分散的存量樓宇約佔三成。同時，此類商務樓宇成立業委會比例較低，推進改造也無法由業委會牽頭。港泰廣場就屬於這種情況。

一位業內人士告訴記者，市場上曾有大業主嘗試收購分散產權來進行樓宇更新，但效果不佳。“大業主收購了兩家小業主的產權后就推動不下去。因為有了‘預期’，其他業主紛紛抬高了收購價格。”

物業牽頭，建資金蓄水池

一邊是樓宇亟待更新，一邊卻沒有推進主體與資金。關鍵時候，港泰廣場物業方——中企物業管理有限公司站了出來。

“我們想做這個牽頭方。”中企物業總經理嚴鑌賢告訴記者，企業做這個決定，有著自身發展的迫切需求。作為老牌商務樓宇物業服務企業，中企物業服務著中心城區很多建造於2000年前后的商務樓宇，大多面臨類似情況。中企物業意識到：老舊商務樓宇要跑出“第二曲線”，必須進行更新。

中企物業邀請專業團隊對樓宇作出評估，提出亟待進行的四大改造：一是外立面改造，消除原有外牆裝飾脫落的風險﹔二是戶外公共廣場煥新，提升樓宇外部形象﹔三是大堂煥新，為客戶帶來高品質的入戶第一觀感﹔四是超齡電梯更換，提升樓宇垂直交通承載能力。

除了完成這些更新，還要考慮到未來幾年在樓宇運營中可能面臨的空調系統、消防系統、電力系統等維護更新。最終，本次樓宇更新估算需要800萬元左右。

按照民法典，商務樓宇三分之二業主參與投票且其中過半數以上同意，即可使用維修資金進行改造。

在改造前，港泰廣場可調用的維修資金與公共性收益結余約400萬元，尚有約400萬元改造資金缺口。

錢從何而來？“如果一次性向64名業主募集，可行性不大。”嚴鑌賢告訴記者，64位業主中，中小業主佔六成，且業主們想法不一，有的希望長期持有，有的可能想短期內賣掉。

怎麼辦？中企物業學習借鑒了新加坡與中國香港的辦公樓宇更新模式：新加坡分層產權樓宇管理體系中，法定要求設立長期維護儲備金（即資金蓄水池），每年定期歸集資金，用於外牆、機電等大額修繕，避免一次性大額征收﹔中國香港樓宇同樣要求設立維修儲備金，持續滾動投入樓宇養護，也是當地大量老舊寫字樓能夠長期維持品質的重要制度設計。

綜合考量后，中企物業提出解決方案：業主們繳納的物業費每平方米每月上漲1.8元，漲出來的費用作為樓宇更新專項資金。如此一來，每年約可募集108萬元。而眼下啟動更新缺口的400萬元改造資金，則由中企物業墊付。未來，通過上漲物業費的持續募集，既可還清墊付資金，又可為后續樓宇更新積累改造資金。

多方協同，不停業完成煥新

“分期募集的方式，不需要業主一次性出資，接受度更高。”幾年前，中企物業在其服務的其他樓宇中試行過這個辦法。不過，之前的案例更新所需資金量，遠沒有港泰廣場這麼大、持續周期這麼長。“我們企業高層內部進行了反復商議，畢竟墊資400萬元是筆很大的投入。但我們覺得，推動分散產權樓宇更新是中企物業的必答題，我們希望在港泰廣場探索出一條走得通的更新路徑。”嚴鑌賢說。

中企物業提出的解決方案得到屬地街道黃浦區南京東路街道的支持。街道依托“樓宇欣家”治理平台，牽頭召開樓宇溝通座談會，邀請區發改委、區城市更新推進辦、區建管委、區房管局、區投促辦等職能部門現場辦公，開展政策解讀與業務培訓等，為項目推進提供政策指導與服務支持。

與此同時，中企物業與64位業主逐一溝通，講清樓宇改造的必要性，需要多少改造資金以及募集方案等。

“很多業主在外地，甚至在海外，我們與他們通過當面、微信、電話等各種方式溝通，讓大家充分了解與理解方案。”嚴鑌賢說。很多業主表示了對樓宇改造的支持，對這種“細水長流”的募集方案認可度也比較高。

去年3月，在南京東路街道指導下，港泰廣場樓宇更新以及募集方案啟動業主征詢投票。在征詢唱票會議上，街道派人全程參與見証，對投票、計票與唱票全過程進行監督，確保征詢工作規范。最終，征詢投票率達95%，業主同意率達85.2%。改造方案以高支持率順利通過。

更讓人驚喜的是，在物業費繳付環節，64位業主實現了百分百主動繳付。

募集資金的難題解決后，中企物業緊鑼密鼓地啟動了對港泰廣場的更新。在南京東路街道搭建的平台下，黃浦區多職能部門對項目全程進行了指導。

由於採用不清退企業更新的方式，中企物業與業主、與樓宇企業積極溝通，做好周密的安排與服務，盡量確保樓內企業正常辦公。

今年9月，港泰廣場更新改造全部完成后，樓宇整體形象與品質大幅提升。“我們的樓宇從外觀看像新的樓宇一樣，客戶的感受度非常好。”一位業主欣喜地告訴記者。

中企物業還更新了港泰廣場靠近雲南中路一側的道路，打算引入咖啡、西點等沿街業態，並拓展外擺位。原來，這側街區停放著很多共享單車，街道協調城管部門將非機動車停放點遷移到其他地方，為港泰廣場周邊環境提升創造了條件。

還要做好“后半篇文章”

眼下，中企物業正與街道營商干部一起商量，如何做好樓宇更新“后半篇文章”。

“產權分散的商務樓宇，容易存在‘小、散、亂’問題。我們對周邊做過調查，單業主比多業主樓宇的租金高三分之一，入駐的企業產稅高數倍。這說明產權分散樓宇要‘抱團’才有出路。”嚴鑌賢說。

5萬平方米的港泰廣場，最小的業主隻擁有250平方米辦公空間。“辦公面積太小，招不到實力強的客戶。很多產權分散的樓宇極度‘內卷’，大打價格戰。如此一來，樓宇經濟密度與品質隻會越來越低。”早在幾年前，中企物業就推動一些業主將樓宇資產交給物業進行統一招租、管理。“幾位業主的資產可能就組成了一整層，招商更加有競爭力，對租金的議價能力也更強。”

“我們一方面指導物業做好資產管理統一運營，當同一樓層多個小業主委托物業統一運營后，能夠整合出整層大面積方便招大引強﹔另一方面對周邊集聚的產業做好研究，幫助港泰廣場打造更具競爭力的‘產業垂直樓宇’。”南京東路街道辦事處副主任熊靜表示。

更新后，來考察港泰廣場的客戶明顯多起來。嚴鑌賢說，更新前，我們即便租金低也難以提高企業入駐率，但更新后，表達入駐意願的企業越來越多了。“我們對招商非常有信心！”